文｜張曉凡

閑置的資產(chǎn)能否增值？空閑的辦公樓如何盤活？ 

隨著依賴土地升值的躺贏時(shí)代逐漸告一段落，如今資產(chǎn)保值增值的核心點(diǎn)，逐漸轉(zhuǎn)移到了商業(yè)邏輯與運(yùn)營能力之上。

其中，帶有長期運(yùn)營邏輯的長租公寓是解答上述問題的最優(yōu)解之一，在城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)下，新市民與新青年所面臨的安居，為長租公寓的發(fā)展提供源源動(dòng)能。

但這卻并非一把萬能鑰匙。

過去幾年，在“租售并舉”長效機(jī)制的推動(dòng)下，長租公寓行業(yè)已實(shí)現(xiàn)大跨步的發(fā)展，但由于參與者能力的參差不齊，這仍是個(gè)年輕的行業(yè)。

在與城市深度共振，為城市戰(zhàn)略服務(wù)的探索中，一部分頭部企業(yè)積累的經(jīng)驗(yàn)，正在驗(yàn)證路徑的可行性。

租賃+管理，重慶仙桃數(shù)據(jù)谷先“吃螃蟹”

在重慶渝北區(qū)仙桃街道，有一座“含金量”極高的園區(qū)：2平方公里的面積，創(chuàng)造了250億元總產(chǎn)值的仙桃數(shù)據(jù)谷。

作為重慶大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的核心園區(qū)，短短7年吸引250多家企業(yè)入駐、近1300家企業(yè)注冊(cè)，其中不乏傳音通訊、長安軟件、華為創(chuàng)新中心、中科創(chuàng)達(dá)、北斗星通、字節(jié)跳動(dòng)、騰訊云等數(shù)字經(jīng)濟(jì)頭部或領(lǐng)軍企業(yè)。

在周邊居住配套較弱的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，數(shù)百家企業(yè)入駐的背后，是數(shù)千高科技人才的安家落戶，如何解決這個(gè)難題？

仙桃數(shù)據(jù)谷相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，園區(qū)創(chuàng)新采用整體租賃+物業(yè)管理模式，與龍湖冠寓合作，打造菁英天地人才公寓，營造良好的居住環(huán)境，解決企業(yè)員工后顧之憂。

在菁英天地，雙方充分利用園區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)，堅(jiān)持高端品質(zhì)、梯度配置、優(yōu)化配套、惠企便捷的人才公寓服務(wù)體系，匹配了專家樓、高端人才公寓及普通長租公寓等多種公寓類型；服務(wù)上，定期組織多樣化社群活動(dòng)，并提供“管家式服務(wù)”，讓住戶“來了就不愿意離開”。

仙桃數(shù)據(jù)谷相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過專業(yè)的品牌化管理和智慧化服務(wù)，提升了企業(yè)員工入住體驗(yàn)，更好地滿足入住企業(yè)、員工對(duì)于安居樂業(yè)的夢(mèng)想。目前，已引進(jìn)約2500人入住，為園區(qū)入駐企業(yè)提供充足的人才儲(chǔ)備。

“仙桃數(shù)據(jù)谷與龍湖的合作，是重慶市內(nèi)高科技產(chǎn)業(yè)園與城市綜合運(yùn)營商的合作首例，既加快仙桃數(shù)據(jù)谷產(chǎn)城融合的建設(shè)，又能提升雙方品牌影響力?！痹撠?fù)責(zé)人表示，與龍湖冠寓合作后，不僅為園區(qū)留住人，還提升了園區(qū)的綜合管理水平，助力園區(qū)吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶園區(qū)，增強(qiáng)園區(qū)招商引資能力。

資產(chǎn)閑置普遍，2成住宅亟待盤活

在重慶仙桃數(shù)據(jù)谷，園區(qū)與龍湖冠寓的探索 ，取得了多贏效應(yīng)：資產(chǎn)得以充分發(fā)揮價(jià)值，園區(qū)高端人才的居住配套難題得以解決，營商環(huán)境進(jìn)一步完善……

但事實(shí)上，這樣的多贏局面是較為難得的案例，尤其是在城市寸土寸金的核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更為多元，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，空間規(guī)劃的難度大大提升。同時(shí)，物業(yè)的閑置問題愈加突出：一邊是買不起房，一邊是閑置資產(chǎn)得不到盤活，本該納入存量住房供應(yīng)的房源，成了“閑魚房”。

在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代后，這是不少城市住房的真實(shí)狀態(tài)，在滿足新市民、新青年安居的另一端——閑置資產(chǎn)的盤活與增值，也成為社會(huì)焦點(diǎn)。

早在2018年底，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心曾發(fā)布過一份中國城鎮(zhèn)住房空置分析的報(bào)告，其中的數(shù)據(jù)顯示，中國家庭住房自有率超八成，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率21.4%，二三線城市空置率更高。

當(dāng)然，不僅是住宅類資產(chǎn)的閑置，據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國辦公樓市場(chǎng)白皮書》顯示，在中國41個(gè)中心城市里，有19個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓空置率超過了30%，其中有14個(gè)是省會(huì)城市，比如武漢、長沙、西安、沈陽等。

資產(chǎn)閑置意味著浪費(fèi)，如何盤活？

2021年6月，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》指出，要從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給。隨后，多個(gè)省市均陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見，以推進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，解決住房難題。

在此進(jìn)程中，龍湖冠寓正是其中的積極參與者。從北京的亞運(yùn)村、鄭州的大學(xué)城……龍湖不斷以鮮活的成功案例，激活閑置資產(chǎn)的盤活密碼。

打造租賃服務(wù)新標(biāo)桿，服務(wù)城市戰(zhàn)略

從閑置物業(yè)的盤活煥新，到標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品定制助力推進(jìn)城市老舊物業(yè)改造，基于扎實(shí)的沉淀和積累，龍湖冠寓已鍛造出行業(yè)領(lǐng)先的運(yùn)營管理能力，并致力于將多年沉淀的能力服務(wù)于更多城市居者。

正是得益于龍湖冠寓多元化的模式助力，經(jīng)過5年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了行業(yè)頭部企業(yè)，截止2021年，已進(jìn)入32個(gè)城市，已開業(yè)10.6萬間，實(shí)現(xiàn)22.3億收入，服務(wù)了超過180萬，滿意度高達(dá)95%以上，續(xù)租率超過50%。

不僅如此，在廣泛積累了眾多城市門店運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)后，龍湖冠寓參與編撰了2個(gè)國家級(jí)政策及多個(gè)地方政策，成為行業(yè)的引領(lǐng)者。在2021年國內(nèi)首批11家五星級(jí)長租公寓中，龍湖冠寓就有9家入選，從住建部到多個(gè)城市的相關(guān)部門，5次參觀考察冠寓，均給予了高度評(píng)價(jià)。

良好的口碑和品牌影響力保證了冠寓95%的高出租率及品牌溢價(jià)，比如重慶、成都、杭州、南京、武漢冠寓門店，租金對(duì)標(biāo)競(jìng)品可實(shí)現(xiàn)超過15%的溢價(jià)，部分項(xiàng)目甚至超過30%。

如今，隨著人才安居政策的持續(xù)落地，冠寓也積極配合各城市與地區(qū)的人才引進(jìn)與安居政策，讓更多的年輕人享受到符合當(dāng)下消費(fèi)升級(jí)市場(chǎng)形態(tài)的租住產(chǎn)品，安居共享，以鄰為友，擇鄰而居。

截至目前，龍湖冠寓已與北京、上海、廣州、深圳、珠海、成都、杭州、重慶、武漢、南京、合肥、長沙、青島等多個(gè)重點(diǎn)城市政府及相關(guān)企事業(yè)單位合作，協(xié)助當(dāng)?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地?cái)?shù)個(gè)住房租賃標(biāo)桿項(xiàng)目，并在提高社會(huì)資產(chǎn)處理效率的同時(shí)，助力大城市青年人群的租房難題得以有效解決，實(shí)現(xiàn)各自所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和人才租住需求的充分結(jié)合，全面配套城市發(fā)展戰(zhàn)略。

延伸閱讀：六大模式，幫助資產(chǎn)保值增效

如何讓閑置的資產(chǎn)“變活”呢？龍湖冠寓探索出了六種模式。

第一類是利用自持商辦土地自建運(yùn)營租賃住房，合作方共同投資建設(shè)。例如，成都冠寓上城天街店，經(jīng)營兩年出租率穩(wěn)定維持在95%以上，溢價(jià)超過20%。該項(xiàng)目的合作方在上城天街店交付后，很快與龍湖冠寓又合作了另一個(gè)1000間的大項(xiàng)目。

第二類是城市更新類項(xiàng)目。北京冠寓亞運(yùn)村關(guān)莊店原本是位于關(guān)莊地鐵口的一處舊廠區(qū)，該資產(chǎn)一直處于閑置狀態(tài)，業(yè)主方尋找一家能夠從顏值和功能兩方面同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)提升的合作方，最終龍湖滿分突圍。項(xiàng)目運(yùn)營期間出租率穩(wěn)定在95%以上，是五礦集團(tuán)內(nèi)部舊改明星打板項(xiàng)目。

第三類是政企合作打造人才租賃住房。例如，國資平臺(tái)合肥高新股份主營業(yè)務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營，承載了園區(qū)人才租賃住房配套的任務(wù)，但缺少租賃住房管理體系和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。龍湖冠寓發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，承接一期人才公寓運(yùn)營管理，同時(shí)協(xié)同龍湖物業(yè)提供園區(qū)物業(yè)服務(wù)，一期項(xiàng)目開業(yè)后房源供不應(yīng)求，累計(jì)服務(wù)企業(yè)超過120家。

第四類是產(chǎn)業(yè)園合作項(xiàng)目。在重慶仙桃數(shù)據(jù)谷打造的龍湖冠寓，是一個(gè)超過2000間的大型社區(qū)，主要配套園區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工，在其中打造了專門的冠企薈企業(yè)客戶平臺(tái)，為企業(yè)專項(xiàng)定制解決員工住房問題。

第五類為租賃精裝改造，這是目前龍湖冠寓合作最多的一種模式。以杭州奧體盈豐路店為例，通過租賃業(yè)主的毛坯物業(yè)，從定位、設(shè)計(jì)、裝修改造到運(yùn)營管理，龍湖一站式服務(wù)進(jìn)行存量資產(chǎn)提升，項(xiàng)目運(yùn)營出租率維持在95%以上，這也是全國首批五星長租公寓中，杭州唯一一家入選門店。

第六種模式為自建自持大型租賃社區(qū)。鄭州冠寓鄭州大學(xué)店，即是龍湖基于前瞻性洞察，承接鄭州市高新區(qū)地塊，配建1200套租賃住房，幫助高新區(qū)人才安居，助力鄭州高新區(qū)“聚焦智慧產(chǎn)業(yè)、建設(shè)智慧社會(huì)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。