界面新聞記者 | 楊冰柯

1月15日，鄭州2024年第一場拍地開啟，位于鄭東新區(qū)北龍湖的一宗地塊溢價率達到了36%。

據土拍信息顯示，地塊位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，使用面積27652.26平米（約合41.478畝）， 城鎮(zhèn)住宅用地，1.0＜容積率＜2.5，起始價5.8億元。

根據土地出讓文件，該地塊為政府儲備土地且為現(xiàn)房銷售地塊，該地塊所建商品住宅 （毛壞） 現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過25000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過5000元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

鄭州一位市場人士稱，參加競拍的房企有周口城投和河南三建聯(lián)合體，海義、鄭汴建設和河南海貝聯(lián)合體，商丘金沙以及保利。

最終，經過42輪報價，耗時近兩個小時，地塊被鄭州市鄭汴海義管理有限公司以7.9億元競得，溢價率36%。

中指研究院河南公司總經理梁波濤稱，民營房企與地方國有企業(yè)的競爭合作相互交織，并在激烈的舉牌中實現(xiàn)高溢價摘地，反映出各企業(yè)對地塊入市前景和鄭州市場信心有增強。

根據天眼查app，鄭州市鄭汴海義管理有限公司由鄭州市鄭汴產業(yè)帶開發(fā)建設投資有限公司持股51%，河南海義地產有限公司持股35%，河南海貝企業(yè)管理咨詢有限公司持股14%。

上述市場人士稱，項目后續(xù)的操盤方將是海義地產。

根據河南海義官微，河南海義集團有限公司成立于2016年8月，由海義集團董事長常坤玉女士創(chuàng)建，總部位于河南鄭州。目前已經形成集房地產開發(fā)、教育、投資、綠色建材、土地整理等業(yè)務為一體的綜合性集團公司。

河南海義集團有限公司旗下?lián)碛?家控股子公司，在開發(fā)模式上，多選擇與知名房地產企業(yè)進行合作，先后與建業(yè)集團、碧桂園集團成立了多家控股公司。目前海義地產已進駐南陽、濟源、洛陽、許昌、平頂山、周口、新鄉(xiāng)等多個地市，在建21個項目。

從河南海義官微看，這是其第一次在鄭州布局住宅地產項目。

2023年10月，海義也曾出現(xiàn)在鄭州北龍湖土拍市場，當時底價競獲了一宗商業(yè)用地，總價9560萬元。

彼時，海義專門在官微發(fā)布了一則喜報，稱該地塊的獲取標志著海義集團產業(yè)布局落子鄭東北龍湖金融核心區(qū)，將打造為集總部、金融證券、信托、資管、并購、金融科技等業(yè)態(tài)為一體的產業(yè)項目。

值得注意的是，本次拍賣的土地也是鄭州第一宗現(xiàn)房銷售地塊。

2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開，會議明確，2023年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

同年8月3日，鄭州市八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鄭州將推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟區(qū)各一個試點項目。

從這次現(xiàn)房銷售地塊的價格設置來看，也為開發(fā)商預留了利潤空間。

根據土地出讓文件，依據現(xiàn)房銷售試點相關規(guī)定及來函要求，經測算該地塊土地供應即時房價（毛還房價格） 為22500元/平方米 （已下浮10%)。

根據中指研究院數(shù)據，2023年鄭州住宅用地市場總體較為低迷，按照規(guī)劃建筑面積，供應規(guī)模同比下降超42%，成交規(guī)模同比下降24%；商品住宅市場方面，供應面積610.09萬平米，同比下降10%，備案成交1089.36萬平米，同比上漲28.02%。

梁波濤稱，去年鄭州土地市場供應端大幅縮量，但銷售端的穩(wěn)步回升正在推動鄭州住宅市場供需關系逐步好轉，特別是改善市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

按照最近6個月的銷售均值計算，房價在16000元/平方米以上的改善市場可售庫存去化周期維持18個月的合理區(qū)間以內，市場前景仍穩(wěn)定可期。

在目前鄭州新房市場分化的局面下，較多房企重點聚焦改善市場。2023年年底，中海地產分別以10.68%和15.03%的溢價率摘得中原區(qū)核心區(qū)二砂文創(chuàng)園兩宗住宅用地，時隔不到一個月，此次北龍湖地塊再次高溢價成交，對鄭州土地市場和住宅市場的信心提振也有一定作用。