5月30日，2023中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在香港舉辦，克而瑞在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司20強(qiáng)以及細(xì)分領(lǐng)域共九項(xiàng)研究成果?？硕鸺瘓F(tuán)副總裁張兆娟發(fā)布《2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告》，對(duì)物業(yè)管理上市公司發(fā)展?fàn)顩r做了全面解讀。

板塊指數(shù)：物業(yè)板塊整體弱于大盤，強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊

從資本市場(chǎng)來(lái)看，地產(chǎn)板塊指數(shù)與物業(yè)板塊指數(shù)走勢(shì)基本保持一致，且整體表現(xiàn)均弱于大盤。從板塊指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)階段性修復(fù)能力強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊。截至2022年底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較最低點(diǎn)止跌反彈85.5%，同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)回升38.5%。

股價(jià)走勢(shì)：央國(guó)企相對(duì)穩(wěn)健，民營(yíng)物企振幅大

2022年，民企物企平均股價(jià)漲跌幅為-34.2%，央國(guó)資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為-8.3%。民營(yíng)物企受市場(chǎng)環(huán)境的影響較大，股價(jià)呈現(xiàn)較大振幅。央國(guó)資物企股價(jià)的波動(dòng)范圍較小，相對(duì)穩(wěn)健，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)表現(xiàn)更好。

估值：央國(guó)企、聚焦非住賽道的企業(yè)獲市場(chǎng)認(rèn)可

從估值角度來(lái)看，當(dāng)前上市物企呈現(xiàn)以下特征：一是，市盈率大幅度回落。截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個(gè)百分點(diǎn)。二是，央國(guó)企、聚焦非住賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲市場(chǎng)認(rèn)可。

每股收益：物業(yè)板塊大幅下滑，但整體好于地產(chǎn)開發(fā)板塊

從每股收益角度來(lái)看，物業(yè)板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產(chǎn)開發(fā)板塊。2022年末，港股物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.21元，同比下降24.1%；滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.67元，同比下降22.5%。港股和滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)較地產(chǎn)開發(fā)板塊分別高0.19元和0.60元。

市值：平均市值同比下滑23.9%

截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個(gè)百分點(diǎn)。百億市值以上的物企有9家，數(shù)量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。

營(yíng)業(yè)收入：營(yíng)收均值與中位數(shù)進(jìn)一步拉大

2022年56家上市物企營(yíng)收總額2475.3億元，同比提升19.4%。營(yíng)業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數(shù)的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。

市場(chǎng)格局：企業(yè)梯隊(duì)格局已定 頭部物企穩(wěn)定

從市場(chǎng)格局來(lái)看，整體呈現(xiàn)頭部物企穩(wěn)定，大中型物企承壓，小型物企穩(wěn)中有升的特征。頭部物企名次變動(dòng)率僅為12.5%，整體保持穩(wěn)定不變，僅中海物業(yè)名次上升，2022年其營(yíng)收達(dá)到113.4億元，同比提升34.4%。

營(yíng)收增速上：整體增速放緩，同比下滑約25.2個(gè)百分點(diǎn)，大型物企增速下滑最為明顯，由64.6%降至3.1%。在管規(guī)模上：增速同比下滑約34.3個(gè)百分點(diǎn)，中型物企增速下滑明顯，由71.2%降至18.6%。合約面積上，：增速同比下滑約24.2個(gè)百分點(diǎn)，2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億㎡，同比增長(zhǎng)15.5%，增速較去年同期下滑24.2個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)聯(lián)交易：地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方供應(yīng)量持續(xù)降低，在管面積占比降至39.8%

2022年，房地產(chǎn)投資低迷情緒貫穿全年，22城集中供地雖在延續(xù)，但熱度逐輪走低，除部分特別優(yōu)質(zhì)的地塊以外，底價(jià)成交、城投托底成為常態(tài)，房企投資意愿降至5年來(lái)最低點(diǎn)。

收并購(gòu)：持續(xù)降溫，上市物企收并購(gòu)擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎

收并購(gòu)是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。2022年，收并購(gòu)?fù)顺钡絹?lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)上市物企共發(fā)起66宗收并購(gòu)，總涉及金額約119.3億元。相較于2021年的53宗交易、355.9億元總額，在收并購(gòu)頻率上有所增長(zhǎng)，但交易總額下滑約2/3。

市場(chǎng)拓展方面，新增面積第三方占比達(dá)64.2%，存量項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展成為未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。從上市企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，31家披露完整數(shù)據(jù)的上市物企2022年共新增在管面積約8.46億㎡，其中來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目約5.43億㎡，占其總新增在管面積的64.2%。

運(yùn)營(yíng)質(zhì)量分析：盈利能力下滑，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加

在盈利能力上，物企凈利潤(rùn)下滑42.9%，凈利率下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，物企雙“利”雙“率”齊降。多重作用下，2022年上市物企普遍呈現(xiàn)的利潤(rùn)及利潤(rùn)率下降的情況。

營(yíng)業(yè)成本率持續(xù)攀升，疊加資產(chǎn)減值計(jì)提大幅增加，導(dǎo)致物企盈利能力全面下滑，2022年56家上市物企平均營(yíng)業(yè)成本率78.6%，同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。凈資產(chǎn)收益率均值同比下降13.4個(gè)百分點(diǎn)，小型物企降幅明顯，由48.2%降至14.3%。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面， 物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，中小物企穩(wěn)中略降。2022年56家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，與2021年水平基本持平。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比下滑43.6%，大、小型物企營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率降幅約20%。關(guān)聯(lián)方交易導(dǎo)致應(yīng)收賬款增大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)放緩。

經(jīng)營(yíng)效率上，人均在管面積緩步提升，但人均凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。隨著單城市項(xiàng)目密度不斷提升，未來(lái)集約化管理將釋放更大效能。

研發(fā)投入方面：從標(biāo)配到創(chuàng)新，智慧物業(yè)建設(shè)持續(xù)深入。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，數(shù)字化投入對(duì)于管理效能提升有著較為明顯的作用。可以說(shuō)，智慧物業(yè)的價(jià)值已得到行業(yè)的認(rèn)可。在實(shí)現(xiàn)了人、財(cái)、物的上線后，部分企業(yè)已開始向更多維的方向邁進(jìn)。一是服務(wù)平臺(tái)的打造。二是運(yùn)維設(shè)備的持續(xù)升級(jí)。三是運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。

基礎(chǔ)物管服務(wù)方面，收入占比提升至61.3%，外部環(huán)境擾動(dòng)下成為鞏固企業(yè)基本盤的重要支撐。2022年37家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營(yíng)收總額1117.7億元，同比增長(zhǎng)34.9%。

非業(yè)主增值服務(wù)占營(yíng)收比重約為12.1%，占比持續(xù)下滑，中小型物企降幅明顯。2022年37家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收總額220.4億元，同比下降18.2%，占營(yíng)收的比重為12.1%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。

社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收同比上漲4.3%，外部環(huán)境改善后，疊加“物業(yè)+生活服務(wù)”政策利好，有望釋放更大潛能。2022年37家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額257.6億元，同比上漲4.3%，占營(yíng)收的比重為14.1%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。

非住業(yè)態(tài)：物企相繼布局，占總在管面積近四成

2022年披露完整數(shù)據(jù)的36家上市物企非住物業(yè)在管面積均值為48.0百萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.4%，在總在管面積占比為35.5%。

商管服務(wù)：營(yíng)收增長(zhǎng)明顯，毛利率近五成，整體維持在較高水平

近年來(lái)，在利潤(rùn)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)指引下，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)加碼高收益的商業(yè)運(yùn)營(yíng)賽道。

城市服務(wù)：營(yíng)收規(guī)模突破百億，整體保持高速增長(zhǎng)

物企融入城市治理，積極布局城市服務(wù)，既是自我變革，也是適應(yīng)新的時(shí)代要求。一方面，傳統(tǒng)物管服務(wù)與城市服務(wù)的細(xì)分業(yè)務(wù)條線高度重合，業(yè)務(wù)延伸較為便利。另一方面，城市服務(wù)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢(shì)。

增速方面，2022年13家上市物企城市服務(wù)收入同比增長(zhǎng)33.5%，整體保持高速增長(zhǎng)，其中銀城生活服務(wù)、招商積余、金科服務(wù)增速位列前三。社會(huì)責(zé)任方面，物企大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展。在納稅總額上同比下降，頭部物企貢獻(xiàn)稅收總額超六成。吸納就業(yè)人數(shù)上，上市物企從業(yè)人數(shù)超百萬(wàn)，是解決社會(huì)就業(yè)的重要行業(yè)。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直是落實(shí)穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2022年，56家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)107.4萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)19.3%;平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約19174人，同比增長(zhǎng)12.9%。企業(yè)員工總數(shù)超過(guò)萬(wàn)人的企業(yè)有22家，占總?cè)藬?shù)的比重為86.4%。

ESG管理方面，持續(xù)探索可持續(xù)發(fā)展路徑，積極踐行社會(huì)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷加強(qiáng)ESG管理，一方面是合規(guī)性要求，港交所對(duì)上市公司ESG信息披露的要求迅速提升，另一方面，研究表明，關(guān)注ESG管理的企業(yè)在長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)取得更好的投資回報(bào)，這是因?yàn)檫@些企業(yè)更注重長(zhǎng)期價(jià)值的創(chuàng)造，而非短期利益的追求。加強(qiáng)ESG管理可以讓企業(yè)更好地管理經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。因此，越來(lái)越多的企業(yè)將ESG與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，以更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從2022年企業(yè)披露信息來(lái)看，物企探索可持續(xù)發(fā)展的路徑主要包括：

打造綠色管理體系。如金茂服務(wù)成立FORUS體系推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組。

踐行低碳運(yùn)營(yíng)。如新城悅服務(wù)節(jié)能設(shè)備的更新和改造、高能耗設(shè)備的精細(xì)化管控。

提升服務(wù)品質(zhì)。如金茂服務(wù)茂lin里社群形成親子成長(zhǎng)、健康運(yùn)動(dòng)、生活藝術(shù)、公益共建等板塊，覆蓋全國(guó)83個(gè)項(xiàng)目，12380位業(yè)主。

融入基層治理。如綠城服務(wù)“幸福里”共治模式全國(guó)共創(chuàng)建項(xiàng)目1,277個(gè)，園區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)伍873支，打造紅色空間528個(gè)。

總結(jié)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)遇冷，估值持續(xù)下調(diào)。隨著房地產(chǎn)融資政策“三支箭”等政策的提振，物業(yè)股開啟階段性修復(fù)，逐漸向行業(yè)合理范圍內(nèi)回歸。從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)管理的增長(zhǎng)空間仍在。從政策層面來(lái)看，政策紅利不減過(guò)往，國(guó)家政策不斷引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步融入社區(qū)基層治理，行業(yè)在基層治理體系中的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升。

未來(lái)，存量市場(chǎng)將成為物業(yè)管理行業(yè)增長(zhǎng)的重要沃土。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷拓展新渠道，不斷走向多元化市場(chǎng)拓展；從追求規(guī)模、速度的增長(zhǎng)，到關(guān)注經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提升；從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。