記者 王珍

中國(guó)人民銀行上周推出一系列重磅房地產(chǎn)優(yōu)化政策，包括下調(diào)住房貸款利率和首付比例至歷史最低、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)存量房。海通證券表示，此輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策將顯著提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中性情形下實(shí)際GDP增速有望達(dá)到5.5%左右。

海通證券研報(bào)顯示，在本輪地產(chǎn)政策出臺(tái)前，截至一季度末，房地產(chǎn)業(yè)拖累GDP大約0.38個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)降房貸利率和首付比例、放松限購(gòu)等措施能夠降低購(gòu)房門(mén)檻，增加潛在購(gòu)房者的數(shù)量，有助于刺激剛需和改善性住房需求釋放。

研報(bào)指出，當(dāng)前我國(guó)居民個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率在3.69%，5年以上公積金貸款利率在3.1%，如果降低0.25個(gè)百分點(diǎn)，100萬(wàn)貸款每月還貸金額將減少500元左右，這能一定程度上提升居民的購(gòu)房意愿。

報(bào)告還提到，居民實(shí)際首付比例分別下降1、1.5、2個(gè)百分點(diǎn)，那么相應(yīng)的，同樣的首付資金能夠撬動(dòng)的資金分別增加2.9%、4.4%、5.9%，在單價(jià)不變的情況下，意味著居民端購(gòu)房面積會(huì)以同樣的比例增加。

其次，政府和國(guó)企助力去庫(kù)存也能帶來(lái)部分新銷(xiāo)售。報(bào)告假設(shè)年內(nèi)完全投放的保障性住房再貸款規(guī)模為4000億元、3000億元、2000億元，根據(jù)央行“按照貸款本金60%發(fā)放再貸款”的比例，分別能夠撬動(dòng)銀行貸款6667億元、5000億元、3333億元，以每套住房平均面積100平推算，能分別增加新增購(gòu)房面積7334萬(wàn)、5500萬(wàn)、3667萬(wàn)平。

基于此，報(bào)告預(yù)計(jì)在樂(lè)觀、中性、悲觀政策假設(shè)下，今年商品房銷(xiāo)售面積分別可達(dá)10.3億、9.9億、9.5億平，支撐實(shí)際GDP增速分別達(dá)到5.9%、5.6%和5.4%，而中性情形下實(shí)際GDP增速有望達(dá)到5.5%左右。

上一次中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控寬松政策密集出臺(tái)還是在2014-2016年間。根據(jù)海通證券分析，兩輪政策都旨在通過(guò)降低購(gòu)房成本、增加資金投放來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，但具體的措施和力度有所區(qū)別，反映了市場(chǎng)環(huán)境和調(diào)控目標(biāo)的變化。

在信貸寬松方面，兩輪政策都涉及到首付成數(shù)、公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率的下調(diào)，2014-2016年的下調(diào)更為頻繁、幅度較大，而本輪政策雖然時(shí)間較短，但已經(jīng)突破首付成數(shù)、公積金貸款利率下限，同時(shí)取消商貸利率下限，給予市場(chǎng)更大的自主權(quán)。

在放松限購(gòu)方面，兩輪政策都出現(xiàn)了放松限購(gòu)的趨勢(shì)，但城市范圍和政策的具體內(nèi)容有一定差異，2014-2016年限購(gòu)放松主要集中在二三線城市，而本輪出現(xiàn)了一線和新一線城市的限購(gòu)放松。

在去庫(kù)存方面，兩輪政策都采取了措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存，但方法可能有所不同，2014-2016年主要通過(guò)棚改貨幣化安置去庫(kù)存，而本輪則鼓勵(lì)地方國(guó)企收購(gòu)來(lái)消化庫(kù)存。

在政策性金融工具方面， 2014年央行創(chuàng)設(shè)補(bǔ)充抵押貸款工具（PSL）后，2014-2016年累計(jì)發(fā)放超2萬(wàn)億元，規(guī)模較大，占到整個(gè)棚改資金來(lái)源的65%；本輪央行設(shè)立保障性住房再貸款，首次投放3000億元，規(guī)模適度，預(yù)計(jì)撬動(dòng)銀行貸款5000 億元，疊加去年年底用于“三大工程”的5000億元 PSL，市場(chǎng)資金合理充裕。

綜合來(lái)看，本輪地產(chǎn)優(yōu)化政策更加穩(wěn)健，更適應(yīng)當(dāng)前“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的背景，重新審視、調(diào)整在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策，在滿足居民剛性和改善性住房需求的同時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)行為。