界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

近日，深圳市住建局正式發(fā)放了皇崗村改造一期工程主體施工許可，這也標(biāo)志著皇崗村舊改終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。

文件顯示，一期一標(biāo)段主體工程，位于福民路與皇崗二街交匯處西北角，緊鄰深圳地鐵7號(hào)線皇崗村站，建設(shè)規(guī)模225119平方米，建設(shè)單位為深圳市皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司和深圳卓越皇崗舊城改造有限公司，合同竣工日期為2028年下半年。

作為深圳中心區(qū)最后一個(gè)未完全開發(fā)的城中村，皇崗村的改造不僅是對(duì)城市空間的重構(gòu)，更是深圳城市化進(jìn)程的縮影。

“深圳第一村”

從地理位置上來(lái)看，皇崗村的位置堪稱“黃金心臟”，北接深圳市民中心，南臨皇崗口岸，與中國(guó)香港僅一河之隔，片區(qū)還被7號(hào)線、4號(hào)線等多條地鐵線路環(huán)繞。

獨(dú)特的地理位置也使其成為深圳中軸線南延的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

作為深圳中心區(qū)唯一保留完整宗族脈絡(luò)的村落，皇崗村的歷史最早可追溯至700多年前。當(dāng)時(shí)，莊姓族人在此建圍立村，被稱為上高圍。原皇崗行政村由上圍、下圍、吉龍三個(gè)自然村組成，面積0.5平方公里。后因建圍的海灘旁是綿延的黃土丘崗，村子就起名為“黃崗”，清乾隆年間再改名為皇崗。

而作為“深圳第一村”，皇崗村的傳奇不僅在于其悠久歷史，更在于其驚人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

早在上個(gè)世紀(jì)90年代，通過(guò)土地出租、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，皇崗村村集體就積累了大量財(cái)富，村集體資產(chǎn)市值一度高達(dá)350億元，村民年人均分紅超20萬(wàn)元，故而得名“深圳第一村”。

2008年，皇崗村與卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓越集團(tuán)”）合作改造家具城，建成總建筑面積10萬(wàn)平方米的皇崗商務(wù)中心，僅租金年收入便超過(guò)2億元，奠定了皇崗村“以租養(yǎng)村”的模式。

這種“未拆先富”的策略，在為舊改積累了資本的同時(shí)，也埋下了村民對(duì)拆遷補(bǔ)償期望過(guò)高的隱患。

隨著深圳城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，皇崗村3萬(wàn)平方米的舊宅容積率低至2.7、低矮密集規(guī)劃混亂的“握手樓”、老舊的工業(yè)廠房，與隔壁的平安金融中心等摩天大樓形成強(qiáng)烈反差，空間形態(tài)漸漸與周圍的福田CBD格格不入，城市更新勢(shì)在必行。

十年停滯期

早在2010年，《深圳市福田區(qū)皇崗村改造專項(xiàng)規(guī)劃》便獲批，其中提出要在皇崗建起“會(huì)展中心南廣場(chǎng)”，和兩棟高約200米、雙子塔形商業(yè)建筑，試圖將深圳中軸線引進(jìn)皇崗，并通過(guò)周邊商業(yè)和居住樓群，為會(huì)展中心提供配套服務(wù)支持。

但因改造涉及體量龐大、利益分配及產(chǎn)權(quán)糾葛復(fù)雜，規(guī)劃推進(jìn)一直十分緩慢。

比如，皇崗村內(nèi)存在大量統(tǒng)建房，如皇興大廈、國(guó)皇大廈等，部分建筑產(chǎn)權(quán)模糊，甚至被納入舊改紅線卻無(wú)法確權(quán)。

再比如，根據(jù)規(guī)劃，皇崗村改造項(xiàng)目總建筑面積約200萬(wàn)平方米，其中住宅僅70萬(wàn)平方米。然而，需拆除的舊宅面積達(dá)到了63萬(wàn)平方米，如果按照1:1回遷，可售商品住宅幾乎為零。

對(duì)開發(fā)商而言，這意味著利潤(rùn)空間微乎其微；對(duì)村民而言，回遷房面積與現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值也有落差，這導(dǎo)致補(bǔ)償談判一度陷入僵局。

直到十年之后的2020年，皇崗村舊改才啟動(dòng)拆遷，并逐漸加速推進(jìn)。

2020年12月，皇崗村舊改一期劃定圍擋，開發(fā)商提出每平方米超100元的月租金補(bǔ)償，戶均4000元/月。

2023年初，在深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，皇崗村與南天電力等城市更新項(xiàng)目正式官宣動(dòng)工開發(fā)，被列為2023年首批重大項(xiàng)目之一。6月，舊改實(shí)施主體得到明確，由卓越集團(tuán)與皇崗實(shí)業(yè)股份公司合作。

2024年初，皇崗村進(jìn)入地基建設(shè)階段，規(guī)劃拆除面積超5萬(wàn)平方米，開發(fā)建設(shè)用地3.14萬(wàn)平方米，擬建20.3萬(wàn)平方米住宅及配套。  

從2012-2022年這十年間，皇崗村舊改僅完成零星拆遷。與之對(duì)比，同宗的水圍村舊改于2018年啟動(dòng)，2022年建成均價(jià)11.28萬(wàn)/平方米的商品房。

皇崗村的停滯暴露了深圳舊改的深層矛盾，即越在核心地段，村民的議價(jià)能力越強(qiáng)，開發(fā)商需在利潤(rùn)與公共利益間尋找平衡點(diǎn)，挑戰(zhàn)更大。

卓越任“操盤手”

卓越集團(tuán)于1996年成立于深圳，目前已形成地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、商企服務(wù)四大核心業(yè)務(wù)板塊，在深圳舊改領(lǐng)域，卓越集團(tuán)以“精準(zhǔn)定位、快速周轉(zhuǎn)”著稱。

比較的典型案例如，同樣位于福田CBD的崗廈村舊改，從2006至2012年間僅耗時(shí)6年舊改。在2012年項(xiàng)目全面交付后，崗廈村從“握手樓”密布的城中村蛻變?yōu)樯钲贑BD核心商務(wù)區(qū)。

在崗廈村，卓越集團(tuán)打造了“崗廈天元”高端綜合體，住宅均價(jià)11.67萬(wàn)/平方米，入駐企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元，村民人均年分紅從改造前的3萬(wàn)元躍升至18萬(wàn)元，是深圳典型的“造富樣本”。

而此次舊改，卓越集團(tuán)扮演的角色也從多年前的“合作者”演變?yōu)椤爸鲗?dǎo)者”。

卓越中心卓越集團(tuán)與皇崗村的合作始于2008年的家具城改造項(xiàng)目，其打造的卓越世紀(jì)中心成為福田早期商務(wù)地標(biāo)，為雙方建立了信任基礎(chǔ)。

2023年，卓越集團(tuán)再與皇崗實(shí)業(yè)股份公司成立合資公司（深圳卓越皇崗舊城改造有限公司），通過(guò)股權(quán)合作綁定利益，以“分期開發(fā)、滾動(dòng)推進(jìn)”模式啟動(dòng)一期工程。

同時(shí)，政府也將部分地塊劃為綠地、社會(huì)停車場(chǎng)等公共設(shè)施，以換取規(guī)劃容積率提升。

“政府讓利、企業(yè)主導(dǎo)、村民參與”的模式，成為破解舊改僵局的關(guān)鍵。

根據(jù)2023年公布的修規(guī)，未來(lái)皇崗村將形成“雙核驅(qū)動(dòng)”格局：居住方面，一期建設(shè)27.3萬(wàn)平方米綜合體，含20.3萬(wàn)平方米住宅與4.4萬(wàn)平方米商業(yè)，配建綠地廣場(chǎng)與社會(huì)停車場(chǎng)；商務(wù)方面，二期規(guī)劃兩棟200米雙塔建筑，承接福田會(huì)展中心溢出需求，打造“24小時(shí)活力街區(qū)”。

從價(jià)格方面來(lái)看，皇崗村目前周邊樓齡大多為20年左右的商品房，由于片區(qū)商品房供應(yīng)極少，周邊次新房的數(shù)量并不多。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，皇崗舊改后片區(qū)新房均價(jià)或超過(guò)15萬(wàn)/平方米，較目前周邊的次新房10萬(wàn)-13.6萬(wàn)/平方米溢價(jià)顯著。

從片區(qū)發(fā)展角度來(lái)看，未來(lái)皇崗?fù)ㄟ^(guò)“中軸線南延”與會(huì)展中心聯(lián)動(dòng)，也有望成為深圳“雙中心”戰(zhàn)略（福田CBD+河套深港合作區(qū)）的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

對(duì)深圳而言，皇崗村舊改是中心區(qū)最后一塊拼圖的補(bǔ)齊，而對(duì)于卓越集團(tuán)而言，這也是一場(chǎng)驗(yàn)證其舊改模式的終極考驗(yàn)。

皇崗村舊改的重啟，不僅是深圳城市更新的里程碑，更是我國(guó)城市化進(jìn)程中多方利益博弈的樣本。