文 | 騰果

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示：2022年，超六成房企市值下跌。不過，也有在冬天過的還不錯(cuò)的房企，比如嬋聯(lián)杭州第一的濱江集團(tuán)，全年市值漲輻排名全國(guó)第三。

在市場(chǎng)信心最低迷的第二輪土拍，大部分重點(diǎn)城市不約而同地出現(xiàn)地方城投托底拿地，而濱江卻杭州第二輪一口氣拿下了12塊地。在一個(gè)全國(guó)地產(chǎn)群里，有人問：“濱江這么看好后市？賭下半年市場(chǎng)回暖嗎？”

下半年市場(chǎng)沒有回暖，但濱江還是交出了亮眼的成績(jī)單。

part 1

2022銷售額降8%  全國(guó)排名前進(jìn)9位

2022年濱江集團(tuán)全年累計(jì)銷售金額1539億，比2021年下降8%，在克而瑞全國(guó)房企排行榜中位列第13位，比去年同期前進(jìn)9位。

其中，大本營(yíng)杭州分別以網(wǎng)簽金額718.05億元和565.21億元，蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜雙料冠軍。

現(xiàn)金回籠全年完成690億，比去年略有增加，綜合貸款利率約4.6%，融資成本繼續(xù)走低，一年省下了1億多利息。

土地儲(chǔ)備方面，全年共拿地41宗，總投資金額733億，其中權(quán)益金額374億，新增貨值1500億，總土地儲(chǔ)備超3000億。拿地金額排名全國(guó)第七。

另外，推盤速度繼續(xù)加快。截至年底，濱江在第二輪土拍中拿地項(xiàng)目已經(jīng)全部面市，第三輪也已經(jīng)開盤50%以上。比如，位于錢江新城二期的千萬級(jí)純大戶型改善項(xiàng)目天瀾海岸，從拿地到清盤僅用175天，首次開盤到售罄用了35天，總成交額91億…… 

簡(jiǎn)單總結(jié)一下：錢拿的便宜，地囤的多，房子賣的好，良性循環(huán)。

part 2 

戚金興的棕熊策略

在寒冷的阿拉斯加，有一類棕熊是這樣過冬的：當(dāng)他們感知到冬天要來了，但還有一點(diǎn)時(shí)間差，這時(shí)還有少量洄流的魚，他們利用這個(gè)時(shí)間差再用力地吃他一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬一有不確定的長(zhǎng)期低溫，起碼日子比人家好過…… ——濱江集團(tuán)董事長(zhǎng) 戚金興

所以，濱江不是賭市場(chǎng)回暖，而是有信心在冬天也過得好一點(diǎn)。

在濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興眼里，濱江最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是：人員精干。1126名員工，1539億銷售額，人均產(chǎn)值1.36億多。

這個(gè)優(yōu)勢(shì)很難復(fù)制的原因在于，濱江在浙江特別是在大本營(yíng)杭州的品牌影響力和號(hào)召力很強(qiáng)，而這些都是經(jīng)過三十年積累沉淀下來的，幾乎沒有辦法一蹴而就。

2022年對(duì)房企考驗(yàn)最大的是融資能力。雖然有40多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工建設(shè)，但是對(duì)濱江來說沒有出現(xiàn)“鍋蓋轉(zhuǎn)不過來的問題”，到年底，濱江新增了2000多億授信，加上原來的1300多億，總授信達(dá)到3300多億，這也是濱江大量拿地的底氣之一。

還有一個(gè)小細(xì)節(jié)可以從側(cè)面體現(xiàn)濱江的資金狀況：有施工單位說，現(xiàn)在還從來沒有推行“工抵房”的民營(yíng)房企，可能只剩下濱江了。

也有業(yè)內(nèi)同行羨慕濱江的好運(yùn)氣——重倉杭州，而且重倉的都是杭州相對(duì)比較好賣的板塊。運(yùn)氣之外，濱江的成績(jī)更來自經(jīng)營(yíng)思路上堅(jiān)持了“不舍近求遠(yuǎn)”。

不舍近求遠(yuǎn)表現(xiàn)在拿地上，比如同樣在杭州，市中心區(qū)域近但是利潤(rùn)低一點(diǎn)去化速度快一點(diǎn)，外圍區(qū)域利潤(rùn)率高但不確定性比較大，濱江寧愿選擇前者。還有在資金上，前幾年美元債又便宜又方便又拿得多，可是濱江都沒有涉及。

對(duì)企業(yè)清晰的定位和對(duì)自我優(yōu)勢(shì)的揚(yáng)長(zhǎng)避短，使濱江免于在這輪地產(chǎn)的寒冬里撞上危險(xiǎn)“冰山”，反而成為一只囤糧充足的“棕熊”。

part 3

2億！甘當(dāng)冬天里的抱薪者

可以說，2022年濱江走出一輪逆周期的獨(dú)立行情。

同時(shí)，他們也在做冬天里的抱薪者。

2022年，一個(gè)浙江的小山村因?yàn)闉I江成為網(wǎng)紅。

這個(gè)叫胡家坪的小山村，原本是杭州淳安縣的一個(gè)貧困村，但是一年之間蛻變成一個(gè)鄉(xiāng)村振興的美麗鄉(xiāng)村樣板。

濱江已經(jīng)在這里投入了2個(gè)億。

不僅如此，濱江還把“鄉(xiāng)村振興 共同富裕”定為戰(zhàn)略目標(biāo)，董事長(zhǎng)每個(gè)月有一半時(shí)間住在胡家坪村指導(dǎo)鄉(xiāng)村振興的具體工作，他們還計(jì)劃在未來的5-7年內(nèi)，逐步改造胡家坪周邊的70個(gè)自然村。   

很多人問戚金興董事長(zhǎng)為什么要做鄉(xiāng)村振興、共同富裕。戚總回答：創(chuàng)業(yè)三十周年，企業(yè)成長(zhǎng)到一定程度，要回報(bào)社會(huì)，“鄉(xiāng)村振興、共同富裕”是一項(xiàng)我們國(guó)家在新時(shí)代背景下，偉大、光榮、富民強(qiáng)國(guó)、功在千秋的事業(yè)。