文 | 一止

自去年更名后，知識城·悅辰壹號又再迎來新的建設(shè)節(jié)點。

6月16日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公示了知識城南起步區(qū)ZSCN-D2居住地塊A9棟附屬商業(yè) (自編號S1＃)等建設(shè)規(guī)劃的批后公示。

該地塊位于黃埔中新知識城南起步區(qū)，花莞高速以東、創(chuàng)新大道以西、知識城大道以南，正是知識城·悅辰壹號項目。

根據(jù)規(guī)劃，項目將在知識城南起步區(qū)ZSCN-D2居住地塊建設(shè)A9棟附屬商業(yè)共1幢2層，總建筑面積2015.10㎡；住宅及地下室共8幢地上六層、1幢地下一層，總建筑面積30922.4㎡。

據(jù)悉，去年12月，這一項目在廣州市規(guī)劃和自然資源局批后公示，項目名原定為領(lǐng)雋城市花園，現(xiàn)暫定為知識城·悅辰壹號。

根據(jù)規(guī)劃，項目占地面積約為25萬㎡（含市政道路1.8萬㎡），總建筑面積約為75萬㎡（其中住宅約50萬㎡），整個項目規(guī)劃有19棟13層住宅，24棟6層住宅及24棟26-33層住宅，總共67棟，以小高層洋房為主。

此外，作為大型社區(qū)，項目還配套有20班幼兒園、30班小學(xué)，配套較為齊備，也較受市場關(guān)注。

01.多家名企進駐，知識城經(jīng)濟高速發(fā)展

廣州知識城，全稱中新廣州知識城，是中國和新加坡兩國跨國合作的標志性項目，也是廣東省以及新加坡政府共同倡導(dǎo)創(chuàng)立的廣東經(jīng)濟轉(zhuǎn)型樣板。

2019年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，明確提出要“支持港深創(chuàng)新及科技園、中新廣州知識城、南沙慶盛科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地、橫琴粵澳合作中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園等重大創(chuàng)新載體建設(shè)”。

近年來，知識城的發(fā)展也有目共睹。根據(jù)去年9月份發(fā)布的《廣州市產(chǎn)業(yè)地圖》，黃埔54個產(chǎn)業(yè)地塊中，知識城就占了25個。而近5年來，知識城也陸續(xù)引進了瑞士龍沙、粵芯、諾誠健華、騰訊、阿里巴巴等165個重點產(chǎn)業(yè)項目，超2.35萬家企業(yè)，注冊資本近4400億元，在建投資項目186個，總投資額超3000億元。尤其是知識城南片區(qū)，就有小鵬汽車、中國納米谷、奧飛文創(chuàng)中心、中新國際智慧產(chǎn)業(yè)園等重大項目進駐。

作為重點規(guī)劃片區(qū)，知識城目前擁有3條軌交線路，分別是地鐵14號線、地鐵14號線支線和穗莞深城軌（在建）。

其中，穗莞深城軌將在知識城板塊設(shè)站點馬頭莊站，預(yù)計打造為馬頭莊TOD站點。同時，板塊還臨近北三環(huán)高速、廣從快速、花莞高速，可以通達白云、花都、從化、天河等多個區(qū)域。

教育配套方面，板塊內(nèi)現(xiàn)有兩所幼兒園、一所小學(xué)和一所民辦學(xué)院，分別是登堂幼兒園、鳳尾生態(tài)幼兒園、鳳尾學(xué)校和廣東白云學(xué)院，盡管周邊有大學(xué)，但是卻缺少初高中教育配套，教育資源相對匱乏。

醫(yī)療配套方面，板塊周邊有超8家綜合三甲?？漆t(yī)院的配置。其中，屬于三甲級?？漆t(yī)院的中大腫瘤醫(yī)院現(xiàn)已開診，南方醫(yī)科大學(xué)南方醫(yī)院預(yù)計年內(nèi)開診，其他的如巴塞羅那、泰和腫瘤醫(yī)院、皇家麗腫瘤醫(yī)院還需要等上一段時間，具體開診時間尚未確定。此外，板塊內(nèi)還另有一些小型的門診藥店分布。

商業(yè)配套方面，日前知識城又一大商業(yè)綜合體“合景·悠方”也迎來開業(yè)，而合景悠方上蓋的木文緹酒店也配備了高端會議、餐飲、娛樂等商務(wù)功能，擬打造潮流、活力、混融體驗式酒店，塑造年輕人創(chuàng)意文化震源地。除了合景悠方外，目前板塊內(nèi)還有城南鄰里中心、綠地繽紛城等多個商業(yè)綜合體。隨著多個商業(yè)配套的相繼落地，未來板塊內(nèi)的居住氛圍也會越來越成熟。

02.預(yù)期看好，房價開始“倒掛”？

目前，知識城板塊內(nèi)新盤較為充裕。一手房方面，萬科幸福譽均價約為3.3萬元/㎡，星匯城均價約為2.6萬元/㎡，時代印記均價約為2.4萬元/㎡，升龍學(xué)府上城均價約為3.1萬元/㎡。

二手房方面，萬科幸福譽均價約3.4萬元/㎡，時代天韻均價約3.2萬元/㎡，廣州綠地城均價3.1萬/㎡。

一、二手房出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象。一方面是因為限價政策的控制，另一方面也是知識城還處在發(fā)展建設(shè)階段，規(guī)劃配套有待完善，溢價需要在配套的完善周期中體現(xiàn)，另外板塊未來還有多村舊改建設(shè)，因此區(qū)域成熟也需要一定的時間。

不過，隨著知識城板塊的發(fā)展，后期人口導(dǎo)入以及片區(qū)內(nèi)部配套的逐漸完善，板塊未來也具備一定的升值潛力。