文|新經濟e線

據(jù)證監(jiān)會官網披露，為進一步拓寬基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點資產范圍，豐富投資者選擇，促進公募REITs市場健康發(fā)展，不斷提升資本市場服務實體經濟能力，10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發(fā)布之日起施行。

新經濟e線獲悉，修改后，“基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，污染治理、信息網絡、產業(yè)園區(qū)”。

來源：證監(jiān)會官網

下一步，證監(jiān)會將會同相關部門單位，推進符合條件的消費基礎設施項目發(fā)行公募REITs，同時強化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產、擴大有效投資的積極作用。

與此同時，發(fā)行業(yè)務端機構擴容也有了進一步的消息，首批保險資管試點名單正式亮相。10 月13 日，上交所、深交所發(fā)文公告，向包括國壽資管、泰康資管、太平洋資管、人保資管、平安資管等在內的首批5 家保險資產管理公司出具無異議函，同意其試點開展資產證券化（ABS）及不動產投資信托基金（REITs）業(yè)務。

對此，滬深交易所表示，保險資產管理公司參與ABS及REITs業(yè)務，是保險資金與資本市場互相促進、協(xié)同發(fā)展的重要舉措。一方面，將暢通優(yōu)質基礎設施資產入市渠道，豐富ABS、REITs產品供給，促進形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)，進一步提升債券市場服務實體經濟質效。另一方面，將充分發(fā)揮保險資產管理公司在基礎設施領域豐富的投資、管理、運營經驗，促進資本市場與保險資金形成良性互動，共同推進多層次REITs 市場建設，構建市場良好生態(tài)。

底層資產類別亟待擴充

新經濟e線注意到，整體情況顯示，我國公募REITs仍處起步探索階段，總體流動性偏低，發(fā)行節(jié)奏偏慢，底層資產類別和市場規(guī)模亟待擴充。自2021年5月17日首批基礎設施公募REITs獲批以來，截至2023年10月20日，公募REITs市場共有29只產品獲批，其中上市REITs共發(fā)行28只，發(fā)行規(guī)模為924.67億元，流通市值尚不到400億元，僅錄得396.55億元?？梢?，公募REITs市場整體流動性仍然偏低。

REIT細分類別歷史表現(xiàn)對比 注：本周（2023.10.16-2023.10.20）

2020-2021年為我國公募REITs市場建設探索期，相關政策普遍為總領性、指引性政策，側重將REITs新模式跑通，底層資產試點范圍亦較??；2022年以來，相關政策逐步偏向于細化和落地，試點范圍亦擴展到保租房及清潔能源等類別。

從發(fā)行節(jié)奏來看，2021年6月及2022年下半年為REITs發(fā)行高峰，其余月份僅有1-2 只REITs 發(fā)行，發(fā)行節(jié)奏有待加快；從底層資產類型看，首批上市的9只公募REITs分布在產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保4個領域，經過兩年的發(fā)展，僅新增清潔能源和保障性租賃住房兩類，公募REITs 市場仍然亟待擴容。

如今，隨著公募REITs試點資產類型進一步拓展至消費基礎設施，此舉說明覆蓋基礎設施類型有了新的突破。有業(yè)內人士認為，擴大內需與恢復消費至關重要，消費基礎設施納入REITs試點范圍是應運而生。當前宏觀經濟恢復動能仍待增強，“恢復和擴大消費20條”等政策頻頻加碼，擴大內需和高質量穩(wěn)增長仍是政策主基調，房地產領域風險化解和紓困亦是政策重點。在此背景下，消費基礎設施REITs發(fā)行的宏觀條件已然齊備，其發(fā)行可有效盤活存量資產，緩釋原始權益人流動性壓力，紓解房地產領域風險，同時恢復和擴大消費需求，進一步助力宏觀經濟穩(wěn)步增長和資本市場信心提振。

海外經驗表明，消費基礎設施REITs或可重塑商業(yè)模式，打通投融管退最后一環(huán)。比如，新加坡凱德集團通過“私募基金/合資企業(yè)+房地產投資信托基金（PE/JV+REITs）”模式完成“投融建管退”全流程，并最終形成閉環(huán)。

另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年中國零售優(yōu)質物業(yè)存量面積1.37 億平方米，其中主要集中于一線城市和強二線城市，分城市來看上海、北京、成都位居前三。目前，一線城市首層物業(yè)租金具有一定下行趨勢，2023年二季度租金水平相較2019年同期有所下降，但是降幅不大，仍然保持韌性。二線城市中，武漢、重慶和成都二季度首層物業(yè)租金較2019 年同期基本保持穩(wěn)定，南京和杭州租金水平略有下降。

一線城市中，上海2023Q2的空置率較2019年同期有所下降，北京、廣州和深圳的二季度空置率較2019年同期有所上升；但是除深圳外，三大一線城市二季度空置率均較上一季度環(huán)比改善。二線城市中，華東地區(qū)的南京和杭州空置率仍然保持較低水平，武漢和成都的空置率相對2019年同期有一定上升趨勢。

新經濟e線獲悉，除了消費基礎設施外，國務院辦公廳近日發(fā)文鼓勵景區(qū)項目發(fā)行REITs，各地方政府支持通過REITs 盤活當?shù)卮媪炕A設施資產。10 月6 日，國務院辦公廳印發(fā)《關于釋放旅游消費潛力推動旅游業(yè)高質量發(fā)展的若干措施》的通知，其中提出“探索在部分地區(qū)開展旅游項目收益權、旅游項目（景區(qū)）特許經營權入市交易、備案登記試點工作。鼓勵在依法界定各類景區(qū)資源資產產權主體權利和義務的基礎上，依托景區(qū)項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）”。

基于樂觀預期的話，旅游景區(qū)在發(fā)行REITs的探索過程中，其面臨的權屬復雜等問題或有望在政策層支持下逐步解決，以旅游項目（景區(qū)）作為底層資產的新型公募REITs可能成為一類新的底層資產，助力市場擴容增類。

一級市場申報有所加速

與此同時，盡管近期公募REITs 在二級市場表現(xiàn)平平，但一級市場項目申報已有所加速。截至10月20日，近兩月來已經申報并獲受理的公募REITs項目共計就有4個，分別包括華泰紫金南京建鄴產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、博時津開科工產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實中國電建清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金、建信金風新能源封閉式基礎設施證券投資基金。以上四個項目均為今年9月和10月間集中申報。

10月13日，根據(jù)證監(jiān)會網站顯示，華泰證券（上海）資產管理有限公司的《公開募集基金募集申請注冊-華泰紫金南京建鄴產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金》已正式申報，證監(jiān)會狀態(tài)顯示為“接收材料”。這是目前南京首個公募REITs項目，也是華泰證券資管牽頭的首單產業(yè)園領域REITs項目。

此外，博時、嘉實、建信等三家管理人旗下項目的申請材料接受時間分別為9月22日、9月21日和9月4日。

其中，博時津開科工產業(yè)園REIT有望成為天津首單公募REITs。該項目發(fā)起人為天津經濟技術開發(fā)區(qū)國有資產經營有限公司，原始權益人為天津泰達科技工業(yè)園有限公司，基金管理人是博時基金，財務顧問是安信證券。博時津開科工產業(yè)園REIT——底層資產類型為產業(yè)園區(qū)，標的資產包括天津經濟技術開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產業(yè)園和大陸汽車廠房產業(yè)園，對應的底層資產評估價值分別為104900萬元和39900萬元（均以2023年6月30日為評估基準日）。該REIT 合計估值144800萬元，預計2023 年7-12 月、2024 年和2025年的現(xiàn)金分派率分別達2.04%、4.25%和4.73%。

而嘉實中國電建清潔能源REIT或將成為首單水電公募REITs。該項目原始權益人為中國電建水電開發(fā)集團有限公司，基金管理人是嘉實基金，專項計劃管理人為嘉實資本。根據(jù)相應招募說明書草案，嘉實中國電建REIT——底層資產類型為水力發(fā)電，標的資產為五一橋水電站項目。底層資產評估價值達114367.25 萬元（以2023 年3 月31 日為評估基準日），預計2023 年4-12 月和2024 年的現(xiàn)金分派率分別達5.22%和6.85%

建信金風REIT則是全國首單民間投資清潔能源的REITs項目。9月4日上午，國新辦舉行的推動民營經濟高質量發(fā)展新聞發(fā)布會透露，該項目由發(fā)改委向證監(jiān)會推薦，是推薦的首只民間投資清潔能源REITs項目。原始權益人為青島天潤啟航投資有限公司，基金管理人為建信基金。

根據(jù)基金招募說明書草案，建信金風REIT初始投資于建信金風江西贛州全南新能源資產支持專項計劃資產支持證券，通過資產支持證券等特殊目的載體取得全南天潤天排山新能源有限公司全部股權，標的基礎設施項目為位于江西省贛州市全南縣的天排山風電場項目。公開資料表明，該項目決算總投資約8.7億元，于2014年12月取得贛州市發(fā)改委的批復，項目裝機容量10萬千瓦，包括50臺2000千瓦的風力發(fā)電機組，一座110千伏升壓站以及一座綜合樓等配套工程，項目于2018年全容量并網發(fā)電，已穩(wěn)定運營5年以上。

此前，工銀瑞信和易方達各自申報的工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金和易方達廣州開發(fā)區(qū)高新產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金分別于今年6月8日和6月14日獲受理。截至目前，這兩只公募REITs的最新審核狀態(tài)為已反饋和已問詢。

另據(jù)新經濟e線了解，從項目儲備情況來看，10月以來陸續(xù)有上市公司更新了項目進展。10 月12日，中國光大環(huán)境（集團）有限公司發(fā)布公告，擬將部分附屬公司持有的基礎設施項目作為底層資產，于中國境內證券交易所發(fā)行公募REIT；10月13日，建設銀行發(fā)布公告，其附屬公司建信住房擬以其持有的在北京、上海、蘇州的三個保租房項目申報發(fā)行公募REITs，且目前已獲得國家發(fā)改委受理。