文|睿思網(wǎng)

綠地香港近期又簽下一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。旗下全資子公司上海綠譽(yù)將為南昌繽紛城的商業(yè)項(xiàng)目提供包括租戶招商、營(yíng)運(yùn)管理等物管類型服務(wù)。

這本是一宗普通的合作，盡管南昌繽紛城的持有者同樣為“綠地系”，但其較為罕見(jiàn)的收費(fèi)模式引起了市場(chǎng)的注意。

據(jù)披露，上海綠譽(yù)將根據(jù)南昌繽紛城商業(yè)項(xiàng)目的年度純利20%收取浮動(dòng)收益，且無(wú)任何兜底計(jì)劃。換言之，這是一次純粹的“盈利分成”模式。

很難說(shuō)這是一種模式上的創(chuàng)新，畢竟不管怎么看，這都是一宗虧本的生意。也不排除另一種可能性——這是綠地香港對(duì)于實(shí)現(xiàn)更高業(yè)績(jī)?cè)V求的一份“對(duì)賭”承諾。

不盈利不收費(fèi)

在行內(nèi)商管運(yùn)營(yíng)中，商管公司的收費(fèi)模式一般有五種：基礎(chǔ)月費(fèi)、營(yíng)業(yè)收入提成、凈收入提成、超額收入提成以及退出利潤(rùn)提成。

可見(jiàn)，幾乎沒(méi)有按純利分成。要知道，商業(yè)項(xiàng)目能做到高額盈利并非易事。以上海前灘太古里為例，自2021年入市到現(xiàn)在，盡管持續(xù)保持火爆，但至今仍未錄得盈利。

此外，與收入提成相比，明顯按純利分成所獲得的收益將更低。

不妨算一筆賬：假設(shè)上海綠譽(yù)當(dāng)年收取年底管理費(fèi)1000萬(wàn)元，按20%的盈利提成測(cè)算，當(dāng)年南昌繽紛城項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為5000萬(wàn)元，按利潤(rùn)/營(yíng)收=1/2粗略推算，南昌繽紛城的營(yíng)收將達(dá)到1億。在這基礎(chǔ)上，若按20%的營(yíng)收提成測(cè)算，上海綠譽(yù)當(dāng)年收取年底管理費(fèi)將翻番。

“兩者取其高”的道理，相信綠地香港都懂。

不僅如此，當(dāng)前市場(chǎng)上大部分采用凈收入提成的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，提成比例亦達(dá)到30%，如萬(wàn)達(dá)基本采用這種模式收取管理費(fèi)。從比例上來(lái)看，綠地香港的收取水平明顯低于市場(chǎng)。

更有意思的是，百貨商業(yè)協(xié)會(huì)曾對(duì)關(guān)于營(yíng)業(yè)收入的口徑作出較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，其中更明確，“統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)聯(lián)營(yíng)毛利額”不適合購(gòu)物中心。

另外，為了保證基礎(chǔ)收益，一般商管公司都會(huì)考慮采用混合模式，即基礎(chǔ)月費(fèi)+收入提成的混合模式，當(dāng)然，基礎(chǔ)月費(fèi)的占比會(huì)相當(dāng)小一點(diǎn)。這種模式能平衡風(fēng)險(xiǎn)，并在一定程度上確保商管公司收入的穩(wěn)定性，同時(shí)也讓運(yùn)營(yíng)方能從項(xiàng)目的高營(yíng)業(yè)額中受益。

這次，綠地香港同樣放棄了這種兜底方案。換言之，一旦南昌繽紛城零利潤(rùn)或虧損，綠地香港將得不到一分錢的管理費(fèi)用。

看來(lái)，在提升業(yè)績(jī)的道路上，綠地香港和南昌繽紛城“不成功便成仁”了。

要盈利先脫困

回到南昌繽紛城項(xiàng)目上，這是一個(gè)總建面達(dá)11.8萬(wàn)方的商業(yè)綜合體，其中商業(yè)建筑面積8萬(wàn)㎡，分為“左鄰“、”右里”。

其中“左鄰“商業(yè)面積約4萬(wàn)方，原為百盛商場(chǎng)，自去年7月宣布閉店啟動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)改造，并于同年末以“綠地繽紛城”重新亮相。并引入包括海底撈、必勝客、幾何書店等人氣品牌。

按計(jì)劃，該項(xiàng)目計(jì)劃于今年9月28日開(kāi)業(yè)，不過(guò)至今仍未見(jiàn)有關(guān)“正式開(kāi)業(yè)”的消息。如今，“綠地繽紛城”內(nèi)，已有門店開(kāi)業(yè)迎客。但整體開(kāi)業(yè)率并不高，商場(chǎng)內(nèi)部一層不少商鋪仍處于圍擋狀態(tài)，其余樓層大多也是閉店?duì)顟B(tài)。而開(kāi)門的街鋪，也主要經(jīng)營(yíng)一些手機(jī)科技商品店和美食店。

現(xiàn)在的南昌繽紛城，明顯難以依靠單一且低端的業(yè)態(tài)來(lái)聚攏人氣，在該前提下，若想實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升則更難。

事實(shí)上，南昌繽紛城項(xiàng)目的位置相當(dāng)優(yōu)越。該商業(yè)項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)世貿(mào)路以北，紅谷中大道以西，更在雙地鐵換乘區(qū)位之上，周邊密布住宅和精品寫字樓，理論上來(lái)講，該區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)空間相當(dāng)龐大。

顯然，綠地希望通過(guò)綠地香港來(lái)接管，以改變長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的狀態(tài)。而無(wú)退路的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)模式，自然能鼓勵(lì)雙方更加努力地推進(jìn)項(xiàng)目。

接下來(lái)，且看綠地香港將如何運(yùn)籌帷幄，帶領(lǐng)南昌繽紛城項(xiàng)目涅槃重生，并向5000萬(wàn)年度純利目標(biāo)邁進(jìn)。

事實(shí)上，綠地香港自身也需要好好思考，如何在運(yùn)營(yíng)模式上取得更多的突破，以實(shí)現(xiàn)自身業(yè)績(jī)的提升。

財(cái)報(bào)顯示，綠地香港2022年的物業(yè)銷售及建筑管理服務(wù)產(chǎn)生收益約256.77億元，占總收益約96%，較2021年同期減少約22%，只有2019年疫情前的70%。

對(duì)綠地香港而言，南昌繽紛城項(xiàng)目是個(gè)很好的練兵場(chǎng)。