界面新聞記者 | 楊舒鴻吉

界面新聞編輯 | 彭朋

2025年5月16日，城投寬庭徐匯社區(qū)正式開業(yè)運(yùn)營。

徐匯項目是上海城投寬庭第10處保租房項目，緊鄰徐匯日月光中心，毗鄰地鐵1號線及12號線漕寶路站、漕溪公園、第八人民醫(yī)院。徐匯社區(qū)共有1283套房源，首批推出546套，建筑面積約30-79㎡的一室至兩室戶型。

值得注意的是，徐匯項目和上海市目前在運(yùn)營的保障性租賃住房不同，這是首次以REITs回收資金，通過收購存量住房投入運(yùn)營的項目。

這一操作方式，在長三角地區(qū)保障性租賃住房REIT產(chǎn)品中尚屬首例。

上海是國內(nèi)保障性租賃住房發(fā)展最快的城市之一。上海市政府試圖通過多項政策支持保障性租賃住房的發(fā)展，建設(shè)“租售并舉”的多元住房供給體系，解決新市民、青年人和一線務(wù)工人員的住房問題。

2024年6月和7月，上海市出臺了多項關(guān)于保障性租賃住房的政策，涵蓋土地、財稅、金融等多個領(lǐng)域。同時，為鼓勵租賃保租房，上海提高公積金支付保障性租賃住房房租的上限，并推出“保租房進(jìn)校園”活動，累計超1萬套（間）房源以低租金提供給學(xué)生。

城投寬庭是上海建設(shè)、運(yùn)營保障性租賃住房企業(yè)之一。

界面新聞從城投寬庭獲悉，徐匯社區(qū)是上海城投、國盛集團(tuán)、儀電集團(tuán)三家國資產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作收購原為華鑫置業(yè)開發(fā)的存量資產(chǎn)，通過市屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之間協(xié)調(diào)資源整合盤活，也是上海市屬國企首單存量R4（記者注：“租賃住房”用地性質(zhì)）地塊并購盤活項目。

盤活存量住房的方式來作為保障性租賃住房的方式，并不新鮮。

實際上，早在2021年1月，上海就印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》中，允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。同時，《實施意見》允許在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款。

值得注意的是，此次城投寬庭收購項目的資金來源，是REITs回流資金。

早在2021年，上海為鼓勵企業(yè)參與投資保障性租賃住房項目，支持保障性租賃住房發(fā)行REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品來緩解企業(yè)資金壓力、縮短項目退出周期。

目前，我國共有7支上市租賃住房REITs，分別為分別是華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商蛇口住房租賃REIT，匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT。

其中，城投寬庭、上海地產(chǎn)、有巢3支保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)均在上海。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱日前撰文指出，國內(nèi)6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示，2025年一季度中證REITs價格指數(shù)保租房板塊漲幅達(dá)29.8%，保租房行業(yè)總回報指數(shù)上漲34.8%。

“隨著保租房供給量持續(xù)增長，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐?！倍∽骊胖胤治鯮EITs產(chǎn)品對于保租房可持續(xù)發(fā)展的支撐作用。

丁祖昱觀察到，無論是保租房投放量還是保租房REITS產(chǎn)品的發(fā)布速度，都呈現(xiàn)節(jié)奏加快的趨勢。

其中一方面主因，是2025年作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，保租房籌建任務(wù)達(dá)成的關(guān)鍵節(jié)點。

從數(shù)據(jù)上來看，今年上海一季度保租房供給確有提速的跡象。一季度，上海新增建設(shè)籌措2.3萬套（間）、供應(yīng)2.1萬套（間），分別完成年度計劃的33%和35%。

保租房項目抗周期屬性獲投資者認(rèn)可，是另外一大原因。丁祖昱特別分析了6大租賃住房REITs2025年第一季度：從季報來看，國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元收入領(lǐng)先國內(nèi)6支保租房REITS產(chǎn)品，從投資者回報角度來看，城投寬庭REIT以3.20%的年化現(xiàn)金流分派率居首。

城投寬庭相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，城投寬庭自2019年發(fā)布以來，累計服務(wù)人數(shù)超過2.5萬人次，通過與大型企業(yè)間的合作，投入運(yùn)營的9大項目，整體運(yùn)營狀況良好，租金價格穩(wěn)定，客源穩(wěn)定，這是其盈利能力的重要保證。

另有城投控股投資相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正是穩(wěn)定的客源，讓城投寬庭可以依托REITS產(chǎn)品回流資金，來尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行投資，并且通過收購新的資產(chǎn)來實現(xiàn)擴(kuò)募。

前述城投寬庭負(fù)責(zé)人認(rèn)為，徐匯項目身上體現(xiàn)的是保障性租賃住房，形成“開發(fā)-運(yùn)營-退出-再投資”的良性循環(huán)，并有望進(jìn)一步激發(fā)盤活存量并擴(kuò)大有效投資。

克而瑞長租預(yù)測，2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應(yīng)的爆發(fā)期，甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平。

丁祖昱撰文分析稱，這種供應(yīng)高峰的延續(xù)，將為住房租賃市場注入更多活力。同時，公募REITs作為保租房主要融資路徑，隨著保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，且已有多家企業(yè)推進(jìn)保租房REITs申報工作，預(yù)計未來累計發(fā)行規(guī)模將超250億元。