2022年南京第一批次集中供地計(jì)劃正式出爐！

本次土地出讓公告，共計(jì)20幅地塊，用地總面積68.58公頃，起拍總價(jià)267.23億元，其中浦口城南中心占3幅。

從本次掛牌公告來(lái)看，信息量還是挺大的：

1、首先便是本次土拍規(guī)則的調(diào)整，集中取消了租賃住房的配建要求、保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%、優(yōu)化調(diào)整了房地價(jià)差確保預(yù)期利潤(rùn)；取消了競(jìng)得地塊數(shù)量限制。

2、其次掛地?cái)?shù)量大幅減少，共計(jì)20幅出讓地塊，江北獨(dú)占7幅，依舊是供地主力軍。值得一提的是，7幅地塊中，3幅出自浦口城南中心。

3、江核、邁皋橋、浦口城南中心等多幅地塊毛坯限價(jià)上漲，浦口城南中心板塊城南河南北兩岸逐漸拉開差距。

4、本次掛牌出讓的地塊均為熱點(diǎn)片區(qū)的熱點(diǎn)地塊，且疊加多項(xiàng)政策優(yōu)化。

在本次掛地中，一直被江核壓制的浦口城南中心猶如一匹黑馬闖入大眾眼中，不僅一口氣放出了3幅優(yōu)質(zhì)地塊，而且北岸兩幅地塊毛坯限價(jià)還有所上漲。

01、板塊價(jià)值被低估！浦口城南中心平行江核！

其實(shí)一直以來(lái)城南中心的板塊價(jià)值就被嚴(yán)重低估！

浦口城南中心位于長(zhǎng)江五橋以及長(zhǎng)江隧道之間，總面積2.75平方公里，從空間來(lái)說(shuō)，左側(cè)靠研創(chuàng)園、背后是核心區(qū)青奧板塊，右側(cè)則是大熱的江核。

起初很多人認(rèn)為浦口城南中心，是在“夾縫”中求生存，因?yàn)樗苓吶谴蠡鸬陌鍓K。

但事實(shí)真是如此嗎？非也。

從整體發(fā)展來(lái)看：城南中心可以說(shuō)是浦口最核心的一塊凈土，區(qū)域內(nèi)空白地塊較多、開發(fā)難度較小，另外板塊內(nèi)的規(guī)劃也十分全面，商辦、教育、住宅等待開發(fā)土地較多，可塑性高，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>

從板塊聯(lián)動(dòng)來(lái)看：浦口城南中心雖被熱門板塊包圍，但同時(shí)，它還處于新城與老城的交匯點(diǎn)，因此板塊定位“因地制宜”，既延續(xù)著老城文脈，又與中央商務(wù)區(qū)互為補(bǔ)充，同時(shí)還為研創(chuàng)園提供了配套支持，同時(shí)也能為板塊聚合高凈值精英人群，被稱作“城市新客廳”。

從交通配套來(lái)看：城南中心沿著浦濱路、浦云路向外擴(kuò)散，北側(cè)與浦口大道、長(zhǎng)江隧道相連，南側(cè)與五橋接壤；另外，板塊內(nèi)還有號(hào)稱“換乘王”的地鐵11號(hào)線（在建），可與3、4、10、11、13、15、17等多條地鐵線路換乘，未來(lái)，城南中心將是江北地鐵最為密集的區(qū)域之一。

從教育配套來(lái)看：城南中心片區(qū)規(guī)劃設(shè)置了1所高中，2所初中，3所小學(xué)以及5所幼兒園的教育規(guī)劃用地，有著全齡化的教育配套。（項(xiàng)目具體學(xué)校以政府最終劃分為準(zhǔn)）

從自然資源配套看：以浦濱路為發(fā)展軸，兩側(cè)聚集了城南河活力帶、芝麻河品質(zhì)生活帶、浦云路網(wǎng)紅大橋、紅色引擎廣場(chǎng)等濱水景點(diǎn)，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)南北濱水濕地公園（規(guī)劃）、多個(gè)社區(qū)公園（規(guī)劃），十分宜居。

獨(dú)一無(wú)二的地理位置+政府政策傾斜，讓城南中心在近兩年享受到巨大的紅利資源，成為江北又一大熱門中心區(qū)，誰(shuí)還敢低估浦口城南中心綜合實(shí)力呢？

2、毛坯限價(jià)上漲！城南河南北兩岸價(jià)值差距逐步凸顯！

在掛地?cái)?shù)量大幅減少，地塊追求少而精的情況下，浦口城南中心甩手扔出3幅重磅優(yōu)質(zhì)地塊，其中2幅位于城南河北岸，1幅位于城南河南岸，可謂是霸氣十足！

而它更是位列在“少部分地塊毛坯限價(jià)上漲”的名單之中，城南河北岸的G13、G14兩幅地塊最高毛坯限價(jià)均為29120元/㎡，相較于此前區(qū)域毛坯限價(jià)28000元/㎡，直接上漲了1120元/㎡！

毛坯限價(jià)的上漲等同于官方認(rèn)證！

在當(dāng)下不漲反降的大環(huán)境下，浦口城南中心再一次用事實(shí)證明了自己的實(shí)力！

首先這與板塊的熱度有著密不可分的關(guān)系，浦口城南中心算得上是一個(gè)“后起之秀”，從片區(qū)剛開始規(guī)劃發(fā)展就備受矚目，尤其是在去年G52、G53兩大地塊出讓后，板塊熱度直逼江核，一度成為江北除江核外最受歡迎的板塊。

其次，城南中心并沒有如其他板塊那般大批供地，而是對(duì)板塊經(jīng)過(guò)了精心規(guī)劃，目前區(qū)域內(nèi)出讓的地塊數(shù)量較少，體量相當(dāng)，目前板塊內(nèi)還有大批的優(yōu)質(zhì)地塊待字閨中，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)具備更大更廣闊的成長(zhǎng)空間，未來(lái)的板塊價(jià)值也不可估量！

但從城南中心本次掛地中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，即：城南河北岸毛坯限價(jià)上漲，南岸G12地塊最高毛坯限價(jià)28188元/㎡，暫無(wú)明顯變化，這是為什么呢？

首先是地理位置上的差別，北側(cè)片區(qū)憑借著更靠近核心區(qū)、商務(wù)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，與江核相互補(bǔ)充，錯(cuò)位發(fā)展。例如，北岸可以更快速的共享核中核更優(yōu)質(zhì)更高端的配套，包括：江北第一高樓（在建）、江北新區(qū)市民中心（在建）、約480萬(wàn)方地下空間（在建）……

其次，便是居住環(huán)境上的差異，北岸居住功能相對(duì)比較純粹，圈層也純粹些，除了有一個(gè)大型綜合體大悅城外，便是一些高品質(zhì)住宅和學(xué)校，值得一提的是板塊內(nèi)的天悅錦麟項(xiàng)目還是南向的河景房；

而南岸有大體量的安置區(qū)，因?yàn)榘仓脜^(qū)內(nèi)的住戶和租戶素質(zhì)水平的不同，圈層略微會(huì)有些混雜。另一方面，安置區(qū)的物業(yè)和商品房的物業(yè)在實(shí)力上存在一些差異，一定程度上會(huì)對(duì)小區(qū)的周邊環(huán)境有所影響。

另外，北岸有地鐵11號(hào)線上蓋的大型MALL大悅城，住在這里下樓便可吃飯、看電影、逛街，而南岸相對(duì)離地鐵距離較遠(yuǎn)，出行沒有北岸方便。

由此可見，城南中心南北兩岸正在發(fā)生一些潛移默化的變化。

3、明顯倒掛紅利！黃金機(jī)遇不可錯(cuò)過(guò)！

板塊的發(fā)展勢(shì)必會(huì)帶來(lái)人潮大批涌入，人潮的涌入又勢(shì)必會(huì)帶來(lái)安居的問(wèn)題，目前城南中心有金陵星圖等樓盤在售，但要說(shuō)處于最核心位置的，還得是位于城南河北岸的天悅錦麟。

項(xiàng)目由大悅城和新希望聯(lián)合開發(fā)，總體量約86萬(wàn)方，涵蓋了大悅城購(gòu)物中心、潮流商街、公寓、辦公、品質(zhì)住宅等5大業(yè)態(tài)，未來(lái)這里將重新定義重新定義生活、娛樂(lè)、工作節(jié)奏。

其中一期住宅部分天悅錦麟坐享以上所有優(yōu)質(zhì)配套！800米生活圈內(nèi)，地鐵、公園，商場(chǎng)、文化中心等，你想要的它都有！

在戶型打造方面，天悅錦麟共打造了建面約97、117、135㎡3大戶型；

其中建面約97㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型可以說(shuō)是項(xiàng)目的明星戶型；3開間朝南，雙陽(yáng)臺(tái)、保證了充足的采光和通風(fēng)、主臥自帶衣帽間，值得一提的是，通常通常九十幾平的戶型，都為一衛(wèi)的設(shè)計(jì)，而天悅錦麟97㎡的戶型設(shè)計(jì)了雙衛(wèi)生間，極大地解決了生活中的不便。

擁有如此多功能性的戶型，在當(dāng)下市場(chǎng)上普遍要到110㎡戶型才能達(dá)到，可見天悅錦麟已經(jīng)將產(chǎn)品做到了極致！

寫在最后：

剛剛掛牌的G13、14兩幅地塊與天悅錦麟僅一街之隔，毛坯限價(jià)29120元/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)加上精裝包放風(fēng)價(jià)將超3.5萬(wàn)/㎡！而目前，天悅錦麟銷許均價(jià)30108元/㎡，加上精裝包2500元/m2，兩者之間存在約2300元/㎡倒掛！按天悅錦麟戶型建面約97㎡的價(jià)格來(lái)算，便宜近20萬(wàn)！按建面約135㎡戶型來(lái)算，便宜近31萬(wàn)！這個(gè)價(jià)格可太香了！

項(xiàng)目除了有價(jià)格上的倒掛紅利，板塊內(nèi)的配套也在逐步推進(jìn)當(dāng)中，除了網(wǎng)傳的南京一中落地，地鐵11號(hào)線已經(jīng)開工，大悅城預(yù)計(jì)近期也將開工。（預(yù)計(jì)2024年竣工）

項(xiàng)目自去年12月10日首開便吸引了一大批買房人爭(zhēng)相收藏，首開勁銷9成，據(jù)悉，項(xiàng)目B6#樓，建面約97㎡網(wǎng)紅戶型即將加推，目前樓市逐步回暖，建議抓緊購(gòu)房窗口期！