2022年10月24日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年第三季度西安房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析西安商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

今年以來，西安政府密集出臺(tái)的各項(xiàng)扶持、紓困、維穩(wěn)政策有力助推西安招商引資、招大引強(qiáng)，引導(dǎo)各類產(chǎn)業(yè)資源精準(zhǔn)、多點(diǎn)集聚，形成項(xiàng)目之間、產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)和有效銜接，“西”引力不斷升級。

2022年第三季度，細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)分化驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求新動(dòng)能，升級搬遷需求加速釋放；優(yōu)質(zhì)零售市場不同零售形態(tài)差異化復(fù)蘇，場景分化加速商業(yè)品牌聚集更新；投資市場在城市利好政策加持下將吸引更多投資關(guān)注。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：細(xì)分行業(yè)分化驅(qū)動(dòng)辦公需求新勢能

2022年第三季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)，整體市場體量仍維持在687.4萬平方米。其中甲級辦公樓體量為169萬平方米。需求方面，季內(nèi)凈吸納量雖較去年同期有所下降，但環(huán)比上升8%，錄得逾2.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至32.2%。租金方面，由于教育退租潮仍在持續(xù)，部分項(xiàng)目仍持續(xù)調(diào)低租金預(yù)期，故本季度甲級寫字樓市場的可比租金環(huán)比下降0.5%。

行業(yè)震蕩加速釋放升級搬遷需求。線上教育類租戶的退租仍在持續(xù)。本季度市場錄得近7,200平方米的退租面積。然而，在新增供應(yīng)持續(xù)短缺的環(huán)境下，行業(yè)震蕩釋放的大量優(yōu)質(zhì)辦公面積進(jìn)一步釋放了升級搬遷需求。其中，高新區(qū)本季度承接了近一半的跨區(qū)域升級需求。同時(shí)，甲級樓宇間的升級趨勢愈加明顯，本季，甲級辦公樓間由于樓齡、硬件、服務(wù)等差異化引起的升級需求較一季度上升近一倍。甲級樓宇項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)兩極分化，或?qū)⒃斐蓮?qiáng)者恒強(qiáng)的樓宇經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展局面。

展望未來，四季度西安或?qū)⒂卸鄺潈?yōu)質(zhì)甲級辦公樓入市，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場或?qū)⒂瓉砉?yīng)小高峰，大量優(yōu)質(zhì)租賃面積的入市將刺激潛在市場需求的釋放；同時(shí)經(jīng)濟(jì)新周期下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級將衍生更多元的需求主體，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場辦公需求將持續(xù)演變。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：需求分化推動(dòng)市場迭代

2022年第三季度，西安零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)，疫情的反復(fù)致使部分項(xiàng)目工期延長，招商進(jìn)程滯緩，繼而推遲交付。需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.3%，買手店及集合店積極布局西安市場，季內(nèi)錄得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店開業(yè)，引領(lǐng)Z世代消費(fèi)潮流；運(yùn)動(dòng)戶外品牌持續(xù)發(fā)力，愈發(fā)聚焦如瑜伽、徒步等細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域，季內(nèi)錄得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鳥等品牌登陸拓展西安零售市場。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，以地方菜系及火鍋類品牌的新增需求為主。同時(shí)，本季度頗受資本青睞的咖啡品牌持續(xù)加碼西安市場，Manner及M stand等國內(nèi)品牌標(biāo)桿項(xiàng)目加速布局。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比8.9%，沉浸式體驗(yàn)仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、運(yùn)動(dòng)、電競等更多細(xì)分場景。

由于部分核心區(qū)域百貨項(xiàng)目出現(xiàn)大面積退租，疊加品牌擴(kuò)張需求疲軟，全市凈吸納量錄得負(fù)值。相應(yīng)地，市場整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.3%；購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下跌0.8%。

2022年第四季度將有33.7萬平方米新增供應(yīng)集中入市，而在不確定的宏觀事件影響下，新增供應(yīng)中或?qū)⒂薪种坏奈磥砉?yīng)推遲至2023年，形成供應(yīng)高峰。同時(shí)，繼龍湖、益田之后，鑫苑大都匯于本季被萬達(dá)接管，運(yùn)營商在西安的輕資產(chǎn)擴(kuò)張步伐加速。頭部運(yùn)營商的持續(xù)加碼說明投資者對西安市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極。未來，隨著頭部開發(fā)商輕、重資產(chǎn)的陸續(xù)落地將帶來更加多元的物業(yè)形態(tài)，西安零售物業(yè)市場或?qū)⑦~入新一輪的調(diào)整及迭代期。

投資市場：城市利好激發(fā)投資活力

下半年，西安大宗交易市場的活躍度有顯著提高，本季錄得一宗大宗交易，同時(shí)有兩到三宗交易正在進(jìn)行。目前已經(jīng)成交及正在進(jìn)行的交易均為資產(chǎn)交易，購置的標(biāo)的仍以優(yōu)質(zhì)寫字樓為主，但更多的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也在尋求交易機(jī)會(huì)，并且日益受到關(guān)注。在疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對于現(xiàn)金流的追求令大宗交易的供應(yīng)端將持續(xù)增加，除寫字樓外，產(chǎn)業(yè)物業(yè)及零售物業(yè)的可出售項(xiàng)目也有所增加，為大宗物業(yè)交易市場活躍度提升打下基礎(chǔ)。全國來看，隨著資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，西安產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體量的增加及成熟度的提升或?qū)⒂瓉砀嗤顿Y關(guān)注。