文｜毛中楠

日前，K11 集團(tuán)宣布，旗下全資子公司深圳新藝思商務(wù)服務(wù)有限公司（“深圳新藝思”）成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開招標(biāo)的上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部份管理服務(wù)的項(xiàng)目。

此次中標(biāo)項(xiàng)目地塊總占地面積約 42 萬平方米, 處于地鐵 9 號(hào)線、12 號(hào)線換乘站金海路站及 14 號(hào)線桂橋路站三軌交地鐵上蓋。東至贛橋路(外環(huán)運(yùn)河)，南至桂橋路，西至金穗路，北至金海路，西北側(cè)緊鄰華為研發(fā)中心。K11方面稱：上海金橋 K11 Select 也將與現(xiàn)有的上海 K11 購(gòu)物藝術(shù)中心以及規(guī)劃中的淮海中路項(xiàng)目，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，為更多顧客帶來非凡的文化創(chuàng)意之旅。

K11輕資產(chǎn)加碼金橋

值得注意的是，這是K11 透過輕資產(chǎn)管理的合作模式，將旗下專為新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select 首次引入上海。此次中標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)志著 K11 集團(tuán)正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2023 年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至 10 個(gè)。

新世界方面透露：K11 Select是K 11子品牌，此前已在武漢、天津成功開出運(yùn)營(yíng)。這一品牌核心客群更加年輕化，針對(duì)18-25歲新一代消費(fèi)者“對(duì)未來的無限想象”與“嘗新”的消費(fèi)訴求。

據(jù)悉，這一項(xiàng)目將打造成文化零售概念的商業(yè)項(xiàng)目，與已經(jīng)開業(yè)上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心和正在建設(shè)的淮海中路K11項(xiàng)目發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出：“這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目值肯定得，因?yàn)槠渥プ×诵碌南M(fèi)需求，在做項(xiàng)目的同時(shí)，也是對(duì)產(chǎn)品的打造，某種程度上講，其將商業(yè)理念、對(duì)未來商業(yè)消費(fèi)的探索融入到了項(xiàng)目中，是非常好的創(chuàng)新?！?/p>

K11方面透露，整個(gè)區(qū)域開發(fā)體量是77.92萬平方米，K11拿下的區(qū)域是其中商住辦部分，總開發(fā)體量大約是63萬平方米（住宅8.35萬平米、商辦32.2萬平米、研發(fā)22.06萬平米）。

事實(shí)上，在該項(xiàng)目簽約的半個(gè)月前，嘉里巨峰路TOD項(xiàng)目剛完成奠基，而在去年8月，浦東萬象天地也才開始動(dòng)工，去年年底，金橋碧云綜合體舉行了動(dòng)工儀式，一系列的商業(yè)綜合體拔地而起，極大程度上彌補(bǔ)了金橋商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀。

“總體來看，上海市場(chǎng)的需求還是存在的，消費(fèi)前景也較為廣闊，只要迎合新的消費(fèi)趨勢(shì)，就大有可為?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道：“新的K11商場(chǎng)，符合其品牌的調(diào)性與企業(yè)的文化特色，也是符合時(shí)代的發(fā)展的?！?/p>

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或成趨勢(shì)

值得注意的是，相較于投資60億的嘉里巨峰路TOD項(xiàng)目，K11選擇了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。關(guān)于輕重之間的選擇，在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來：無論輕重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)還是主要依賴于資源的厚度，帶動(dòng)能力的強(qiáng)弱，K11有高端資源和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)好地段往高端發(fā)展的資產(chǎn)有幫助。

 “K11的成功在于適應(yīng)項(xiàng)目周邊需求，不代表絕對(duì)的可復(fù)制性。除非新項(xiàng)目周邊商業(yè)需求相當(dāng)?！毖ㄐ圻M(jìn)一步補(bǔ)充道：“打造了諸如TX淮海、上海新天地的司徒文聰已經(jīng)證明過沒有簡(jiǎn)單的復(fù)制模式，商業(yè)模式的定位需適應(yīng)區(qū)域的需求，否則一切都是徒勞?！?/p>

縱觀2021年的商業(yè)市場(chǎng)，新入市的項(xiàng)目不在少數(shù)，其中：前灘太古里、瑞虹太陽宮等項(xiàng)目接連入市，在商業(yè)領(lǐng)域開始了廝殺。其中仲量聯(lián)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的商業(yè)項(xiàng)目就超過15個(gè)，總面積約140萬平方米，其中核心商圈2個(gè)，總建面約10萬方，余下的130萬方則位于在非核心商圈。

而在前述提及的15個(gè)零售項(xiàng)目中，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的寥寥無幾，細(xì)數(shù)去年入市的項(xiàng)目，由上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）有限公司的首個(gè)自持商業(yè)項(xiàng)目——AI PLAZA或是上海輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的“獨(dú)苗”，該項(xiàng)目也是印力上海以輕資產(chǎn)管理模式負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，已于去年12月開業(yè)。

但值得注意的是，目前尚在開發(fā)的項(xiàng)目中，亦有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，去年3月，綠地貿(mào)易港集團(tuán)在其官微披露，近期綠地貿(mào)易港集團(tuán)聯(lián)合淡馬錫控股新加坡吉寶置業(yè)共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式合作，開啟由吉嘉K-PLAZA到上海吉寶綠地繽紛城（暫定名）的全面升級(jí)換代日前，該項(xiàng)目尚在施工中。而日前，龍湖上海也宣布其首個(gè)商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目龍湖創(chuàng)智生活落地楊浦區(qū)中環(huán)五角場(chǎng)商圈。

而若將視線放大至全國(guó)，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)已成趨勢(shì)，禹洲、萬達(dá)、金科等企業(yè)都或多或少開始了在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的探索，而在運(yùn)營(yíng)的過程中，興業(yè)證券在研報(bào)中也指出其存在的問題，即：在輕資產(chǎn)模式下，各家商管公司在輕資產(chǎn)輸出的收費(fèi)模式上存在較大差異，導(dǎo)致毛利率缺乏可比性的弊端。