界面新聞記者 | 王婷婷
2024開年，房企融資端又迎來利好消息。
1月12日，據住房城鄉(xiāng)建設部網站消息，為了更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)了《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》（下稱《通知》）。
《通知》主要從建立城市房地產融資協(xié)調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作四個方面的內容展開。
業(yè)內人士認為，這一機制的建立，有助于區(qū)分集團公司債務風險和項目公司開發(fā)運營風險，更加精準支持房地產開發(fā)企業(yè)合理項目融資需求，有序推進房地產項目正常開發(fā)建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
具體來看，對于房地產融資協(xié)調機制，《通知》稱，要明確工作分工，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。要定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協(xié)調解決房地產融資中存在的困難和問題。此外，還要搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接。
融資支持對象的篩選則是根據房地產項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質、信用、財務等情況，提出可以給予融資支持的房地產項目名單。“對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房企和項目，要提示金融機構審慎開展授信?！?/p>
第三點提到要篩選確定支持對象，這對房企來說是最關鍵的一點。金融機構按照市場化、法治化原則評估協(xié)調機制推送的支持對象，對正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足其合理融資需求。
此外，對開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。
最后，協(xié)調有關部門需加快行政許可事項辦理，對符合條件的房地產項目要盡快為其辦理“四證”；加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監(jiān)管等信息；為房地產開發(fā)企業(yè)和金融機構做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構債權安全。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，兩部門對房企融資的新提法在當前來說是重大利好，“臨近年底，房企對于現金流的需求量大幅上升，工程款、到期債務、獎金等一系列剛性支出。由于銷售市場仍然低迷，所以房企對于外部融資需求越來越大，新政給到了很好的支持。”
在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，此次政策重在區(qū)分了集團風險和項目風險，實現精準支持房地產項目融資，比如對于優(yōu)質房地產項目融資加快流程審批，對于暫時遇到困難但資金能基本平衡的項目也能給予支持。
明源不動產研究院首席研究員艾振強認為，將集團風險和項目風險分開，鼓勵對優(yōu)質項目支持融資有點類似于產業(yè)園、購物中心REITs的發(fā)布，主要看這個項目底層資產質地如何，出租率怎么樣，每年租金增長如何等。相對而言，核心城市核心地段的項目會占優(yōu)勢。
艾振強分析，政策背景應是保交樓和行業(yè)融資不及預期。據中指研究院統(tǒng)計，2023年，房地產行業(yè)共實現非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%，實際融資環(huán)境仍未顯著回暖。
于是，過去一年里融資政策保持著寬松基調，尤其是更加強調“一視同仁對待不同所有制企業(yè)”，針對性解決當前民營房企融資難問題。到2024年，這一趨勢得到延續(xù)。
“精準支持房地產項目融資，將有助于房地產行業(yè)企穩(wěn)?！?/p>
劉水指出，一方面，優(yōu)質房地產項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產投資企穩(wěn)，減少經濟下行壓力。另一方面，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業(yè)預期，促進房地產需求釋放，有利于房地產市場企穩(wěn)。
在房企內部人士看來，利好信號明顯，但仍有很多東西未明確，要看落地效果，“比如文件中的‘充足’、‘合理’都不是定量的指標?！?/p>
也有房企人士表示，住建部如果真的可以跟金融監(jiān)管協(xié)調，對一些優(yōu)質項目的融資將是利好。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞表示，目前房地產融資的問題，并不是機制是否建立的問題，而是能否獲得信任的問題。
李宇嘉認為，目前來看，依據現有的監(jiān)管手段和工具，金融機構對于“抵押物是否充足、資產負債是否合理、還款來源是否有保障”，并沒有充分的信心，也很難準確判斷。
“信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協(xié)調機制，只能是建立一個對接的平臺，讓雙方充分溝通，是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程，這是市場化、法制化、商業(yè)自愿自主的，而不能強制?！崩钣罴畏Q。