界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

為加快項(xiàng)目去化，開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段層出不窮。

近日，位于深圳龍華區(qū)的住宅項(xiàng)目富基云瓏府因推出“0.5成首付，剩余2.5成由開(kāi)發(fā)商墊付”的活動(dòng)受到市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)片區(qū)中介介紹，該活動(dòng)購(gòu)房者可以先付0.5成首付，然后再另外簽訂一份協(xié)議，把剩余的2.5成首付分散到后續(xù)的月供中，這樣一來(lái)部分戶(hù)型的首付不到50萬(wàn)元，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以減輕一部分首付壓力，但與之對(duì)應(yīng)的就是每個(gè)月的還貸壓力增加很多。

另外還有多位中介人員告訴界面新聞，這一活動(dòng)在近期有過(guò)一些宣傳，但后來(lái)并未執(zhí)行下來(lái)。

12月7日晚間，富基云瓏府在微信公眾號(hào)發(fā)布了一則聲明，否認(rèn)了“0.5成首付”的促銷(xiāo)活動(dòng)，并表示將嚴(yán)格執(zhí)行市場(chǎng)監(jiān)督相關(guān)規(guī)定。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，富基云瓏府備案名稱(chēng)為“云瓏府”，項(xiàng)目位于龍華區(qū)龍華街道油松路與工業(yè)路交匯處東北側(cè)，于去年12月開(kāi)盤(pán)，共推售251套住宅，建筑面積約123-155平方米，備案均價(jià)約6.4萬(wàn)/平方米，每套總價(jià)區(qū)間在710萬(wàn)-1016萬(wàn)/套。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今已有近一年時(shí)間，去化一直不理想，目前只賣(mài)出去了不到40套房子，算下來(lái)，去化率還不到15%。

此次“超低首付”事件，也可以看出，開(kāi)發(fā)商就是從降低首付、入市門(mén)檻下手，來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提振，加快項(xiàng)目去化。

在此之前，該樓盤(pán)也曾有過(guò)多次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

今年9月，該樓盤(pán)曾推出“買(mǎi)一套送一套”活動(dòng)，即買(mǎi)一套云瓏府的房子，送東莞一套房子的部分首付，或者是贈(zèng)送深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建樓；如果兩個(gè)方案都不想要，項(xiàng)目會(huì)根據(jù)不同戶(hù)型給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，優(yōu)惠空間大約在8.47折到8.7折之間，折后單價(jià)約5.4萬(wàn)-5.57萬(wàn)/平米。

再往前追溯至今年4月，該項(xiàng)目還推出了85折的優(yōu)惠活動(dòng)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，該項(xiàng)目去化不理想主要是因?yàn)闃潜P(pán)所處位置相對(duì)較偏，交通不便利，片區(qū)還沒(méi)通地鐵，周邊城市面貌相對(duì)老舊，再加上產(chǎn)品本身面積偏大、總價(jià)也較高，在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，這類(lèi)非核心區(qū)的樓盤(pán)一般都不好賣(mài)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于這類(lèi)活動(dòng)需要注意的是，“超低首付”的另一面就是高月供，如果“超低首付”涉及對(duì)接第三方融資，即開(kāi)發(fā)商將最低三成首付下剩余的2.5成首付，嫁接到第三方融資（比如小貸公司、消費(fèi)貸），那么就違反了差別化住房信貸政策。購(gòu)房者要看清貸款合同，因?yàn)檫@類(lèi)融資往往利率很高，導(dǎo)致月供大幅度增加。

而即便沒(méi)有嫁接這類(lèi)業(yè)務(wù)，購(gòu)房者也要清醒地認(rèn)識(shí)到，凡是“超低首付”的項(xiàng)目，必然意味著開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，后續(xù)項(xiàng)目能否順利交付存在一定不確定，即便能交易，也要防范低品質(zhì)交付。

在整體樓市環(huán)境不樂(lè)觀(guān)的情況下，房企普遍面臨去庫(kù)存壓力，富基云瓏府也只是眾多樓盤(pán)中的一個(gè)縮影。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為51221萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比減少1.7%。盡管庫(kù)存少于去年同期，但從環(huán)比指標(biāo)看，三季度末庫(kù)存規(guī)模有所增加，去庫(kù)存周期處于高位。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，今年上半年TOP10、TOP11-30房企開(kāi)發(fā)中、已竣工存貨占總貨值比重低于行業(yè)平均水平，并且已竣工存貨規(guī)模呈現(xiàn)小幅回落，TOP10房企最大降幅達(dá)到6.5%，超六成房企已竣工存貨上漲，現(xiàn)房去化是眾多房企的當(dāng)務(wù)之急。

深圳市場(chǎng)目前也面臨困存增加的壓力。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截止今年11月末，深圳一手住宅庫(kù)存面積達(dá)到51.90萬(wàn)平方米，共計(jì)52018套，環(huán)比上升4.4%。按照過(guò)去每月的平均去化，深圳11月份市場(chǎng)上的新房去化周期達(dá)到了19.6個(gè)月，環(huán)比10月份增加近一個(gè)月，去化周期明顯提升。

在銷(xiāo)售方面，由于深圳11月出臺(tái)了“降低二套房首付比例”和取消“豪宅線(xiàn)”兩項(xiàng)利好政策，疊加此前9月份“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行、以及市場(chǎng)今年以來(lái)的自我修復(fù)，深圳樓市交易量終于在年底之前出現(xiàn)了上升勢(shì)頭，但并未明顯好轉(zhuǎn)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年11月份，深圳一手住宅共計(jì)備案成交2773套，同環(huán)比雖然均有上升，但幅度只在5%，這意味著市場(chǎng)成交量沒(méi)有明顯回升，政策的刺激效果依然有限。

不過(guò)在近期降低二套房的購(gòu)房門(mén)檻降低后，尤其是戶(hù)型面積在90-144平方米之間的物業(yè)，成交量短期內(nèi)出現(xiàn)了上升。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，深圳11月的二手房共計(jì)備案3133套，環(huán)比上升12.9%、同比上漲44.5%，這一增長(zhǎng)幅度相比新房提升明顯。

交銀國(guó)際分析師謝騏聰指出，預(yù)期進(jìn)入2024年后，政策將為開(kāi)發(fā)商提供更直接、更長(zhǎng)期的支持，預(yù)計(jì)政府將制定更多長(zhǎng)期政策，來(lái)改善整體房地產(chǎn)的庫(kù)存結(jié)構(gòu)，并保障中低收入群體的住房需要。