節(jié)前紅包行情！周三（2024年2月7日），市場(chǎng)全天延續(xù)反彈，深成指領(lǐng)漲，兩市成交額重回萬(wàn)億元！北向資金全天凈買(mǎi)入16.84億元，連續(xù)7日凈買(mǎi)入！房地產(chǎn)方面，龍頭房企表現(xiàn)較為優(yōu)異。代表A股龍頭房企行情的中證800地產(chǎn)指數(shù)今日再漲2.17%，而中證全指房地產(chǎn)指數(shù)今日震蕩微漲0.27%，龍頭房企跑贏行業(yè)。

個(gè)股方面，龍頭房企多數(shù)收漲，招商積余漲停，大悅城大漲9.13%，新湖中寶上漲8.29%，張江高科、華發(fā)股份等漲逾6%，陸家嘴、濱江集團(tuán)、金融街紛紛漲超5%。熱門(mén)ETF方面，全面聚焦龍頭房企行情的地產(chǎn)ETF（159707）場(chǎng)內(nèi)價(jià)格再漲2.38%，錄得二連陽(yáng)，全天成交額超3600萬(wàn)元，交投活躍！

圖片來(lái)源：Wind

時(shí)間拉長(zhǎng)看，地產(chǎn)近期下探階段新低后，連續(xù)2日反彈，有望扭轉(zhuǎn)板塊預(yù)期！疊加板塊利好因素不斷，板塊回血修復(fù)指日可待嗎？下文將主要從需求端政策、供給端支持、融資端機(jī)會(huì)等三個(gè)方面來(lái)展開(kāi)分析。

【各地陸續(xù)放松限購(gòu)！需求釋放助力市場(chǎng)企穩(wěn)】

梳理來(lái)看，今年一月以來(lái)加碼樓市需求端政策接連不斷。2024年1月26日，有關(guān)部門(mén)在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上提出：要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

此后多個(gè)核心城市積極貫徹落實(shí)相關(guān)會(huì)議要求：①1月27日，廣州取消120平以上住房的限購(gòu)政策；②1月30日，上海取消非滬籍單身購(gòu)房限制，可在外環(huán)外購(gòu)1套房；③1月30日，蘇州全域全面取消限購(gòu)；④2月6日，北京通州樓市限購(gòu)政策迎優(yōu)化，落戶或就業(yè)家庭不再“雙限”。

國(guó)金證券認(rèn)為，當(dāng)前需求端放松已蔓延至一線城市并不斷加碼，一線城市外圍放松限購(gòu)、二線城市取消限購(gòu)是大勢(shì)所趨，后續(xù)其他城市有望跟進(jìn)，釋放需求助力市場(chǎng)企穩(wěn)。

【房企項(xiàng)目“白名單”落地，提升行業(yè)供給側(cè)能力】

據(jù)相關(guān)部門(mén)發(fā)布的信息，截至1月底，中國(guó)26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次各城市融資“白名單”里，碧桂園、金科、世茂、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地等房企紛紛入圍，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目上千個(gè)。

中信證券認(rèn)為，雖然2024年3月之后房企債務(wù)到期償付義務(wù)增加，但并不會(huì)出現(xiàn)新的債務(wù)重組和債務(wù)展期壓力，信用風(fēng)險(xiǎn)可控。但現(xiàn)階段，各地房?jī)r(jià)還在持續(xù)下降，企業(yè)只能通過(guò)收縮經(jīng)營(yíng)性開(kāi)支來(lái)謀求現(xiàn)金流平衡，居民消費(fèi)也可能受到資產(chǎn)價(jià)格縮水拖累。下一步政策的重心可能轉(zhuǎn)向需求側(cè)，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款利率下降和逐步放開(kāi)限購(gòu)可能是政策最重要的兩條主線。期待市場(chǎng)基本面走穩(wěn)，看好存貨結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，融資成本低的內(nèi)地和港股上市行業(yè)龍頭公司。

東吳證券表示，從項(xiàng)目層面落地給與融資支持對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)更為可控，將進(jìn)一步提升銀行對(duì)房地產(chǎn)的融資支持力度及放款速度，從而能提升行業(yè)供給側(cè)及增強(qiáng)“保交付”能力，改善行業(yè)基本面。

【1月PSL凈新增1500億元！“三大工程”再添助力】

2月1日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的公告顯示，1月份，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）1500億元。這是繼去年12月重啟PSL投放3500億元后，央行再次投放1500億元PSL，近兩月合計(jì)新增5000億元。

根據(jù)央行釋義，PSL的主要功能是支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展而對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供的期限較長(zhǎng)的大額融資。去年底，央行行長(zhǎng)多次公開(kāi)表示，將為保障性住房、城中村改造等“三大工程”建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，央行重啟PSL，將主要投向“三大工程”，尤其是城中村改造和保障房建設(shè)。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，目前已有廣州、成都等15個(gè)重點(diǎn)城市獲得首批借款，合計(jì)授信金額逾5268億元，落地放款額達(dá)256億，獲得授信的城中村項(xiàng)目合計(jì)達(dá)240個(gè)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)隨著項(xiàng)目推進(jìn)也將出現(xiàn)融資支持落地，據(jù)十三五期間PSL的拉動(dòng)乘數(shù)來(lái)看，5000億PSL投放可拉動(dòng)1.35萬(wàn)億投資，為三大工程添力。

綜上分析來(lái)看，各地放松限購(gòu)的需求端政策有望助力需求釋放，進(jìn)而助力行業(yè)企穩(wěn)，房企項(xiàng)目“白名單”的持續(xù)落地或提升購(gòu)房者信心，PSL重啟投放有望拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的增量機(jī)會(huì)。從板塊來(lái)看，在2023年以及2024年一月份深度調(diào)整之后，當(dāng)前整體估值便宜，或已充分反映投資者對(duì)基本面悲觀的預(yù)期。

東莞證券表示，行業(yè)整體業(yè)績(jī)低谷期或已過(guò)去，行業(yè)整體業(yè)績(jī)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)回升，也將對(duì)股價(jià)有一定的支撐作用。在房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)細(xì)化并加碼，進(jìn)一步加快落地之下，相信行業(yè)供需側(cè)基本面將逐步得到改善。在經(jīng)歷近幾年大規(guī)模洗牌出清后，剩下之優(yōu)秀房企更能抓住機(jī)遇提升市占率及提升業(yè)績(jī)，享受估值重估機(jī)會(huì)。

資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成，央國(guó)企含量高！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。附前十大權(quán)重股一覽：

數(shù)據(jù)、圖片來(lái)源：滬深交易所、Wind、華寶基金，截至2024.02.07。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整，其回測(cè)歷史業(yè)績(jī)不預(yù)示指數(shù)未來(lái)表現(xiàn)。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉(cāng)信息和交易動(dòng)向。基金管理人評(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過(guò)往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。