界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整依然在持續(xù)，房企普遍面臨資金壓力，這為大宗交易市場(chǎng)活躍創(chuàng)造了條件，一些商業(yè)資產(chǎn)相繼被擺上貨架，“煤老板”、“水泥老板”們前往上海開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式。
到2024年類(lèi)似的交易還在繼續(xù)上演。1月2日，天眼查APP顯示，上海金山萬(wàn)達(dá)投資廣場(chǎng)發(fā)生股權(quán)變更情況，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出該公司股東名單，新股東為蘇州聯(lián)商貳號(hào)商業(yè)管理有限公司，背后的金主則是中聯(lián)基金。
加上上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在2023年被大家保險(xiǎn)接手，目前上海已有三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被金融機(jī)構(gòu)買(mǎi)下。
不只是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，上海2023年還有寶格麗酒店、萬(wàn)達(dá)瑞華酒店、中糧海景壹號(hào)、喜來(lái)登酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換了新東家。
1月4日，據(jù)戴德梁行發(fā)布的2023年大宗交易報(bào)告顯示，2023年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得806億元的成交額，同比2022年下降8.9%，降幅收窄；成交宗數(shù)創(chuàng)近五年新高，為115宗，市場(chǎng)投資交易情緒活躍。
從買(mǎi)家類(lèi)型來(lái)看，2023年投資型買(mǎi)家繼續(xù)占主導(dǎo)，全年成交占比達(dá)79%，且以個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)為主，公寓住宅及辦公、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)備受關(guān)注。在2022年，投資型買(mǎi)家還只占65%，過(guò)去的一年，投資型買(mǎi)家出手更頻繁。
自用型買(mǎi)家在2023年共成交50單，其中約76%投向了辦公、研發(fā)辦公類(lèi)資產(chǎn)，尤其青睞一線(xiàn)江景或重點(diǎn)核心區(qū)的物業(yè)，總價(jià)多控制在10億元以?xún)?nèi)。
具有代表性的是，位于浦東新區(qū)的張江半島科技園被寧波政府平臺(tái)購(gòu)入，成交面積34776平方米；成都某國(guó)企收購(gòu)了位于浦東新區(qū)的張江368生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，成交面積20537平方米等。
戴德梁行指出，國(guó)企買(mǎi)家，尤其是外地國(guó)企買(mǎi)家，近兩年在上海市場(chǎng)的投資逐步攀升，從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)角度出發(fā)、青睞產(chǎn)業(yè)園及大虹橋區(qū)域辦公樓。比如寧波政府平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)位于青浦區(qū)的虹橋世界中心D1辦公樓，成交面積20349平方米。
從成交資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，辦公或研發(fā)辦公常年穩(wěn)居首位。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年辦公、研發(fā)辦公成交總額達(dá)281億元，占比35%；公寓、住宅緊隨其后，以131億元、16%的占比居于第二。而得益于太古地產(chǎn)斥資97億元購(gòu)買(mǎi)前灘及洋涇地塊，綜合類(lèi)業(yè)態(tài)成交占比升至第三。
除此之外，2023年高端酒店資產(chǎn)的成交也成為亮點(diǎn)。在去年第四季度，黃浦綠地萬(wàn)豪、外灘萬(wàn)達(dá)瑞華、華僑城寶格麗酒店等資產(chǎn)接連成交，將該類(lèi)別占比拉升至11%。
12月底，位于黃浦濱江的綠地萬(wàn)豪酒店被一家銀行接手，網(wǎng)簽總價(jià)格約為14.88億元。在此之前，北京鷹朗商業(yè)管理有限公司變成為上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店全資股東，江蘇金峰水泥集團(tuán)以底價(jià)24.3億元競(jìng)得上海寶格麗酒店。
2023年9月份，位于上海虹口北外灘區(qū)域的三至喜來(lái)登酒店也被擺上貨架拍賣(mài)，起價(jià)16.43億元，最終拍下該酒店的買(mǎi)家也是江蘇金峰水泥集團(tuán)。
“水泥老板”入場(chǎng)抄底上海酒店資產(chǎn)，“煤老板”則傾向于買(mǎi)上海豪宅。
去年11月底，大悅城持有15年的中糧海景壹號(hào)最后三棟公寓正式易主，接盤(pán)方是來(lái)自?xún)?nèi)蒙古的“煤老板”，接盤(pán)公司為上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司，成交價(jià)41.42億元。
長(zhǎng)租公寓交易同樣活躍。2023年8月，博楓（Brookfield ）完成了位于上海市靜安區(qū)租賃住宅項(xiàng)目的收購(gòu)，該項(xiàng)目為靜安聚源大廈，此前由朗詩(shī)寓運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目地上建筑面積約1.8萬(wàn)平方米，未來(lái)將提供約280套高品質(zhì)租賃住宅。
對(duì)于2023年上海商業(yè)地產(chǎn)的成交行情，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張、企業(yè)高負(fù)債的挑戰(zhàn)下，預(yù)計(jì)2024年將會(huì)有更多的核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放售，買(mǎi)家們瞄準(zhǔn)撿漏機(jī)會(huì)，市場(chǎng)活躍度會(huì)更高。
此外，內(nèi)資買(mǎi)家將繼續(xù)主導(dǎo)大宗交易市場(chǎng)，外資買(mǎi)家受到美聯(lián)儲(chǔ)加息影響持續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)2024年上半年仍持觀望態(tài)度、下半年待美聯(lián)儲(chǔ)降息后逐步回歸。
“新經(jīng)濟(jì)熱門(mén)賽道備受投資者關(guān)注，長(zhǎng)租公寓、尤其以R4項(xiàng)目（租賃住房用地）成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，生命科學(xué)園項(xiàng)目火熱，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包成交涌現(xiàn)?！辈谭灞硎荆谙M(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs多單成功獲批的利好下，零售類(lèi)資產(chǎn)也將受到投資者追捧。