近日，江寧核心區(qū)可謂動態(tài)不斷！

先是東山熱盤-萬科都薈啟境二期領(lǐng)銷許火速入市；接著位于地鐵5號線新亭路站地鐵口的G91項目商業(yè)規(guī)劃出爐，江寧核心區(qū)商業(yè)資源再添一座！

于此同時，下周一土拍，江寧核心區(qū)又將出讓一幅優(yōu)質(zhì)地塊！更重要的是，據(jù)本站此前統(tǒng)計，今年下半年江寧核心區(qū)不少純新盤都將入市首開，并且這些樓盤以改善為主！今年下半年改善客們抓緊了！

01、江寧核心區(qū)再添一座商業(yè)體！

近日，江寧竹山路G91地塊商辦規(guī)劃出爐，最新效果圖也同步曝光！值得注意的是G91地塊是商住混合地塊，其中住宅部分就是已經(jīng)火爆收官的朗詩·玲瓏新亭項目。

2022年10月土拍，明月建設(shè)以5.45億元底價拿下江寧東山G91地塊，成交樓面價11039元/㎡，不設(shè)置毛坯限價。

G91地塊位于江寧區(qū)東山街道竹山路以西，新亭路以北。規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地、Bb商辦混合用地。

根據(jù)規(guī)劃，A分區(qū)擬建3棟17-20F小高層住宅（即朗詩·玲瓏新亭）， B、C 分區(qū)為商辦混合用地及地下空間。

B分區(qū)規(guī)劃用地性質(zhì)為 Bb 商辦混合用地，用地面積為10211.67平方米，容積率＜2.8，建筑高度＜60(m)，建筑密度＜40%，綠地率≥20%，C 分區(qū)僅出讓地下空間。

該項目擬建設(shè) 1 棟酒店式公寓及商業(yè)設(shè)施，總建筑面積約 4.14 萬平方米其中地上建筑面積約 2.86 萬平方米，地下建筑面積約 1.28 萬平方米。

其住宅部分——就是今年樓市關(guān)注度非常高的朗詩玲瓏新亭項目。該項目一個月兩次開盤，直接收官，一氣呵成！

項目5月8日首開時，當(dāng)日全部售罄；當(dāng)時68套房源吸引了442組購房者報名，中簽率僅15.38%，一舉刷新了2023年江寧的新房最低中簽率紀(jì)錄。

6月7號，項目收官加推，共有80房源，吸引了351組買房人參與報名，綜合中簽率僅22.79%，開盤當(dāng)天一個小時，去化9成，成績也非常亮眼。

目前，項目在售4號樓少量房源，銷許均價39996元/㎡，主力在售戶型建面約143㎡，精裝修交付，不賣裝修包，全屋智能化設(shè)計。

截止7月14日14時，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，朗詩·玲瓏新亭加推的148套房源，僅9套未售，整體去化率約94%。

與此同時，下周一江寧將有一幅宅地出讓，位于江寧核心區(qū)，即NO.2023G39地塊。

地塊詳情：江寧區(qū)江寧高新區(qū)竹山路以東、橫二路以北地塊

地塊四至：東至興民北路，南至橫二路，西至竹山路，北至新亭路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：62024.62㎡（含僅出讓地下2022.99㎡）

容積率：綜合容積率2.1

掛牌起始價：237000萬元

最高限價：271000萬元

起拍樓面價：18809元/㎡

最高樓面限價：21507元/㎡

地塊解析：NO.2023G39地塊西北角規(guī)劃有一幅商辦混合用地，為5號線地鐵新亭路站地鐵上蓋，未來將進行居住、商業(yè)、辦公等混合功能開發(fā)，將提升片區(qū)形象。

從區(qū)位來看，NO.2023G39地塊位于主城東山老城中心區(qū)，地段優(yōu)勢顯著，臨近在建地鐵5號線新亭路站，周邊有龍湖天街、萬達商業(yè)廣場、江寧楊家圩市民中心、市民廣場等。

地塊隔壁就是江寧神盤-龍湖春江酈城，目前在鏈家網(wǎng)，龍湖春江酈城二手房掛牌均價42536元/㎡。

此外，地塊附近還有在售的朗詩·玲瓏新亭，銷許均價39996元/㎡，主力在售戶型建面約143㎡，精裝修交付。

該項目上文已經(jīng)講解過非常受買房人和市場歡迎，當(dāng)時開盤熱度非常高。一個多月收官，非常神速！

值得注意的是，G39地塊的起拍樓面地價18809元/㎡，比朗詩玲瓏新亭項目（樓面地價11039元/㎡）要高了7770元/㎡！

據(jù)了解，該地塊未拍先熱，多家房企有拿地意愿，并展開了地塊的深度研究，下周一我們拭目以待！

02、今年，江寧改善當(dāng)?shù)?！核心區(qū)選擇眾多！

此前，本站曾經(jīng)統(tǒng)計過，今年江寧核心區(qū)板塊的供貨上市情況。目前，小龍灣、百家湖、科學(xué)園板塊內(nèi)均無主力在售樓盤，但板塊內(nèi)均各自有一家純新盤待入市！

相較而言，東山板塊庫存就要充足很多。除朗詩玲瓏新亭項目搶跑售罄外，區(qū)域內(nèi)不僅有武夷七里湖山一家純新盤，以及剛領(lǐng)銷許的萬科都薈啟境二期、馬上收官的海玥華府項目。

小龍灣板塊

目前，小龍灣板塊自龍湖春江酈城收官后，并無新房在售，僅一家純新盤——金融城G93地塊待上市，值得注意的是該項目將由仁恒操盤，預(yù)計最快今年年底入市。

該項目于6月1日規(guī)劃出爐，因為項目是G92、G93共同發(fā)展，從規(guī)劃方案來看，整個項目業(yè)態(tài)非常豐富，有住宅、有商業(yè)、有商辦。

其中，商業(yè)部分全部濱水，設(shè)計非常炫酷，沿秦淮河河灣位置鋪陳開來，由金融城主要負(fù)責(zé)；此外還有一部分是辦公類產(chǎn)品，顏值實際也非常具有現(xiàn)代科技感。

至于住宅部分，位于G93的A區(qū)，共擬建10棟14-22F住宅，沒有連廊，整體定位高端，由仁恒操盤。

從公示的效果圖來看，住宅部分的外立面高透大面積玻璃，窗墻比較高，香檳金色線條，以及王冠式屋頂，高端奢華感顯而易見。

從地理位置上看，金融城G92、G93地塊位于江寧小龍灣板塊。毗鄰江寧龍灣天街，江寧市民中心和楊家圩市民公園；交通上，靠近地鐵1號線竹山路站以及在建的地鐵5號線新亭路站，交通便捷，位置十分優(yōu)越。

二手房方面，周邊有龍湖春江酈城和東渡國際青年城等小區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)越，人居氛圍濃郁。

從目前的釋放的消息來看，項目打造140、180、220、330㎡戶型（具體以開發(fā)商公布為準(zhǔn)），起步140㎡戶型，最大330㎡，并且由仁恒操盤，妥妥江寧核心區(qū)高端改善的天花板，對于區(qū)域內(nèi)迫切的改善需求，該項目是個不錯的選擇。

科學(xué)園板塊

科學(xué)園板塊自萬科都會四季收官后，就一直處于房荒的狀態(tài)，直至招商璀璨璟園的出現(xiàn)。

據(jù)最新消息，璀璨璟園項目將于下周首開3、4號樓，共144套房，戶型100、135㎡，預(yù)計均價約3.5萬/㎡。

璀璨璟園項目前身是江寧科學(xué)園G08地塊，今年3月的首批土拍中，科學(xué)園G08地塊，經(jīng)過47輪競價觸頂搖號，最終被招商以總價18.15億元拿下，成交樓面價17415元/㎡。

此后4月初，不足一個月的時間，項目規(guī)劃便已出爐，根據(jù)規(guī)劃，項目擬建13棟14-18F小高層住宅，容積率僅2.1，居住氛圍相當(dāng)純粹。

5月初項目案名曝光，并同步公開了城市展廳；6月初項目戶型圖曝光，6月中旬正式公開實景示范區(qū)及建面約100、135㎡樣板間；7月初，招商蛇口璀璨系南京首作全球發(fā)布盛典在南京景楓萬豪酒店舉行。項目進展非常神速！

戶型方面，項目主力100㎡、135㎡戶型，適合剛改、改善人群上車；此外在戶型規(guī)劃上，兩戶型均是三房起步，并都帶了兩個衛(wèi)生間，更好地保護好每一個人的隱私空間。并且該項目大概率是無升級包，直接精裝修交付，得房率約80%-82%。

據(jù)悉，項目將打造約4.1萬方總景觀面積、約2.4萬方綠化面積，規(guī)劃有綠氧樹廳、林棲鹿嶼、輕氧聚場、林光星嶼、香氛花園、翡翠客廳六大主題花園場景。

百家湖板塊

目前百家湖板塊僅僅1盤百家臻園在售，但據(jù)此前報道的消息，板塊內(nèi)唯一純新盤-象嶼百家湖G16項目正在組建銷售團隊的消息，預(yù)計今年入市。

項目是今年南京二批次土拍中競爭最為激烈的一幅地塊。5月10日，該地塊經(jīng)過激烈的13輪競價、僅37秒邊觸頂待搖號，最終被象嶼以成交總價13.9億元奪得，成交樓面價21280元/㎡。緊接著，5月26日，項目規(guī)劃便被公示出來！拿地僅僅16天便規(guī)劃出爐，此外，拿地20多天，就有機器進場，進度不可謂不快。

根據(jù)規(guī)劃顯示，項目擬建9棟17-18F小高層住宅，整體南北兩排式分布，中間做園林景觀，樓高都只有17-18F，樓間約51米。

項目外立面采用當(dāng)下流行金屬、一體板模式，窗墻比較高。

據(jù)悉，該項目由華發(fā)、象嶼、金域聯(lián)合開發(fā)，華發(fā)負(fù)責(zé)操盤。

項目位于百家湖硅巷，周邊配套完善，南側(cè)規(guī)劃有小學(xué)、幼托用地，北側(cè)即為秦淮新河，距離地鐵3號線勝太西路站僅幾百米。周邊有紫金研創(chuàng)中等企業(yè)，有大量硅巷科研產(chǎn)業(yè)群體。

價格方面，百家湖G16成交樓面價為21280元/㎡，相較于前期成交的招商璀璨璟園（科學(xué)園G08地塊|成交樓面價17415元/㎡）地價更高，預(yù)計均價將在4萬/㎡，但G16這塊地相較于科學(xué)園來說，在江寧內(nèi)部的位置上更靠近南京主城。

此外，前面提到的，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)斷供十多年了。不僅如此，目前整個百家湖板塊也僅1盤百家臻園在售，樓盤供應(yīng)緊俏。

東山板塊

武夷七里湖山

武夷七里湖山是江寧首個華為全屋智能4.0住區(qū)，精裝無包；據(jù)悉，項目預(yù)計均價約3.45萬/㎡起，最快三季度入市！并且，項目物業(yè)為萬科物業(yè)，武夷可以說深耕江寧，已在江寧打造武夷綠洲、武夷花園、武夷名仕園、武夷凌云公館等一批樓盤。根據(jù)規(guī)劃，項目擬建9棟18F小高層住宅及相關(guān)配套用房。

在戶型設(shè)計上項目將打造建面約99、118、130、143㎡四種戶型，同時項目的戶型得房率高達82%！

建面約99㎡的三房兩廳兩衛(wèi)戶型：

建面約118㎡的三房兩廳兩衛(wèi)戶型：

建面約130㎡的四房兩廳兩衛(wèi)戶型：

建面約143㎡的四房兩廳兩衛(wèi)戶型：

中國武夷東山G47地塊位于世紀(jì)東山小區(qū)隔壁，周邊分布較多老小區(qū)以及經(jīng)濟適用房，二手房掛牌均價從2.1-2.5萬/㎡不等。

地塊斜對面為還有少量新房在售的海玥華府，該項目是由上海建工打造的科技住宅，現(xiàn)房銷售，銷許均價約34345元/㎡。去年7月12日，東山G47地塊經(jīng)過4輪競拍，最終被中國武夷以11.7億元拿下，樓面地價為17199元/㎡，未來最高毛坯限價31000元/㎡。值得注意的是，G47是東山第一幅限價地塊，搭配基礎(chǔ)包+精裝包的話，未來房價很可能達到3.45萬/㎡，將突破目前東山的新房天花板（萬科都薈啟境3.44萬元/㎡）。

聚景園

聚景園位于江寧東山板塊，是區(qū)域內(nèi)的超級老盤，該項目拿地已經(jīng)超過20年，今年終于傳出要上市的消息，不免讓人有所期待。據(jù)悉，項目規(guī)劃2棟住宅，規(guī)劃住宅總戶數(shù)為180戶，預(yù)計打造戶型面積段約90-260㎡，定位改善寬適大宅，有望年底上市！聚景園項目位于南京市江寧區(qū)東山街道，用地北接上元大街，東接?xùn)|新南路，西側(cè)和南側(cè)為商業(yè)和居民區(qū)。周邊老小區(qū)較多，有電機廠家屬區(qū)、嘉順時代廣場、日光佳園、順達佳苑、匯福佳苑等。距離在建東山地鐵站、萬達廣場不遠。

中天云來

中天云來項目跟朗詩玲瓏新亭前身均是去年同一批出讓的地塊，該項目也跟朗詩玲瓏新亭一樣，節(jié)奏迅速，搶先入市，但是去化結(jié)果卻大相徑庭。

目前項目在售2#、4#、5#、7#，戶型建面約77、88、99、112、115、143㎡，精裝銷許均價約34410元/㎡。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項目兩次開盤，共268套房源，累計認(rèn)購+成交145套，整體去化約5成。

此外，老盤方面，江寧東山兩家現(xiàn)房項目，預(yù)計將于本月加推，分別是海玥華府跟萬科都薈啟境二期。

海玥華府：據(jù)最新消息，項目預(yù)計將于近期加推最后一批8號樓房源，共108套，戶型建面約98、117㎡，兩梯兩戶！

萬科都薈啟境二期：項目剛領(lǐng)取了4號樓銷許，共93套房源，建面約104、124㎡，銷許均價35628元/㎡，精裝修，無升級裝修包，首付3成起。目前已結(jié)束報名，無須搖號，直推入市。

寫在最后：

今年以來，江寧核心區(qū)樓市已經(jīng)明顯進入改善時代，尤其是今年下半年即將入市的項目。

已經(jīng)收官的朗詩玲瓏新亭，收官均價約39996元/㎡，戶型建面約117、143㎡，總價468萬起；

在售的中天云來，均價34221元/㎡，戶型建面約77、88、99、112、115、143㎡，總價263萬起；

待售的海玥華府，項目即將收官的8號樓，共108套，戶型建面約98、117㎡，前期均價在34345元/㎡，總價337萬起；

正在開盤的萬科都薈啟境二期，93套房源，建面約104、124㎡，銷許均價35628元/㎡，精裝修，無升級裝修包，總價370萬起；

純新盤方面：

仁恒操盤的金融城G93住宅部分，已知要做建面約140、180、220、330㎡江寧超級大平層，考慮仁恒的產(chǎn)品力和溢價能力，未來G93預(yù)計將沖擊5萬/㎡的大關(guān)，預(yù)計總價在700萬起步，妥妥的改善天花板了！

武夷七里湖山，預(yù)計未來均價約3.45萬/㎡，項目打造建面約99、118、130、143㎡四種戶型，總價341萬起；

招商璀璨璟園，將于下周首開3、4號樓，共144套房，戶型100、135㎡，預(yù)計均價約3.5萬/㎡，總價350萬起步；

百家湖G16地塊，目前項目戶型還未公布，但以項目成交樓面價21280元/㎡，未來上市不限價，預(yù)計均價會賣到4萬/㎡左右；不難發(fā)現(xiàn)，從戶型來看，區(qū)域內(nèi)打造的產(chǎn)品建面除中天云來外，其它樓盤均偏向于改善，起步戶型均在100㎡左右；從價格來看，均價都超3.4萬/㎡，總價最低337萬起。