界面新聞記者 | 藍麗琦

4月9日，網傳廣州市規(guī)劃和自然資源局外流一份發(fā)布于4月2日的內部文件——《關于停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》（下稱“通知”）。

4月10日，界面新聞記者向廣州市規(guī)劃和自然資源局內部多個機構證實文件真實性?！斑@個我們是局內工作業(yè)務的東西，和目前的政策規(guī)章是一致的，也沒有率先‘創(chuàng)新’?！睆V州市規(guī)劃和自然資源局一內部機構人員解釋。

該人員還表明，實際上廣州過往從未承認過商務公寓的存在，“也從來沒有在商業(yè)辦公上審批過公寓?！?/p>

這份局內下發(fā)的文件，其內容顯示，為了加強廣州的商業(yè)服務業(yè)用地，以及混合用地上建設的商業(yè)、辦公及新型產業(yè)類項目管理，嚴遏將上述項目變相改造為具備長期居住功能的商務公寓等“類住宅”建筑的行為，并對此提出4點建議。

具體來看，第一條也是最核心的建議則是：廣州全市范圍內停止新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批，且在編制土地出讓方案時不能出現(xiàn)有關“公寓”等類住宅的描述。

同時，第三點建議強調，商業(yè)建設項目的平面功能標注不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類描述；建筑應采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用單元式或住宅套型設計形式。

不過，建議中還提到，已經出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項目，可以按照原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。

商務公寓的誕生，其本質是在過往住宅“水漲船高”，同時商辦項目開發(fā)過剩的雙因素結合下，開發(fā)商順應市場需求而誕生的產物，俗稱商住兩用房，即為“商住房”。

其土地性質一般是集體用地/國有用地，土地使用權年限在30年到70年不等。因此，消費者購入后無法獲得不動產權證，構成住宅和公寓之間最大的區(qū)別。也基于此，市面上無論是商務公寓、商辦公寓、商改公寓，其性質都不變。

一位相關政府部門人員向界面新聞表態(tài)，實際上，商務公寓屬于開發(fā)商“自己創(chuàng)造的漏洞”，但某種程度上也屬于自發(fā)的市場行為。

早在2017年，北京、上海就帶頭相繼頒布嚴打商務公寓的政策。

2017年3月，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，宣布開發(fā)商的在建、在手商辦類項目，購買者不得將房屋作為居住使用，再次出售時應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。

同年5月，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會發(fā)布《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，宣布上海將停止審批公寓式辦公項目，并重新審核尚未上市銷售的項目；對已批未建的項目要重新審圖，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)范和標準的，應依法予以撤銷調整。

前文政府部門人員向界面新聞表示，過往在北京、上海、廣州、深圳這4座一線城市中，其實僅有深圳真正承認過商務公寓的存在，還行經歷“明確可以搞“，到發(fā)現(xiàn)問題，再到“不可以搞公寓式”的過程。

根據深圳市政府2014年頒布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，“商務公寓”的用途范圍是為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑。在2018至2020年，這三年期間深圳多次出臺商務公寓的相關政策，政府不斷下場調控。

2018年7月31日，深圳市住房和建設局出臺“深四條”調控政，其中規(guī)定開發(fā)商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓“只租不售”。

到了2019年12月12日，深圳市住房和建設局向媒體披露，已取消前一年出臺的商務公寓“只租不售”限制。意味著商務公寓可以作為商品流通。

但新政頒布僅7個月后，2020年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯(lián)合發(fā)布《關于停止商務公寓的審批通知》，宣布全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務公寓項目審批，并且鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。

由于市場反應激烈，彼時深圳官方還對新政進行解讀。深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設局解釋，2019年11月住建部批準新的《辦公建筑設計標準》（JGJ/67-2019），自2020年3月1日起實施，原《辦公建筑設計規(guī)范》（JGJ67-2006）同時廢止。新標準已經取消了公寓式辦公樓。

上述兩個部門表示，商務公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用，但在近年來商務公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務商務人士”“短期住宿”的目的。

不過此前已批示的項目仍能繼續(xù)進行，深圳依然有存量商務公寓項目。此前《深圳特區(qū)報》曾于2022年4月報道，2022年二季度計劃入市的36個商品住宅及商務公寓項目中，南山區(qū)的5個項目中就有2個項目為商務公寓。

去年9月，深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務公寓等，還對港澳居民“不限套數(shù)”放開。

但隨著廣州也迎來政策收緊，商務公寓似乎迎來了尾聲。結合前文內部機構人員提到廣州從未承認商務公寓的舉措來看，此次廣州市規(guī)劃和自然資源局在內部發(fā)布文件，更像是對過往不規(guī)范的市場行為畫上最后的句號。

“目前已經誕生的商務公寓等類住宅項目，價格下跌幅度比住宅價格大很多，對不動產價格體系產生巨大的沖擊，去化難度較大，給投資者、開發(fā)商造成巨大損失，不利于招商引資?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究李宇嘉對此次廣州新政表示，明確了不再審批新項目，對穩(wěn)定存量價格有積極作用。

李宇嘉表示，未來不再有橫跨住宅、非住宅之間的商辦類，以后住宅就是70年產權的用地上建設，要按照生活需求配套公共設施。非住宅就是40或50年產權用地出讓建設的實體空間。