界面新聞記者 | 王妤涵
近日，興業(yè)銀行發(fā)布公告稱，其深圳分行擬在深圳市南山區(qū)購置T208-0054地塊的部分物業(yè)，用于深圳分行及集團(tuán)內(nèi)各子公司運(yùn)營管理使用，購置總價不超過66億元。
該地塊位于深圳灣超級總部基地核心區(qū)域，總建筑面積約為35.51萬平方米，建筑高度394.4米。此前曾是恒大集團(tuán)深圳超級總部大樓的選址，卻在恒大暴雷后停工爛尾，歷經(jīng)國資紓困、設(shè)計調(diào)整、復(fù)工代建等幾番波折，如今重新回到聚光燈下，再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
八年沉浮
追溯這一地塊的起源，最早在2017年，恒大集團(tuán)以55.52億元底價競得深圳灣超級總部基地T208-0054地塊，計劃建造394米高的“天圓地方”金色摩天大樓，總建筑面積34.3萬平方米，意圖打造為深圳地標(biāo)性總部大廈。
彼時的恒大年銷售額超5000億元，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型高調(diào)推進(jìn)，深圳灣項目則被市場視為其“去地產(chǎn)化”進(jìn)軍高端商務(wù)的象征。
然而，隨著恒大流動性危機(jī)爆發(fā)，項目自2021年9月開始全面停工，深達(dá)42.35米的基坑因長期積水導(dǎo)致支護(hù)結(jié)構(gòu)變形、鋼筋銹蝕，成為重大安全隱患，淪為“爛尾”資產(chǎn)。
2022年11月，地塊重新掛牌轉(zhuǎn)讓，深圳安和一號房地產(chǎn)公司以底價約75.4億元競得。
在安和一號接手后，項目更名為“深圳灣超級總部B塔”，建筑設(shè)計也進(jìn)行了重新調(diào)整，規(guī)劃升級為地上82層、400米高的復(fù)合業(yè)態(tài)超甲級寫字樓。
2023年7月，項目重新復(fù)工，由萬科南方區(qū)域負(fù)責(zé)代建。
據(jù)創(chuàng)新南山官方最新消息，2024年7月，B塔項目的鋼結(jié)構(gòu)工程已完成首吊。項目目前尚處在施工狀態(tài)，預(yù)計將在2029年竣工。
興業(yè)銀行表示，目前已與項目開發(fā)建設(shè)單位安和一號房地產(chǎn)達(dá)成初步交易意向，將及時簽訂商品房買賣合同并履行權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記程序。
資本暗流
盡管興業(yè)銀行在此次公告中表示“本次交易未構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易”，但從安和一號的股權(quán)架構(gòu)中可以發(fā)現(xiàn)二者之間早有淵源。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，2022年拍下該地塊的安和一號，是深圳安居建業(yè)的附屬公司。安居建業(yè)成立于2022年初，是由深圳國資主導(dǎo)的紓困平臺。
在多層股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，安和一號由深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，安穩(wěn)房地產(chǎn)則由深圳安興一號投資合伙企業(yè)和深圳安興二號投資合伙企業(yè)共同持股，比列分別為99%和1%。
安興一號的背后則是興業(yè)國際信托、深圳恒嶼實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和深圳安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司，持股比例分別為98%、1%、1%、
而興業(yè)國際信托則是興業(yè)銀行的子公司，持股比例73%。
“興業(yè)銀行此次接盤，絕非簡單的辦公需求升級，或與恒大此前遺留的債務(wù)相關(guān)。興業(yè)銀行曾是恒大的債權(quán)人，此前通過子公司興業(yè)信托介入項目紓困，收購早有‘伏筆’”，業(yè)內(nèi)有關(guān)人士對界面新聞表示。
“這可以理解為一次對高風(fēng)險地產(chǎn)資產(chǎn)的處置嘗試。即通過將土地資產(chǎn)從民營企業(yè)剝離至國有平臺，再引入銀行資本完成價值重塑，既化解了房企的債務(wù)危機(jī)，又為金融機(jī)構(gòu)提供了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置機(jī)會?！?/span>
戰(zhàn)略落子
興業(yè)銀行成立于1988年，是經(jīng)國務(wù)院、中國人民銀行批準(zhǔn)成立的首批股份制商業(yè)銀行之一，總行設(shè)在福建省福州市。深圳分行成立于1998年，目前的辦公地址位于深圳福田區(qū)的興業(yè)銀行大廈。
在公告中，興業(yè)銀行強(qiáng)調(diào)此舉為進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)“粵港澳大灣區(qū)布局”，有利于提高全集團(tuán)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展協(xié)同效率，滿足業(yè)務(wù)經(jīng)營需要，提升綜合經(jīng)營成效。
不過，上市銀行大手筆購買物業(yè)并不常見，與銀行通常偏好租賃的輕資產(chǎn)模式相悖。
“購置66億元重資產(chǎn)看似矛盾，但實(shí)則該行也試圖通過持有核心地段的稀缺物業(yè)來對沖金融資產(chǎn)波動風(fēng)險”，上述業(yè)內(nèi)人士指出。
從業(yè)績表現(xiàn)來看，興業(yè)銀行當(dāng)前的財務(wù)緩沖空間充足。
2024年度業(yè)績快報顯示，興業(yè)銀行2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2122.26億元，同比增長0.66%；實(shí)現(xiàn)利潤總額871.20億元，同比增長3.31%；歸屬于母公司股東的凈利潤772.05億元，同比增長0.12%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為9.89%。
從深圳當(dāng)下的寫字樓市場來看，整體空置率雖然常年徘徊在20%以上，去化壓力未減，但結(jié)構(gòu)性分化日益顯著，核心地段具有稀缺價值的寫字樓依舊火熱。
B塔所在的深圳灣超級總部基地，毗鄰深圳科技園，與香港隔海相望，是深圳十九個重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，未來將吸引科技、金融頭部企業(yè)入駐，長期價值可期。
并且，“自用+投資”模式也可以實(shí)現(xiàn)長期的成本優(yōu)化，B塔的復(fù)合業(yè)態(tài)設(shè)計（商業(yè)出租、總部辦公、文化配套）可平衡資產(chǎn)收益與業(yè)務(wù)協(xié)同。
然而，風(fēng)險亦不容忽視，B塔項目的竣工周期長達(dá)5年，具有不確定性。再加上深圳寫字樓市場的空置率和租金下行壓力，若期間宏觀經(jīng)濟(jì)波動、區(qū)域競爭加劇均有可能影響資產(chǎn)估值，
這一地標(biāo)重生的背后，也折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險處置的復(fù)雜博弈。未來，這場價值66億的豪賭能否平衡資產(chǎn)配置的短期風(fēng)險、兌現(xiàn)長期紅利，仍需時間檢驗(yàn)。