文 | 榮燦

中央會(huì)議報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述寥寥數(shù)字：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。無(wú)論是“房住不炒”還是“租購(gòu)并舉”，房地產(chǎn)行業(yè)所將扮演的角色必然需要變革，發(fā)展模式也迎來(lái)徹底顛覆。

2022年，在房住不炒、租售并舉發(fā)展思路下，國(guó)家進(jìn)一步加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。同時(shí)，國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化保障性租賃住房REITs項(xiàng)目發(fā)布，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這意味著國(guó)內(nèi)租賃REITs的正式開(kāi)閘，租賃住房發(fā)展逐漸進(jìn)入新階段。而近日，社會(huì)化保租房平臺(tái)微領(lǐng)地獲得中國(guó)銀行200億意向性融資支持，為保租房平臺(tái)發(fā)展再添動(dòng)力。然而，保障性租賃住房的春天真的來(lái)了嗎？

回歸初心：造年輕人住得起的房子

伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化率越來(lái)越高，人口向一線城市、都市圈聚集。無(wú)論從政策變遷、地產(chǎn)行業(yè)變革還是市場(chǎng)需求端變化，都驅(qū)動(dòng)著住房模式向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)型。

微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)認(rèn)為租賃行業(yè)的終局是資產(chǎn)管理，這是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，同時(shí)他認(rèn)為這也是一個(gè)“雪厚坡長(zhǎng)”的行業(yè)，是一個(gè)需要長(zhǎng)期主義、深耕細(xì)作、精打細(xì)算的行業(yè)，必須通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生收益，需要每個(gè)品牌做好長(zhǎng)期的準(zhǔn)備和鋪墊，練好內(nèi)功。

“當(dāng)年我們幾個(gè)合伙人也是和現(xiàn)在年輕人一樣，從外地來(lái)上海打拼。”周君強(qiáng)回顧當(dāng)初，微領(lǐng)地選擇租賃行業(yè)，是看到了行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，而且對(duì)社會(huì)也有意義、有價(jià)值。

2011年微領(lǐng)地選擇進(jìn)入租賃行業(yè)的時(shí)候，行業(yè)發(fā)展并不規(guī)范，作為資深“滬漂”對(duì)外地來(lái)滬的青年的困境感同身受。于是微領(lǐng)地確定了進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域的定位，聚焦青年客群，做“低價(jià)格、小戶型、大社區(qū)”產(chǎn)品。

“與其說(shuō)是轉(zhuǎn)型，不如說(shuō)是‘回歸’?！蔽㈩I(lǐng)地2011年進(jìn)入租賃住房行業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目是自己開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)項(xiàng)目，到2015年開(kāi)始做規(guī)模的時(shí)候，微領(lǐng)地采取了包租自營(yíng)的中資產(chǎn)模式來(lái)擴(kuò)張規(guī)模，因?yàn)楫?dāng)時(shí)租賃住房的國(guó)家及地方政策還未出臺(tái)。

2020年底，微領(lǐng)地以重資產(chǎn)切入保障性租賃住房?？梢哉f(shuō)，這次回歸是政策助力、行業(yè)趨勢(shì)、內(nèi)部準(zhǔn)備等內(nèi)外部力量疊加的結(jié)果，可謂順勢(shì)而為。租賃住房和REITs的天然適配度極高，重資產(chǎn)擴(kuò)張模式漸成主流。

如之前所說(shuō)，讓年輕人生活得更好是微領(lǐng)地創(chuàng)業(yè)時(shí)的初心和微領(lǐng)地的企業(yè)使命。微領(lǐng)地希望可以通過(guò)不斷迭代的能力，成為租賃住房資產(chǎn)管理領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，年輕人生活方式的引領(lǐng)者。

周君強(qiáng)始終相信，“商業(yè)向善”更加有助于業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展和商業(yè)的回報(bào)，進(jìn)而普惠更多新市民、青年人。

極致運(yùn)營(yíng)，通過(guò)規(guī)模帶來(lái)投資效益

微領(lǐng)地一直以來(lái)堅(jiān)持“極致性價(jià)比”的產(chǎn)品策略，產(chǎn)品始終秉持著三個(gè)原則：時(shí)尚舒適設(shè)計(jì)、便捷交通、租金價(jià)格低于同區(qū)域同品質(zhì)產(chǎn)品。在選址上，首要明確的是地鐵沿線，達(dá)不到的通過(guò)自有班車(chē)補(bǔ)齊。從建設(shè)上，所有新建項(xiàng)目在達(dá)到“綠建二星”標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)美國(guó)綠色建筑物標(biāo)準(zhǔn)LEED金級(jí)認(rèn)證。在定價(jià)上，低于同區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)格。

微領(lǐng)地目前選擇構(gòu)建的大社區(qū)，與上海市租賃住宅的土地供給直接相關(guān)；其次，大社區(qū)更便于前期整體規(guī)劃、完善社區(qū)配套及后期運(yùn)營(yíng)管理，可以從整體上提升租戶的生活品質(zhì)和體驗(yàn)。

通過(guò)社區(qū)運(yùn)營(yíng)，微領(lǐng)地的用戶人群畫(huà)像也非常清晰：他們21-28歲，85%以上擁有本科以上學(xué)歷，從外地來(lái)到上海，剛剛成為職場(chǎng)人。作為“Z世代”的年輕人對(duì)生活充滿著異常豐富的想象，比如社交、購(gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、自我提升等等，他們的生活也從獨(dú)居走向共居。

于是，微領(lǐng)地升級(jí)大社區(qū)成為超級(jí)社區(qū)。超級(jí)社區(qū)是個(gè)平臺(tái)，賦能用戶和合作品牌，形成共享、共創(chuàng)、共建、共生的生活方式。超級(jí)社區(qū)的內(nèi)涵不僅是大，更是連接勢(shì)能，與異業(yè)品牌連接構(gòu)建線上線下多重生活場(chǎng)景，通過(guò)內(nèi)容服務(wù)，連接租戶，讓租戶的生活從8小時(shí)向24小時(shí)延伸。

超級(jí)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理組織結(jié)構(gòu)也發(fā)生著改變，通過(guò)機(jī)制的重建，賦能租戶，微領(lǐng)地與租戶的關(guān)系由傳統(tǒng)的單向租賃服務(wù)關(guān)系成為共享、共生、共建的和諧生態(tài)，比如，社區(qū)里有一個(gè)叫做回聲小島的項(xiàng)目，名字來(lái)自于租戶，每棟樓都有回聲小島的空間，租戶可以在這里分享自己的故鄉(xiāng)故事，可以發(fā)起社群活動(dòng)邀請(qǐng)鄰居參與，有問(wèn)題邀請(qǐng)大家來(lái)幫忙；疫情期間，租戶自費(fèi)購(gòu)買(mǎi)玫瑰、布洛芬等物資在小島免費(fèi)共享，希望幫助到鄰居們。微領(lǐng)地和租戶一起創(chuàng)造了不斷生長(zhǎng)的陽(yáng)光社區(qū)。

作為民生行業(yè)，租賃住房企業(yè)的運(yùn)營(yíng)不僅反映到成本端，同時(shí)也要為C端提供優(yōu)質(zhì)的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。事實(shí)上，運(yùn)營(yíng)是很多房企轉(zhuǎn)型住房租賃一條必學(xué)必走的路。因此經(jīng)過(guò)8年、50個(gè)項(xiàng)目、服務(wù)20萬(wàn)人的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，大大提升了微領(lǐng)地的運(yùn)營(yíng)能力。

目前，微領(lǐng)地在上海有7個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，30000間房量，管理資產(chǎn)200億人民幣。2個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)7年的中環(huán)滬太路項(xiàng)目平均入住率保持在95%以上；2022年10月開(kāi)業(yè)的浦江中心項(xiàng)目一期1000間房的入住率也達(dá)到了97%。

經(jīng)過(guò)多年的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，微領(lǐng)地學(xué)會(huì)對(duì)成本精細(xì)控制。比如，微領(lǐng)地不使用中介渠道，自建線上線下打通的營(yíng)銷平臺(tái)，高效率獲客，低成本轉(zhuǎn)化；精益化管理在每個(gè)管理流程控制成本，在客戶體驗(yàn)上并不吝惜。微領(lǐng)地不會(huì)把大量資金用于大理石、水晶燈這類與租戶不需要的硬件上，節(jié)省的費(fèi)用投入到班車(chē)、床墊、公共空間等等租戶實(shí)際使用最多、體驗(yàn)最直接的項(xiàng)目上去，微領(lǐng)地的班車(chē)是每周七天無(wú)休的，床墊使用的是酒店同款，高配的自習(xí)室、籃球場(chǎng)、共享廚房、餐廳租戶免費(fèi)使用，經(jīng)常座無(wú)虛席……

極致體驗(yàn)帶來(lái)的高入住率和續(xù)租率，通過(guò)足夠的規(guī)模，微領(lǐng)地也為投資人帶來(lái)良好的收益。

REITs是機(jī)遇，但市場(chǎng)化退出仍然是行業(yè)痛點(diǎn)

11月28日，證監(jiān)會(huì)在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施中，明確表示將逐一恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，并推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行等。

中國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)REITs的探索和籌備長(zhǎng)達(dá)十余年，2020年以來(lái)公募REITs正式上了快車(chē)道，近幾年陸續(xù)完備的相關(guān)政策，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的支持力度空前。保租房作為基礎(chǔ)設(shè)施的重要類別之一，高度契合存量資產(chǎn)盤(pán)活、保障新市民新青年居住需求、城市住房結(jié)構(gòu)良性發(fā)展的戰(zhàn)略方向；同時(shí)保租房REITs成為了業(yè)內(nèi)的投資、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)良好的募資、退出、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、嚴(yán)格管理的典范渠道。

保租房公募REITs的持續(xù)落地，意味著長(zhǎng)租公寓“投融管退”資金閉環(huán)被正式打通。在如此大背景下，行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的頭部品牌選擇持續(xù)加碼。相信未來(lái)將有更多企業(yè)納保，共同推動(dòng)保租房領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)化，讓行業(yè)走向健康和繁榮。

微領(lǐng)地作為專注上海保租房領(lǐng)域10多年的運(yùn)營(yíng)方/投資方，周君強(qiáng)也十分關(guān)注國(guó)內(nèi)的公募REITs市場(chǎng)及相關(guān)政策，他認(rèn)為有幾點(diǎn)特別值得注意。第一，底層資產(chǎn)（財(cái)務(wù)、法務(wù)、工程等）合規(guī)性良好，如規(guī)證齊全、有無(wú)轉(zhuǎn)讓限制、房屋用途明確等需提前關(guān)注。第二，必須提升團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能效及坪效，確保資產(chǎn)收益率達(dá)到REITs相關(guān)要求。第三，關(guān)注產(chǎn)業(yè)、人口流動(dòng)趨勢(shì)，強(qiáng)勁的租賃需求是穩(wěn)定期出租率的保障。第四，以REITs相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)篩選、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，打造滿足基金或REITs/Pre-REITs標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“目前而言，退出仍然是租賃住房行業(yè)的最大痛點(diǎn)所在”，周君強(qiáng)指出，項(xiàng)目從前期的獲取到產(chǎn)品，再到政策的一些扶持，各大小機(jī)構(gòu)投資人已經(jīng)反復(fù)認(rèn)證。但是就退出渠道而言，還未到所謂市場(chǎng)化的階段。

盡管從政策端已經(jīng)慢慢打開(kāi)了C-Reits的退出通道，但只有更多市場(chǎng)化的大宗交易退出，才能讓更多機(jī)構(gòu)投資人看到一個(gè)更加健康的閉環(huán)，到那時(shí)候更多的大小投資人進(jìn)入，必將使得整個(gè)市場(chǎng)更加蓬勃發(fā)展。

沒(méi)有大招，租賃行業(yè)沒(méi)有新鮮事

對(duì)于微領(lǐng)地的投資策略，周君強(qiáng)總結(jié)五大戰(zhàn)略模式：“微領(lǐng)地深耕上海；用戶定位為職場(chǎng)新人，最廣大的城市青年客群，畢業(yè)10年內(nèi)的年輕白領(lǐng)；搭建超級(jí)社區(qū)，更大體量，更多場(chǎng)景的綜合社區(qū)；區(qū)域密集布局，選址覆蓋熱點(diǎn)軌交、商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)；對(duì)產(chǎn)品要求極致性價(jià)比，主力戶型20-25㎡，高性價(jià)比、高坪效、高需求?！?/p>

周君強(qiáng)充滿信心，“目前儲(chǔ)備項(xiàng)目和資金充足，未來(lái)三年?duì)幦∶磕暧?萬(wàn)間左右的擴(kuò)展規(guī)?！薄Ｎ㈩I(lǐng)地一方面在土地開(kāi)發(fā)上投入資源，另一方面，上海已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，微領(lǐng)地持續(xù)關(guān)注存量資產(chǎn)，通過(guò)與各類物業(yè)持有方的合作，將符合政府保障性租賃住房標(biāo)準(zhǔn)、符合微領(lǐng)地投資邏輯的項(xiàng)目，通過(guò)收購(gòu)改造，實(shí)現(xiàn)規(guī)模目標(biāo)?！?/p>

周君強(qiáng)坦言，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有大招，優(yōu)勢(shì)能力是通過(guò)一點(diǎn)一點(diǎn)積累。微領(lǐng)地是租賃住房行業(yè)的老兵，在租賃住房行業(yè)經(jīng)過(guò)了11年探索，打造出了資管行業(yè)募、投、建、管全鏈條的能力，不僅具有運(yùn)營(yíng)行業(yè)的腳踏實(shí)地，也有資管行業(yè)的敏銳洞察。

對(duì)于未來(lái)，周君強(qiáng)表示，微領(lǐng)地的投資策略也從未改變：深耕上海，近3年內(nèi)仍將堅(jiān)守中國(guó)租賃住房最大的市場(chǎng)。