2025年4月2日，北京市首單不動產(chǎn)信托“外貿(mào)信托-吉量10號”正式成立，這也是全國首單倉儲類不動產(chǎn)服務信托。這一創(chuàng)新項目落地，標志著北京不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點取得實質(zhì)性突破，彰顯信托業(yè)服務實體經(jīng)濟和民生的社會價值，也為全國逐步推進不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記提供“可復制樣本”。

制度破冰：不動產(chǎn)信托登記破解民生痛點

中國外貿(mào)信托深耕資產(chǎn)服務信托十余年，在展業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)委托人對“房產(chǎn)裝入信托”的需求日益凸顯。既有長者希望通過房產(chǎn)保障晚年生活，也有子女希望為父母規(guī)劃安心居所。就像一位客戶說的，“想把房子放進信托延續(xù)下去，因為它不僅是資產(chǎn)，更是承載家人記憶的港灣”。怎樣才能在信托制度的加持下實現(xiàn)對不動產(chǎn)的專業(yè)運營、集中規(guī)劃、風險隔離和收益專用，守住“萬家燈火”的期待，是中國外貿(mào)信托一直致力解決的問題。

作為一種民商事法律工具，登記制度是保障財產(chǎn)隔離、財富規(guī)劃和傳承等信托功能實現(xiàn)的核心機制。過去受限于信托財產(chǎn)登記制度的缺失，不動產(chǎn)信托業(yè)務往往需通過設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復雜架構(gòu)實現(xiàn)，既增加了操作成本，也難以充分發(fā)揮信托財產(chǎn)獨立性優(yōu)勢。2024年底，北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市規(guī)劃自然資源委員會出臺《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，首次明確“非交易性過戶”規(guī)則——不動產(chǎn)權(quán)證附記欄直接標注“信托財產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱，為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障。

實踐創(chuàng)新：單一房產(chǎn)承載多重使命

新政發(fā)布后，中國外貿(mào)信托積極響應、迅速行動，率先落地“外貿(mào)信托-吉量10號”。該項目委托人系 “422家庭”（四位老人、夫妻雙獨、兩名子女）的典型縮影，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，委托人意識到生命無常與養(yǎng)老規(guī)劃的緊迫性。委托人也曾嘗試接觸其他方式，但始終無法系統(tǒng)性解決其多元化需求。

最終，通過“外貿(mào)信托-吉量10號”，委托人的房產(chǎn)納入信托架構(gòu)，通過“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體服務模式，實現(xiàn)三大突破：

一是權(quán)屬界定更清晰規(guī)范。第三方可通過登記信息一目了然地知曉財產(chǎn)狀態(tài)，未來即便面臨債務糾紛，信托財產(chǎn)也能依法獨立于各方資產(chǎn)，真正實現(xiàn) “風險隔離”；二是管理服務更專業(yè)高效。作為受托人，中國外貿(mào)信托依托在不動產(chǎn)運營、資產(chǎn)配置等領(lǐng)域的專業(yè)能力，為客戶提供從資產(chǎn)維護、價值管理到收益分配的全周期服務，幫助委托人擺脫不動產(chǎn)管理的繁瑣事務，實現(xiàn)“省心托付”；三是滿足委托人更多元需求。根據(jù)委托人意愿，“吉量10號”項目將50%的收益定向用于公益捐贈，剩余部分專項用于老人贍養(yǎng)與子女教育。這一實踐讓單一房產(chǎn)同時承載養(yǎng)老保障、代際傳承與社會公益的多重使命，彰顯了信托制度在滿足個性化、復合化需求方面的獨特價值。

未來展望：加速信托轉(zhuǎn)型 普惠千家萬戶

中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重達59.1%，不動產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的地位不言而喻。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度的推出，為信托提供多元財產(chǎn)類型的財產(chǎn)隔離、受托服務、滿足不同委托人綜合需求打開了巨大空間。而“外貿(mào)信托-吉量10號”的落地，將不動產(chǎn)裝入信托從抽象的“法律概念”變成了生動的“實踐經(jīng)驗”，具有極其重大的現(xiàn)實意義。

北京金融監(jiān)管局黨委書記、局長朱衍生在相關(guān)新聞發(fā)布會上表示，不動產(chǎn)信托的成功實踐，有效回應社會需求，為行業(yè)解決長期存在的財產(chǎn)確權(quán)難題提供“首都樣本”。下一步，北京金融監(jiān)管局將持續(xù)加強政策支持與業(yè)務指導，鼓勵轄內(nèi)信托公司積極參與不動產(chǎn)信托，拓展業(yè)務場景，優(yōu)化業(yè)務模式，充分發(fā)揮服務信托制度優(yōu)勢和社會價值。

信托不僅是財富工具，更是守護萬家燈火的社會化解決方案。中國外貿(mào)信托黨委書記、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛表示：“中國外貿(mào)信托將以‘吉量10號’為起點，在家族信托、家庭服務信托等財富管理服務信托以及公益慈善信托等業(yè)務領(lǐng)域，進一步深化信托制度與不動產(chǎn)登記機制的融合，推動信托制度更好地發(fā)揮社會化與普惠化價值?！保–IS）