文 | 一止

“如果能買市中心，就不要買郊區(qū)房。”這句話被眾多購房者奉為置業(yè)的金科玉律，因此，每當(dāng)廣州中心區(qū)有新盤入市，總能掀起市場的一陣躁動。

或因如此，去年年底荔灣廣摩地塊的保利越秀天啟入市后，即便彼時廣州樓市還處于“冷靜期”，卻也能挑動購房者們的心，有消息稱開盤后銷售較為火熱。

近期，這一新盤又傳出加推消息。為給購房者帶來這一項(xiàng)目的真實(shí)情況，近日，界面樓市廣州特地前往保利越秀天啟一探究竟。

01 區(qū)位優(yōu)勢加持，白鵝潭核心區(qū)蓄勢待發(fā)

保利越秀天啟位于荔灣區(qū)芳村大道東以西，鶴洞路、培真路以南，在白鶴洞街道沙涌地鐵站旁。

2021年9月，荔灣區(qū)指出，在未來五年將加快建設(shè)國家中心城市和粵港澳大灣區(qū)廣佛極點(diǎn)核心區(qū)。

其中，保利越秀天啟所處的白鵝潭片區(qū)，未來將擁有超過2000萬㎡的商務(wù)辦公面積，市城市更新三年計(jì)劃中荔灣城中村改造數(shù)量居全市第一，通過改造全區(qū)預(yù)計(jì)釋放860萬平方米集體物業(yè)，各類商務(wù)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)正全面提速。同時，白鵝潭國際金融中心、廣船央企總部、鵝潭一號總部等在建項(xiàng)目順利推進(jìn)中。

此外，根據(jù)《白鵝潭地區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2020-2035年）》，白鵝潭將打造以總部經(jīng)濟(jì)、醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)為三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，以現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)為兩大特色產(chǎn)業(yè)的“3+2”產(chǎn)業(yè)體系，打造“老城市新活力”先行區(qū)。

目前，阿里云、立白中心、名創(chuàng)優(yōu)品等名企也紛紛進(jìn)駐，總部經(jīng)濟(jì)蓄勢待發(fā)。

02 教育、交通配套豐富，但價(jià)值兌現(xiàn)有待時日

對家有適齡子女入學(xué)的購房者，教育是重要的考慮因素。時下較好的新建樓盤附近往往搭配私立學(xué)校，而私立學(xué)校每年學(xué)費(fèi)動輒便要六七萬。這樣一來，家長們償還房貸之余又多了一重壓力。

因此，對于既想要優(yōu)質(zhì)的教育資源，同時也想減輕學(xué)費(fèi)負(fù)擔(dān)的家長來說，保利越秀天啟未嘗不是一個好去處。

據(jù)案場銷售介紹，保利越秀天啟項(xiàng)目內(nèi)設(shè)幼兒園，附近有廣州真光中學(xué)、真光實(shí)驗(yàn)學(xué)校、培英中學(xué)等，都是省一級的高中、初中。同時，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)還有鶴洞小學(xué)（廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校教育集團(tuán)）、坑口小學(xué)、培真小學(xué)、廣東實(shí)驗(yàn)學(xué)校（廣鋼新城校區(qū)）等多所學(xué)校。

從現(xiàn)場來看，真光中學(xué)緊靠著保利越秀天啟，可以說是實(shí)現(xiàn)了“在家門口上學(xué)”。

醫(yī)療配套方面，保利越秀天啟1公里范圍內(nèi)有廣州廣鋼新城醫(yī)院、上醫(yī)堂光大國醫(yī)館。而3公里范圍則內(nèi)有廣州市第一人民醫(yī)院（鶴洞分院）、廣東省中醫(yī)院芳村醫(yī)院、廣州醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院、廣州市紅十字會醫(yī)院昌崗醫(yī)院等多所醫(yī)院。

交通配套方面，保利越秀天啟直線距離廣佛線沙涌地鐵站約100米。此外，項(xiàng)目周邊的地鐵11號線也在建中，該地鐵線起于新滘東路，穿越廣州市主城區(qū)，串聯(lián)廣州市天河區(qū)、白云區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)和海珠區(qū)，連接廣州火車站、廣州東站等大型交通樞紐，對業(yè)主的出行便利性將有極大的提升。

另外，盡管地鐵11號線預(yù)計(jì)2023年年底才能通車運(yùn)營，但保利越秀天啟預(yù)計(jì)的交樓時間也在該時間段前后，實(shí)在算不得什么“硬傷”。而目前縱觀周邊環(huán)境，還是有些清冷，待地鐵通車后，人流量增多，煙火氣息自然慢慢回升。

除軌道交通外，保利越秀天啟附近有公交站廣中碼頭站，站點(diǎn)有19路、52路、64路、181路等車次途經(jīng)。

不過美中不足的是，項(xiàng)目周邊許多配套仍未完全成型，價(jià)值的兌現(xiàn)也有待時日。同時，由于項(xiàng)目緊鄰大路，因此也需要考量噪音、粉塵帶來的影響。

03 三至四房戶型設(shè)計(jì)，滿足多年齡段居住需求

除了周邊的配套之外，保利越秀天啟項(xiàng)目本身也十分優(yōu)秀。保利越秀天啟是央企保利與國企越秀聯(lián)合打造的項(xiàng)目，在當(dāng)今市場上，相對也有一定的保障。

同時，從現(xiàn)場的沙盤圖看，整個項(xiàng)目占地面積約3.1萬㎡，總規(guī)劃建筑面積為11.78萬㎡，共規(guī)劃有4棟26層的住宅、1棟120米高公寓和1所18班幼兒園，一共有719套住宅。

對比附近廣鋼、花地灣等板塊的超高層建筑，居住密度更低，居住舒適度也將更高。

目前，保利越秀天啟在售88㎡2＋1房及103㎡3＋1房戶型，據(jù)案場銷售介紹，實(shí)用率可達(dá)85％。

據(jù)界面樓市廣州實(shí)地測評，88㎡的2＋1房2廳2衛(wèi)的戶型亮點(diǎn)在于空間設(shè)置比較靈活，玄關(guān)處設(shè)計(jì)了廚房，入門時的視覺效果略窄，但是景觀更加豐富。

同時該戶型采用的是豎廳格局，客廳連接陽臺，減少距離感，提高戶型的使用率，更加貼近生活；整體感覺較為方正、廳室空間較居中，但是視覺效果偏窄小。

值得一提的是，考慮到多孩需求，保利越秀天啟還推出了103㎡的3＋1室2廳2衛(wèi)戶型。主臥帶衛(wèi)，其余兩個房間面積不大，相較大人來說，更加適合學(xué)齡兒童居住。其中的多功能房還可以做成興趣愛好房或者書房，滿足住戶的多元生活體驗(yàn)。同時，由于該戶型為橫廳設(shè)計(jì)，因此整體空間比較明亮通暢，空間感更為闊綽。

04 均價(jià)處于板塊內(nèi)中間水平，適合改善型住房人群

保利越秀天啟目前待售的產(chǎn)品面積段為約88-103㎡的三至四房，均價(jià)約5.3萬元/㎡，預(yù)計(jì)近期加推，同時項(xiàng)目的地段、未來配套等方面也有很大優(yōu)勢，適合追求剛需及改善型住房的購房者。

項(xiàng)目附近一手房，萬科金域譽(yù)府均價(jià)約為5.5萬元/㎡，中海學(xué)仕里價(jià)格約6.3萬元/㎡，保利堂悅價(jià)格約6.4萬元/㎡，保利和光晨樾二期均價(jià)約5.7-6萬元/㎡。

二手房方面，項(xiàng)目附近的葛洲壩保利曼城均價(jià)約5.9萬元/㎡，珠江金茂府均價(jià)約6.7萬元/㎡，振業(yè)天頌約5.1萬元/㎡。

盡管保利越秀天啟均價(jià)在該板塊內(nèi)處于中間水平，但是整體而言，與周邊的一手樓盤相比，項(xiàng)目距離地鐵站更近，景觀資源更為豐富，交通相對而言也更加方便，具有一定的優(yōu)勢，升值潛力也更大，比較適合有改善型需求的購房人群。