“推廣以公共交通為導向的開發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用?！?/p>

支持TOD模式，首次被國家發(fā)改委寫進今年7月發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，軌道交通對城市活力的造血作用被官方蓋章肯定。以南京為例，從秦淮河時代步入揚子江時代，過去一刀切的拆除重建式城市更新已不能滿足城市能級提高后的發(fā)展要求。

所以，剛剛結束意見征集的《南京市城市更新辦法》里，提到的“要加強空間復合利用，整合軌道交通、人防、市政、水利、應急等功能，實現地上、地表、地下分層規(guī)劃和復合高效利用”，直指TOD建設。

事實證明，城市發(fā)展的過程中，TOD不僅僅是軌道與建筑的冰冷組合，更是城市活力節(jié)點，通過產業(yè)引擎、資產價值、資源整合等為城市賦能，從而提升人在城市里生活的幸福感。

1 、城市更新，支點為何是TOD？

中國科學院院士、同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院教授常青說過：城市是人類聚居的高級形態(tài)，古今中外的城市都是在跌宕起伏中演化著的生命體，而城市要避免由盛及衰的宿命，就要不斷地更新。

城市空間有限，產業(yè)、建筑、人口等卻呈爆炸式增長。為了優(yōu)化城市空間，新型開發(fā)理念TOD模式，應運而生。

經過幾十年的摸索，TOD開發(fā)的核心逐步升級。

TOD1.0，有了車站的出現，打破城市邊界，增加城市交通運行效率；TOD2.0，轉向站樓一體化，商業(yè)和交通有意識地結合；TOD3.0，站城一體化，城市復合空間初步形成，垂直交通的優(yōu)勢彰顯，典型代表有日本六本木新城、澀谷站等；TOD4.0，實現站城人一體化，以人的需求為驅動，用軌道交通、商業(yè)綜合體等功能空間服務于人。

發(fā)展至此，TOD的進化并沒有止步。更有想象空間的TOD5.0，將地鐵（高鐵）、商業(yè)、產業(yè)、居住、生態(tài)、人等鏈接起來，在城市里構建更為高效、立體、便捷、可持續(xù)的生活場景。不夸張地說，TOD是增強人與城市黏性的紐帶以及城市更新的重要抓手。

以長三角唯一的特大型城市南京為范本，城市更新伴隨著城市空間發(fā)展推進：

1.0階段，新區(qū)建設與舊城改造并舉，以大規(guī)模的拆除重建為主；2.0階段，聚焦“老城做減法，新區(qū)做加法”，逐漸從“拆改留”式推倒重建轉向小規(guī)模、漸進式有機更新；3.0階段，以“留改拆”城市有機更新模式，實現創(chuàng)新名城、美麗古都的愿景；去年底，南京被住建部納入首批城市更新試點名單，4.0階段將通過土地集約利用、空間復合開發(fā)，打造高效、可持續(xù)的城市功能空間。

“可持續(xù)的生活場景”與“可持續(xù)的城市功能空間”產生碰撞，TOD5.0和南京城市更新4.0階段的目標高度重合。而隨著揚子江時代、南北雙主城時代的來臨，以TOD為關鍵一環(huán)，江北迎來破局機遇。

2、TOD先行，憑什么得是龍湖？

作為TOD開發(fā)模式的先行者，龍湖與江北共成長，地鐵3號線星火路站上蓋的龍湖南京江北天街已完美呈現。不久的將來，江北正核地鐵10號線雨山路站上蓋、約70萬方的TOD大城：龍湖南京雨山天街，也將驚艷亮相。

國家級新區(qū)的光環(huán)下，江北以地鐵為基點規(guī)劃的超級綜合體比比皆是。走在前列，以TOD模式賦能南京江北新主城，為何是龍湖脫穎而出？

一方面，龍湖有多航道協同的強競爭力。

地產界的績優(yōu)生龍湖，業(yè)務已布局全國100余個城市，形成地產開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修六大航道，并積極試水醫(yī)養(yǎng)、產城等創(chuàng)新領域。

前瞻性戰(zhàn)略引領下，過去每年龍湖以銷售回款的10%布局商業(yè)投資、租賃住房等賽道，并迅速躋身多賽道頭部，形成多航道協同的強競爭力。有了穩(wěn)穩(wěn)穿越周期的護城河，行情冰凍、房地產行業(yè)普遍出現業(yè)績下滑的大環(huán)境下，龍湖是少數實現營收、盈利雙增長的房企。

另一方面，龍湖已形成系統(tǒng)化的TOD能力譜系。

在TOD開發(fā)領域，龍湖是當仁不讓的資深前輩，截至目前已開發(fā)TOD項目約80個、以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超1000萬平方米。并以人為中心，積累了一整套對空間、場景與城市的函數級算法。

這套函數級算法，以政企協同、空間底盤、企業(yè)戰(zhàn)略、場景內容四大維度；制度協同能力、底盤改造能力、垂直空間思維、邊界消除思維等十項能力為核心，彼此交織、互相賦能。

在國內主流城市，體現龍湖函數級算法精髓的優(yōu)質TOD項目枚不勝數，如：

▲重慶的龍湖光年，位于成渝高鐵線的重要節(jié)點沙坪壩站之上，是國內首個與高鐵車站結合的TOD項目。將高鐵、四線地鐵、公交、出租等公共交通樞紐整合，上蓋侯車大廳、商業(yè)、辦公等復合功能空間，體現制度協同能力、垂直空間思維。

▲杭州的濱康天街，通過將地下的地鐵通道改造為下沉廣場，化解通道割裂用地；利用地上的大桁架跨過地鐵輪廓，消除地面割裂等方式，體現底盤改造能力。

▲成都的龍湖光年，以空中連廊、跨街連廊、城市綠地等疊加手法，讓建筑更和諧地融入城市，體現邊界消融思維。

▲武漢的濱江天街，用公園式的城市連廊、面向公園與長江的綠色界面等豐富場景，“縮短”步行者的心理距離，體現步行友好思維。

更深層次的能力構建上，龍湖同樣具備雄厚實力：

全品類經驗很大程度決定了TOD的能級，目前龍湖TOD已實現城際樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城六大產品線全覆蓋。得益于多航道的布局，龍湖的產業(yè)孵化能力、城市服務能力、網格化布局能力也無需贅言。

至于決定TOD核心競爭力的商業(yè)運營能力，龍湖深耕商業(yè)地產20年，在前期規(guī)劃、后期運營等層面積累了非常豐富的經驗。今年上半年，龍湖商業(yè)的整體出租率達95.6%，商業(yè)租金增長26%至46.5億元；在手商場近130座，每年保持10座左右的開業(yè)速度。

3、雨山天街TOD，讓精彩生活閉環(huán)

目光回到南京?？傮w量約70萬方的龍湖南京雨山天街TOD啟幕在即，這座讓精彩生活閉環(huán)的空間，到底有多驚艷？且看龍湖集TOD開發(fā)經驗大成，為它量身定制的多元立體標簽。

標簽一：城市折疊

上海、杭州等城市，因黃浦江、錢塘江的阻隔，形成一江兩岸的城市格局。隨著城市邁入發(fā)展快車道，一江兩岸以水系為軸，實現共繁華的城市折疊局面。

南京也一樣，被自西向東流淌的長江“一分為二”，很長一段時間里，江南、江北的發(fā)展相對獨立分割。隨著南京市城市總體規(guī)劃（2018—2035）的出爐，南京的南北雙主城格局正式形成，多條過江通道實現江南、江北的緊密牽手。

龍湖南京雨山天街TOD占位江北正核，通過地鐵10號線、長江五橋、長江隧道等交通紐帶，與河西形成折疊效應，共同賦能南京的進階發(fā)展。

標簽二：契合城市肌理

在約70萬方的雨山天街TOD里，規(guī)劃有購物中心、街區(qū)商業(yè)、酒店式公寓、精品住宅等多樣業(yè)態(tài)。

以人與城市的交流場商業(yè)中心發(fā)散。傳奇建筑師高迪說過：直線屬于人類,曲線屬于上帝。雨山天街是曲線與直線結合的圍合式布局，購物中心呈曲線造型，塑造建筑高顏值的同時，商業(yè)動線更為科學。

值得一提的是，這次雨山天街的商業(yè)部分規(guī)劃有南京龍湖商業(yè)從未有過的街區(qū)商業(yè)，這實際上是充分契合城市肌理，響應江蘇省于去年發(fā)布的《關于完善商業(yè)網點規(guī)劃管理的指導意見》：南京、蘇錫常等重點商圈聚集效應更加凸顯；結合實際情況，突出商旅文結合，把特色商業(yè)街區(qū)打造成為景觀提升、業(yè)態(tài)優(yōu)化、特色鮮明的消費聚集區(qū)和城市文化名片。

標簽三：以人為本

為了實現站城人的深度融合，雨山天街TOD營造了不少“小心機”。地鐵10號線雨山路站的到達處至商業(yè)主入口間，預留了通達的進入動線；地面中庭廣場打造豐富的主題景觀，以視覺空間縮短心理距離。體現步行友好思維的同時，讓人與城市的連接更為緊密。

標簽四：創(chuàng)意三首層

龍湖卓越的商業(yè)運營能力，在雨山天街TOD上充分體現。如何消除多重商業(yè)間的壁壘？龍湖利用場地高差，營造地上三首層模式，天街與街區(qū)商業(yè)之間、天街與城市干道之間，均有首層空間連接。并將傳統(tǒng)的臺階改為放坡，解決商業(yè)入口的高差，從而提升天街商業(yè)的昭示性，帶動街區(qū)商業(yè)的客流。

標簽五：兌現森系空間

江北的老山森林公園、江灘濕地公園、珍珠泉等自然資源令人心生漣漪。龍湖緊扣南京山水城林的特色，抓取江北自然資源精髓，為雨山天街TOD打造“森系天街”的定位。

想象一下，后疫情時代，雨山天街TOD不光能實現居住、交通、消費、工作等多樣化需求，詩和遠方的美好也能在家門口驚艷鋪陳。

這里不僅Copy了浦口記憶、雨山花石、密林之下等江北元素的景觀設計語言，還將山之谷、水之源、森之界等別致的景觀風貌展現。未來，不用走出綜合體就能感受到層巒疊翠、漫步幽徑、臺地放空等不重樣的微度假。

標簽六：品牌擔當

如何做加法，縫補TOD與城市肌理間的割裂感，是龍湖一直思考的命題。

在雨山天街TOD，龍湖于西側打造生態(tài)臺地景觀，豐富沿街界面層次；在南側濱河沿河打造生態(tài)綠帶和休閑步道，實現景觀視野、休憩區(qū)域、商業(yè)區(qū)域的無縫連接。這不僅是龍湖邊界消融思維的實踐，也體現了龍湖參與城市更新、履行社會責任的品牌擔當。

標簽七：搭建沉浸式消費空間

如果說 TOD 是城市的必修課，那么購物中心則是 TOD 開發(fā)者的必修課。

在雨山天街，龍湖契合區(qū)域定位、消費者需求，差異化打造集生活樂享、時尚潮流、風尚活力、童趣陪伴、食界娛樂等于一體的“轉念即達的歡樂空間”。

具象到江北大板塊的商業(yè)矩陣，龍湖引領潮頭，真正用心做好產品的創(chuàng)新和迭代，為城市和人帶來沉浸式的消費休閑體驗空間，通過TOD效應，點亮江北新主城。

龍湖南京雨山天街TOD的更多美好與驚喜，將在不久的未來一一解鎖。行穩(wěn)致遠，龍湖將持續(xù)以“智造未來城市”為理念，在TOD模式的開發(fā)鉆研上永不止步。探索優(yōu)化城市空間、激發(fā)城市活力與產業(yè)引擎、實現資產價值與大眾認同，致力于向城市發(fā)展提供全業(yè)態(tài)、全周期、數字化的“一站式解決方案”。