界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
一紙拿地公告，將低調許久的中信泰富推向臺前。
11月13日，楊浦區(qū)政府發(fā)布公告稱，確定楊浦區(qū)平涼社區(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊的實施主體為揚州錦泰地產發(fā)展有限公司、上海濱貿企業(yè)管理有限公司。
天眼查app顯示，揚州錦泰地產發(fā)展有限公司成立于2010年，為中信泰富全資子公司。中信泰富則是中信股份旗下地產平臺。上海濱貿企業(yè)管理有限公司是由楊浦區(qū)國資委全資控股。
雙方將成立合資公司開發(fā)這宗大體量項目，中信泰富將持有87%的股權，剩下13%的股權由楊浦國資持有。兩方組成的合資公司的總資本承擔預計為124.15億元，因此中信泰富總資本承擔計算下來約108.01億元。
這4宗土地均為歷史風貌保護地塊，總建筑面積18.1萬平方米，其中住宅建筑面積11.3萬平方米，辦公建筑面積5.2萬平方米，商業(yè)建筑面積1.6萬平方米，土地使用權底價達到114.39億元。
對于中標此次地塊，中信股份在公告中稱，該項目具有投資大、體量大、周期長的特點，能夠作為集團推動新型城鎮(zhèn)化板塊加速發(fā)展建設的重要抓手。并且，該項目屬于中央鼓勵推進的城市更新改造類項目，符合中央對于房地產市場穩(wěn)預期的總體要求。
對于重回上海拿地，中信泰富相關人士11月15日向界面新聞表示，目前公司沒有任何信息可披露釋放，一切以政府公告信息為準即可。
參與城市更新
由于地塊涉及歷史風貌保護，項目出讓設置的門檻較高，非一般的企業(yè)可參加遴選。
其中之一就是要求參與企業(yè)2022年度總資產規(guī)模不小于2500億元、2022年度凈負債率不大于30%，以及2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名企業(yè)。光憑這一點，就能“勸退”大部分國內開發(fā)商了。
此外出讓規(guī)則還要求，近10年在上海市中心城區(qū)自行開發(fā)的商住辦項目建筑面積不少于50萬平方米；近10年在上海市中心城區(qū)保護、開發(fā)、修繕、改建歷史建筑項目的建筑面積總計不少于3萬平方米；在上海自持并自行運營的商辦建筑面積不低于50萬平方米等。
層層篩選下來，滿足世界150強，同時在上海還有50萬方城區(qū)商住辦開發(fā)經驗、50萬方自持經驗的房企，只有三家符合資格，分別是中海地產、華潤置地、中信泰富。三家企業(yè)“逐鹿”， 中信泰富最終勝出。
據(jù)界面新聞了解，中信泰富母公司中信集團在2023年《財富》雜志世界500強中位居第100位，已連續(xù)第15年上榜。中信股份是中信集團旗下主要實業(yè)板塊，而中信泰富則是集團旗下主要的房地產綜合開發(fā)運營平臺。
中信泰富地產官網顯示，其經營業(yè)務主要分為三個板塊：房地產開發(fā)板塊、房地產運營板塊和地產金融板塊?！爸行盘└坏禺a負責管理的國內地產項目立足上海，輻射全國?！?/p>
在上海市場，中信泰富已布局多年，比較典型項目有位于陸家嘴的紅盤“中信泰富九廬”，此外還有陸家嘴濱江金融城、中信泰富又一城、中信泰富廣場等。
基于此，中信泰富能夠將楊浦這宗“巨無霸”舊改項目攬入懷中，也算是匹配度較高。
雖如愿拿到這組地塊，但中信泰富或許也面臨一定的壓力，地塊開發(fā)內容涵蓋了辦公、商業(yè)、高層住宅、風貌住宅等，建筑體量較大。
而且中信泰富此次拿到的地塊可稱之為楊浦最貴地段，位于楊浦區(qū)濱江南段，區(qū)域規(guī)劃能極高，配套成熟。在該板塊內，瑞安聯(lián)合楊樹浦置業(yè)去年也拿下一宗地塊，21萬元/平方米的聯(lián)動價是目前楊浦最高。
更關鍵的是，早在7年前，中信集團旗下地產業(yè)務與中海地產曾有過重組交易，中信泰富自此淡出行業(yè)多年，鮮少在公開市場現(xiàn)身拿地。如今重回上海市場，行業(yè)局面早已不復當初，想要在更加激烈的競爭環(huán)境中重塑品牌，依然存在考驗。
重新殺回地產
中信泰富此舉拿地之所以關注度很高，主要源于昔日從房地產的“撤退”。
2016年3月，中信集團將旗下地產平臺中信地產的全部股權、中信泰富在國內的住宅地產，以310億元總價轉讓予中國建筑旗下的主要地產平臺中海地產。中海地產則將旗下的上海寰宇天下商業(yè)項目、南京中海商業(yè)與寫字樓項目等四處商業(yè)物業(yè)，以61.5億元轉讓給中信泰富。
這是當年總金額最高的地產行業(yè)整合案例。
當時擔任中信集團有限公司副董事長、總經理的王炯表示，此次房地產重組，中信能更專注發(fā)展商業(yè)地產，尤其是大型綜合項目的開發(fā)，“這是一種雙贏?！?/p>
于是，中信集團旗下的中信城市開發(fā)運營（以下簡稱“中信城開”）應時成立，定位于“城市開發(fā)運營平臺”。此前曾開發(fā)了成都天府新區(qū)、汕頭濱海新城和海底隧道等大型項目。
中信泰富則集中于開發(fā)城市綜合體項目，如武漢二七濱江項目、武漢光谷項目等。
這期間地產開發(fā)業(yè)務仍處于上升期，抵不住“誘惑”的中信泰富并未堅守在商業(yè)地產領域，于2019年重返住宅市場，在香港拿下一宗地塊。
從2020年開始，中信泰富又在國內公開土地市場四處出擊，期間不僅斬獲了多宗高溢價地塊，還拿下過一線城市廣州的“地王”項目。
2019年12月，中信泰富以32億港元中標香港大坑道135號的一副地塊，樓面地價約24836港元/呎。
中信泰富重回國內土地市場后，最具標志性的動作是在2020年拿下廣州荔灣區(qū)的廣船地塊。
當年1月份，在歷經56輪競價后，中信泰富聯(lián)和中船集團以溢價率45%、總價81.96億元獲得廣船一期地塊。
2022年10月，中信泰富又聯(lián)和中船集團以總價187.6億元競得廣船二期、三期地塊，從而以近270億的總代價獲得廣船地塊整體開發(fā)權。
如果計算三幅地塊的總價，廣船地塊的總土地金額將超過廣州亞運城的255億元，成為廣州史上出讓價最高的地塊。
根據(jù)當時的規(guī)劃，中信泰富與中船集團兩家央企聯(lián)合開發(fā)，由中信泰富操盤，項目計劃打造為125萬平方米的TOD城市綜合體，并且廣船項目將以上海陸家嘴濱江金融城項目為藍本。上海陸家嘴濱江金融城也是由中信泰富和中船集團聯(lián)合開發(fā)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從2020年至今，中信泰富已在國內公開土地市場拿下17宗地塊，涉及城市包括上海、廣州、南京、濟南、揚州等，總建設用地面積97.2萬平方米，總權益拿地金額達到233.578億元。
這期間，中信集團旗下另一地產平臺中信城開也拿下8宗地塊，總建設用地面積37.44萬平方米，總權益拿地金額約55.466億元。
中央金融企業(yè)地產平臺
作為中信集團旗下的地產業(yè)務平臺，中信泰富7年前已經將住宅開發(fā)業(yè)務全部賣給中海地產，如今又回頭大舉“拿地搞開發(fā)”有何深意？
與華潤集團、中國建筑等大型央企不同，中信集團并不在國資委管轄的98家中央企業(yè)名錄中，而是屬于由財政部2022年初發(fā)布的27家中央金融企業(yè)之一。
與中信集團一樣，近兩年在房地產領域接手了不少出險房企項目的中國信達，也是中央金融企業(yè)之一。
國資委公布的以房地產作為主業(yè)（或主業(yè)之一）發(fā)展央企有16家。
這16家能以房地產為主業(yè)之一的央企分別是中國建筑、中糧集團、五礦集團、中化集團、中鐵建、保利集團、招商局集團、華潤集團、中房、中鐵、中國冶金建設集團、華僑城集團、葛洲壩集團、南光（集團）、中國電建和港中旅集團（重組為中國旅游集團）。
此后，一些未被準入的央企開啟了漫長的退出房地產之路。面對“退房令”頻頻提及，大部分央企都逐漸退出了房地產業(yè)務，包括中國重汽、山東黃金、山東高速等多家央企。
2016年，中信集團將旗下的住宅開發(fā)業(yè)務打包賣給中海地產，實現(xiàn)“曲線”退出房地產業(yè)務，保留的中信泰富是以商業(yè)地產運營為定位。
當時中信集團退出地產開發(fā)業(yè)務，雖然與國資委對央企的“退房令”并無直接關系，但也是在國有企業(yè)、央企業(yè)務整合背景下進行的調整。
對于如今中信泰富重回地產開發(fā)領域，有業(yè)內人士表示，房地產行業(yè)如今面臨重度調整，房企大洗牌還在繼續(xù)，能有企業(yè)出錢拿地就是好事。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴界面新聞，其實一些央企“退房令”到后來也沒有那么剛性，只要具備相應資質資格就可以拿地，“反正現(xiàn)在沒翻車，什么都好說?！?/p>
這兩年來，與中信泰富類似在地產開發(fā)領域加大投入的企業(yè)還有信達地產。
這家公司主要借力信達集團在不良資產處置方面的綜合能力，充當紓困的角色，為不少出險房企注入資金，完成“保交樓、保交付”任務。
中信泰富近三年來重回土地市場，也與房地產行業(yè)大環(huán)境變化，民營房企拿地減少甚至退出土地市場有關。
如今房地產行業(yè)格局已變，絕大多數(shù)民營房企不再具備投資拿地的能力，正是央、國企嶄露頭角的好機會，他們憑借資金優(yōu)勢、綜合實力，也能在新一輪特大超大城市推進城中村改造過程中獲得大型項目，通過布局房地產業(yè)務帶來一定的利潤收益。
但想要最終兌現(xiàn)收益，包括中信泰富、信達地產在內的企業(yè)也會面臨市場是否認可和接納的挑戰(zhàn)。