記者 辛圓

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高日前表示，房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)是重中之重，短期內(nèi)仍需要給開(kāi)發(fā)商提供更多融資，降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)，中長(zhǎng)期則需要對(duì)“三條紅線”“集中供地”等政策作出調(diào)整。

10月14日，徐高在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）熱點(diǎn)問(wèn)題分析會(huì)上指出，過(guò)去十多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策始終在抑制需求面，通過(guò)限購(gòu)限貸來(lái)穩(wěn)房?jī)r(jià)，但是地價(jià)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心原因是土地供給不足。在過(guò)去三年的“三道紅線”政策下，供給約束更為強(qiáng)烈。因此，無(wú)論是短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是中長(zhǎng)期穩(wěn)房?jī)r(jià)，都需要在供給側(cè)做“加法”。

“三道紅線”是2020年8月央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。

“地產(chǎn)下滑導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地產(chǎn)是重中之重。最近政府推出了一系列放松措施，比如 ‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，但地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善有限，現(xiàn)在銷(xiāo)售仍處于過(guò)去幾年來(lái)同期最低水平?！毙旄哒f(shuō)。

高頻數(shù)據(jù)顯示，9月，30大中城市商品房成交面積、成交套數(shù)為994.06萬(wàn)平方米、8.93萬(wàn)套，同比下跌24.49%和24.35%。

徐高表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的刺激作用有限是可以預(yù)期到的，因?yàn)楫?dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾不在需求面，而是開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。

他進(jìn)一步指出，地產(chǎn)行業(yè)在2021年-2022年陷入惡性循環(huán)，現(xiàn)在仍未出現(xiàn)明顯改善。所謂惡性循環(huán)，一方面，開(kāi)發(fā)商在融資緊縮下信用風(fēng)險(xiǎn)高企，另一方面，銀行擔(dān)心貸出去的錢(qián)變成壞賬，不愿意給開(kāi)發(fā)商放貸。此外，老百姓擔(dān)心房子無(wú)法交付選擇不買(mǎi)房。

“銀行的惜貸和老百姓的惜購(gòu)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升，使得銀行更為惜貸，老百姓更惜購(gòu)。”徐高說(shuō)，盡管這種惡性循環(huán)在去年政府出臺(tái)一系列保交樓政策措施后稍有緩解，但政策力度還不夠，開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)高企的局面沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。

他建議，短期內(nèi)給開(kāi)發(fā)商提供更多融資，甚至成立國(guó)有房地產(chǎn)紓困基金并入股民營(yíng)房企，從而降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常。同時(shí)，增加土地供給，通過(guò)增加供給平抑房?jī)r(jià)。

徐高還表示，現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)看起來(lái)是供大于求，一方面是開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)，另一方面是老百姓購(gòu)房需求被抑制，但未來(lái)會(huì)看到地產(chǎn)完工面積大幅收縮，地產(chǎn)行業(yè)供需平衡可能會(huì)發(fā)生較大逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)可能會(huì)有上漲壓力。

他指出，“三條紅線”政策實(shí)施以來(lái)，新開(kāi)工房屋面積累計(jì)下降三分之二，在建面積和銷(xiāo)售面積累計(jì)下降達(dá)到二分之一，各項(xiàng)指標(biāo)中，只有竣工面積表現(xiàn)不錯(cuò)，現(xiàn)在的竣工面積與2021年上半年水平差不多。

除此之外，徐高認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的壓力不僅是供給收縮，還來(lái)自于2021年啟動(dòng)的22座城市“集中供地”政策。在22個(gè)大城市集中供地政策下，對(duì)土地供給的減少會(huì)帶來(lái)地價(jià)上漲。

集中供地政策始于2021年2月，在該政策下，北上廣深四個(gè)一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)等18個(gè)二線城市在住宅用地拍賣(mài)中實(shí)施被業(yè)內(nèi)稱為“兩集中”的集中供地政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次。今年2月，自然資源部對(duì)集中供地政策作出調(diào)整，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。

根據(jù)中銀證券的測(cè)算，“集中供地”政策出臺(tái)以來(lái)，這些城市住宅用地單價(jià)累計(jì)上漲50%，集中供地政策推升的都是東部沿海地區(qū)的發(fā)達(dá)城市。