界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

界面新聞編輯 | 李慎

1月22日，在建發(fā)“送黃金”也沒賣完的杭州云城，中國第三大地產(chǎn)商華潤勇奪“地王”。在這之前，中海豪橫拿下濱江區(qū)“地王”，招商、金地也高溢價(jià)搶地，地產(chǎn)商們不忍了，豪橫重回杭州市場。

中國國內(nèi)幾乎沒有像杭州一樣的樓市奇觀了，杭州新房限價(jià)取消后，民企和國家隊(duì)們爭相造“地王”，杭州土地價(jià)格體系一再重塑，甚至出現(xiàn)蕭山城區(qū)地價(jià)比“炒房第一區(qū)”杭州世紀(jì)城地價(jià)還要高的現(xiàn)象。

一位接近華潤的人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，國家政策暖風(fēng)頻吹，同時(shí)杭州新房限價(jià)政策放開，大家認(rèn)為可以干一場了。

杭州拿地寶研究院院長錢賢強(qiáng)對界面新聞?dòng)浾弑硎?，央國企的決策不在地方，他們有著嚴(yán)格的利潤指標(biāo)要求，下場主要是因?yàn)樾路肯迌r(jià)取消，利潤空間變大。

一位杭州民企人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，企業(yè)要存活，各片區(qū)都不想被合并。但有些城市就是起不來，總部也會(huì)看城市下菜。起碼這幾年杭州還可以，所以這些房企依然舍得在杭州下血本。

回看杭州樓市歷史，杭州拿地王的房企并非全部安全下車，比如中海錢江灣項(xiàng)目、中冶錦繡公館拿地后捂盤多年，直到2024年限價(jià)放開才解套。

現(xiàn)在，國家隊(duì)重金回杭州拿地，無論是政策環(huán)境還是一線市場都已改變，會(huì)是機(jī)會(huì)還是險(xiǎn)境？

限價(jià)取消、地王頻出

2024年10月9日，杭州樓市取消新房限價(jià)，歷時(shí)五年多的限價(jià)政策退出歷史舞臺(tái)，土地?fù)u號(hào)政策終結(jié)，地產(chǎn)商們投資不再靠“天”吃飯，考驗(yàn)他們資金、投資能力的時(shí)代回來了。

也是從這時(shí)開始，杭州幾乎每舉行一場土拍就會(huì)出地王，或者高溢價(jià)率地塊。

2024年，10月22日，錢江新城二期最后一宗限房價(jià)宅地迎來出讓，經(jīng)過77輪競價(jià)，綠城以樓面價(jià)50717.45元/平米、溢價(jià)率28.6%競獲，成為杭州“地王”。11月15日，城東新城地塊拍賣，濱江以總價(jià)13.79億、樓面價(jià)40479元/平米和溢價(jià)率35.3%拿下，打破了保持8年之久的城東新城板塊地價(jià)紀(jì)錄。

11月29日，綠城以17.16億總價(jià)、樓面價(jià)36568元/平米和溢價(jià)率22.92%拿下東新單元地塊，成為板塊新“地王”。12月19日，中天和海威聯(lián)合體競獲蕭山北干東單元地塊，總價(jià)17.99億元，樓面價(jià)37064元/平米和溢價(jià)76.5%。樓面價(jià)創(chuàng)下蕭山城區(qū)內(nèi)除錢江世紀(jì)城外住宅最高樓面價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)也是2018年以來溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

12月31日，濱江區(qū)西興地塊開拍，經(jīng)過66輪激戰(zhàn)，中海以44.9億總價(jià)、樓面價(jià)44672元/平米和溢價(jià)率59.78%拿地，成為濱江區(qū)地王。

2025年，“一土拍就出地王”的態(tài)勢還在延續(xù)。

1月14日，北干西地塊拍賣，108輪后，濱江以27.98億總計(jì)、樓面價(jià)38859元/平米和溢價(jià)率62%拿下地塊，打破了一個(gè)月前的蕭山新區(qū)地王紀(jì)錄。

1月21日，杭州西站地塊經(jīng)過32輪爭奪，華潤以總價(jià)15.26億、樓面價(jià)26101元/平米和25%溢價(jià)率拿地，摘得杭州云城板塊新地王。

央企國家隊(duì)選手華潤和中海勇奪“地王”外，金地、招商也下場高溢價(jià)拿地。

2024年，11月15日，之江地塊經(jīng)過33輪競價(jià)，華潤以20.6億元總價(jià)、樓面價(jià)26847元/平米和溢價(jià)率33.74%競獲。12月31日，杭州錢江新城二期一地塊經(jīng)過52輪報(bào)價(jià)后，招商以31.23億總價(jià)、樓面價(jià)37629元/平米和溢價(jià)率24.27%拿地。

2025年1月21日，臨平老城區(qū)地塊經(jīng)過32輪爭奪，由金地溢價(jià)31%拿下，總價(jià)1.86億、樓面價(jià)11395元/平米。

事實(shí)上，央國企拿地的決心讓一向出風(fēng)頭的杭州本土企業(yè)都望而卻步。

比如云城地塊，綠城也參拍了，但據(jù)一位接近綠城的人士對界面新聞?dòng)浾咧毖?，搶不過華潤。一位杭州頭部民企人士則對界面新聞?dòng)浾弑硎?，公司覺得地價(jià)貴了，早就退出競爭了。

機(jī)會(huì)還是險(xiǎn)境？

錢賢強(qiáng)對界面新聞?dòng)浾弑硎?，不存在地產(chǎn)商拍地上頭一說，房地產(chǎn)商們的每一分錢都是精打細(xì)算的，不會(huì)像以前那么瘋狂，無非是少賺錢。同時(shí)，溢價(jià)率高是起始價(jià)低的因素，絕對值可能也沒那么高。

從土地供應(yīng)看，杭州很多板塊土地供應(yīng)尤其核心板塊供應(yīng)面臨著緊缺甚至斷檔局面。

比如，前幾年的供應(yīng)大戶申花只剩民生藥廠一宗地塊，世紀(jì)城也只剩下幾宗宅地，蔣村也只剩下一宗商改住地塊，濱江區(qū)一度靠商改住支撐著供應(yīng)。

錢賢強(qiáng)表示，敢拿地的板塊通常也是板塊內(nèi)庫存少的地方，浙江只有杭州，杭州只有主城區(qū)，大家都只在小區(qū)塊了，導(dǎo)致供不應(yīng)求。即便拿地王也比不確定性高的地方好，不然就很容易變成自己的庫存。

一些央國企也存在庫存告急的情況，同時(shí)，他們的確十分看好杭州樓市。

比如中海，限價(jià)放開后，中海地產(chǎn)捂盤近6年的一線江景房樓盤“錢江灣”以精裝均價(jià)9萬/平米入市，結(jié)果，登記家庭數(shù)高達(dá)471組，中簽率僅16.14%，中海成功解套。

一位央企地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，錢江灣以9萬/平米的價(jià)格售罄，杭州的購買力出人意外，杭州。因?yàn)殄X江灣的搶手，集團(tuán)甚至一度怪城市公司定價(jià)低了。

也是看到政策變化后杭州仍然上行的市場，庫存本就不足的中海不惜地王也要在核心板塊拿地。上述中海人士表示，公司堅(jiān)定看好杭州。

對于華潤云城地塊，上述央企地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾叻Q，云城不好賣的項(xiàng)目主要是受鐵路噪音影響，不靠鐵路的項(xiàng)目還不錯(cuò)。拿地關(guān)乎一個(gè)城市公司未來的發(fā)展，有地才能在集團(tuán)各個(gè)地區(qū)公司里有話語權(quán)。

上述接近華潤的人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，公司投資方向都有系統(tǒng)性考慮，2024年，華潤在云城核心打造了望云，對這個(gè)板塊的市場助力比較明顯。

根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)院數(shù)據(jù)，對比2023年同期，2024年杭州涉宅土地供應(yīng)體量及成交金額均大幅下降，體量回到16年前水平，金額不及歷史高點(diǎn)半數(shù)。但平均樓面價(jià)和平均溢價(jià)率有所上升，尤其樓面價(jià)，涉宅地21044元/平米創(chuàng)下歷史新高。

2024年，杭州涉宅地中樓面價(jià)TOP3分別出現(xiàn)在錢江新城二期、錢江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府板塊。

也就是說，地產(chǎn)商們敢于出價(jià)的地塊還是核心板塊。

限價(jià)放開前，這種地塊只有流速。限價(jià)放開后，流速和利潤率都有了。

錢賢強(qiáng)表示，地產(chǎn)商從“理論能賺到錢實(shí)際上賺不到錢”轉(zhuǎn)換到“不賺錢的一定不會(huì)拿，只是賺多賺少的問題”上。同時(shí)，杭州這一波“地王”和高溢價(jià)率是補(bǔ)漲行情，從市場看，樓面價(jià)最終沒有跳躍到大幅上調(diào)。