記者 | 王婷婷

對于房地產行業(yè)來說，過去這一年是跌宕起伏的一年。行業(yè)面臨深度調整，市場分化重整，百強企業(yè)陣營被重置，“生存”成為貫穿全年的主旋律。

也是在這一年里，一些細分領域迎來新的發(fā)展際遇，如長租公寓、產業(yè)園等。它們不僅在行業(yè)里突圍而出，也不斷得到內外資的青睞，成為新一輪投資熱點。

房地產發(fā)展邏輯已經改變，新的一年里，長租公寓、產業(yè)園會進入發(fā)展黃金期。

自2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計金額100億元，大幅超過此前五年的交易總額。其中，上海和北京是國內長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關大宗交易中占比超過90%。

據仲量聯行數據，2021年2、3季度，上海長租公寓大宗交易總成交額為18億元，今年同期則達到34億元，第四季度單季更有望超過30億元。

相比寫字樓、購物中心和酒店等領域，租賃住宅需求在疫情中更具韌性，其租金在2020年至2022年上半年期間領先于同期甲級寫字樓和購物中心首層租金走勢。

與此同時，受到人口結構變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進入機構化時代。

據CBRE世邦魏理仕預計，預計2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。

“強勁的需求增長，疊加資產流動性的提升以及可規(guī)模化的優(yōu)勢，將令長租公寓成為未來十年中國最具成長性和吸引力的商業(yè)地產投資類別之一?！?/p>

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨分析，隨著租賃市場的逐步成熟以及機構化程度不斷提高，未來長租公寓的交易流動性將得到明顯提升。

服務機構德勤（Deloitte）也持相同觀點。據其調查，在國內，雖然2022年的疫情反復、全球通貨膨脹及美國加息等各類外部因素導致整體投資市場不明朗，但長租公寓作為另類投資的一個重要渠道，以其較強的抗周期能力贏得越來越多投資者的關注。

在此期間，外資投資機構活躍，以投資增值型存量資產為主，普遍收購辦公及酒店類資產，并計劃將其改建為長租公寓投入市場。

更重要的是，政策層面也在大力支持長租公寓發(fā)展。比如保障性租賃住房投資退出閉環(huán)的構建完成、政府對“非改居”支持和保障性租賃住房認定標準和流程的明晰，都將進一步提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場上的資產流動性。

尤其是公募REITs的進場，成為長租公寓賽道運營發(fā)展的助推劑。自公募REITs的底層資產擴充至保障性租賃住房領域之后，為重資產提供新退出渠道，有效盤活了住房租賃企業(yè)的持有資產。

目前公募REITs市場中，保障性租賃住房項目已有4單，無論是產品數量還是市值份額均已初具規(guī)模。其中，華潤有巢REITs上市當天就大漲16.84%，成交額為1.86億元。

12月8日，證監(jiān)會再明確，要進一步擴大REITs試點范圍，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房等領域。在保障民生的同時，進一步激勵租賃住房項目的開發(fā)。

中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進告訴界面新聞，2023年，隨著社會經濟逐漸復蘇，住房租賃市場有望企穩(wěn)并迎來增長?！氨Ｗ夥款A計仍將保持一定的發(fā)展速度，政策支持將會持續(xù)，保租房公募REITs也有望進一步擴圍?！?/p>

不僅如此，對于住房租賃企業(yè)和品牌而言，無疑是一次不容錯過的市場機遇。如利用REITs這一金融工具打通租賃住房企業(yè)的退出渠道，盤活存量資產的同時，與新增投資形成良性循環(huán)，提升資產回報率。

萬科總裁祝九勝近期也表示，最近監(jiān)管層對REITs的表態(tài)對不動產運營方來說是個利好，相當于90年代中期按揭政策的出臺。

隨著房地產行業(yè)發(fā)展模式的根本轉變，居民租房需求不斷攀升，政策利好之下，大宗交易市場和REITs的繼續(xù)發(fā)展，將進一步提升租賃住房市場活躍度，推動租賃住房板塊開拓藍海。

除長租公寓外，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯席主管、執(zhí)行董事蔡峰還表示，2023年的產業(yè)園等類型物業(yè)也將備受追捧，成為投資新動向。

在上海，今年三季度就有6宗產業(yè)園區(qū)成交，均涉及生命科學產業(yè)。

今年以來，產業(yè)園REITs也迎來多項突破，連爆“首單”，申報主體逐漸多元化。

比如全國首單標準廠房園區(qū)公募REITs——“臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT”獲批并上市；全國首單民營園區(qū)公募REITs——“東久新經濟REIT”獲批并上市；金隅集團正式啟動全國首單廠房舊改公募REITs的申報工作；全國首單生物醫(yī)藥產業(yè)園REITs——“華夏杭州和達高科產園REIT”，也已經完成募集，上市在即。

這背后同樣離不開政策的支持。

8月份，在國務院發(fā)布的《積極擴大有效投資》一文中，明確提出要抓緊推出面向民間投資的REITs項目。11月國家發(fā)改委也提到，要支持民間投資項目參與REITs，加快推出民間投資具體項目，增強民營企業(yè)參與信心。

臨近年底，首單民企REITs也正式落地。

12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“京東REITs”）獲得證監(jiān)會批準。這將是第三只上市的倉儲物流公募REITs，也是國內第一只民企REITs。

隨著產業(yè)園行業(yè)熱度的攀升，參與進來的各類主體逐漸增多，不少民營企業(yè)選擇初期以輕資產服務的角度來切入，在保證試水期投資安全度的同時，也謀求重資產入局的機會。

目前頭部房企中，萬科、招商蛇口、華潤置地和金地集團等都擁有體量不小的物流產業(yè)園項目。

業(yè)內人士認為，在當前的市場環(huán)境下，房企切入產業(yè)園區(qū)賽道，可將自身開發(fā)能力與產業(yè)機會有機融合，尋求更大的發(fā)展機遇；同時，在地產與產業(yè)合縱連橫的過程中，不斷強化對產業(yè)的認知以及自身產業(yè)能力的培養(yǎng)，實現地產、產業(yè)聯動的良性發(fā)展。

接下來，隨著產業(yè)結構調整和產業(yè)升級，產業(yè)園空間需求更加豐富，更多的優(yōu)質園區(qū)資產參與REITs發(fā)行，短期內將涌現更多房企發(fā)力產業(yè)園區(qū)賽道。

整體而言，2022年的房地產市場持續(xù)下行，但長租公寓、物流地產等細分領域在疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。在房地產新發(fā)展模式下，長租公寓、產業(yè)園等細分業(yè)態(tài)也將成為行業(yè)新發(fā)展趨勢。