文｜時(shí)代周報(bào) 張釔璟

編輯｜楊春霞

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2025年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，5月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，5月房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)出短暫的波折，但市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的大趨勢(shì)不變。6月13日召開的國(guó)常會(huì)提出，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，釋放出強(qiáng)烈政策信號(hào)，預(yù)計(jì)后續(xù)各線城市將從供需兩端、資金支持、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等維度出臺(tái)一系列政策，來推進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)向好。

在70城中，上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅僅次于杭州；不過，在二手房方面，上海房?jī)r(jià)沒能延續(xù)上漲的局面，環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下跌0.7%。

對(duì)于二手房5月份的表現(xiàn)，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，一方面由于改善性需求釋放需通過賣出二手房置換新房的鏈條實(shí)現(xiàn)；另一方面，投資品回報(bào)率的降低，加劇了購(gòu)房者購(gòu)買優(yōu)質(zhì)新房的意愿。

盧文曦也指出，鑒于上海二手房成交量繼續(xù)保持高位運(yùn)行，未來還能提供穩(wěn)定的改善型需求，預(yù)計(jì)上海新房市場(chǎng)在6月份依舊有不錯(cuò)表現(xiàn)，但二手房要實(shí)現(xiàn)全面止跌還需要等待一段時(shí)間。

高端盤集中入市，上海新房繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二線城市環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

就從城市層面而言，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量也有所減少。數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有13個(gè)，比上月減少9個(gè)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，從上述數(shù)據(jù)可以看出，總體形勢(shì)依然是向好的，尤其是一些龍頭城市，依然保持新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的態(tài)勢(shì)，其對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定等都有較為積極的作用。不過也要意識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)此前持續(xù)回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)遇到一些新的阻力，各地要持續(xù)研究潛在需求，促進(jìn)交易數(shù)據(jù)向好發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，“各地在購(gòu)房首付比例下調(diào)或優(yōu)化、購(gòu)房和戶籍政策更好結(jié)合、將家庭住房面積低于45平方米的家庭納入保障房對(duì)象等領(lǐng)域，應(yīng)該有積極動(dòng)作，其既可以解決短期的止跌回穩(wěn)的問題，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展?！?/p>

在眾多城市中，上海新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)依舊搶眼。5月份，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅排在全國(guó)第二，僅次于杭州；同比方面，上海新房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)5.9%，位列全國(guó)第一。此外，今年前5個(gè)月，上海的新房?jī)r(jià)格均值也領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲5.7%。

張波認(rèn)為，上海新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)得益于高端盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群關(guān)注，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度提升，并拉高了新房市場(chǎng)的整體均價(jià)。

另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月份，上海共入市40個(gè)項(xiàng)目，其中均價(jià)超10萬的項(xiàng)目共有10個(gè)。在高價(jià)房項(xiàng)目推動(dòng)下，5月上海新房成交均價(jià)再度向上突破至90691元/平方米，環(huán)比上漲24.8%，為上海新房月度均價(jià)的歷史新高。

此外，5月上海新房成交面積61.8萬平方米，環(huán)比增加16.5%，同比增加23.7%。從成交面積前十榜單來看，成交均價(jià)超10萬的樓盤數(shù)量達(dá)到6個(gè)。例如，位列第一的綠城潮鳴東方，成交面積3.25萬平方米，網(wǎng)簽均價(jià)19.2萬元/平方米；排在其后的是華潤(rùn)、中能建、越秀聯(lián)合開發(fā)的翡雲(yún)悅府，成交面積3.17萬平方米，網(wǎng)簽均價(jià)10.7萬元/平方米。

上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.7%，專家稱不同產(chǎn)品間差異明顯

數(shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市環(huán)比均下降0.5%，降幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比來看，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降2.7%，降幅比上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.1%和6.9%，降幅分別收窄0.4個(gè)、0.5個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，上述數(shù)據(jù)可以看出，全國(guó)二手房依然處于價(jià)格深度調(diào)整的“進(jìn)行時(shí)”階段。和新房市場(chǎng)一樣，二手房市場(chǎng)也要在“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”方面持續(xù)努力。

張波則認(rèn)為，雖然相比4月份，5月二手房?jī)r(jià)格下跌的城市有所增多，但需關(guān)注由此帶來的成交量增多，以及找房熱度的增加。這是6月市場(chǎng)將開始出現(xiàn)量?jī)r(jià)回調(diào)最關(guān)鍵的改善信號(hào)。

據(jù)58安居客領(lǐng)先指數(shù)，2025年5月，找房熱度擴(kuò)散指數(shù)環(huán)比提升0.14個(gè)點(diǎn)，意味著熱度回升的城市增多。同時(shí)，在架時(shí)長(zhǎng)擴(kuò)散指數(shù)由0.5降至0.38，則顯示多數(shù)城市房源在架時(shí)長(zhǎng)縮短，去化速度加快。

值得注意的是，5月份，北上廣深四座一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比齊下降。其中，上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%。這是上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比今年第二次出現(xiàn)下跌，且跌幅超前一次。

對(duì)此，盧文曦指出，5月上海二手住宅5月成交1.92萬套，環(huán)比減少8.19%，同比增加12%?？傮w來看，符合季節(jié)性波動(dòng)慣例。然而，近兩個(gè)月上海二手房掛牌量有所提升，這給房?jī)r(jià)的穩(wěn)定帶來一定壓力。為了促成交易，房東不得不將議價(jià)空間適度擴(kuò)大。

不過，并非所有二手房的價(jià)格都在下跌。盧文曦也指出，產(chǎn)品之間的差異較為明顯。總價(jià)千萬以上的房源，或是房屋品質(zhì)不高的老破小目前存在一定的議價(jià)空間，但房齡較小的商品房依舊沒什么議價(jià)空間。

在盧文曦看來，就上海樓市現(xiàn)狀而言，鑒于量、價(jià)都維持得不錯(cuò)，短期不太可能有新的政策出臺(tái)，市場(chǎng)的交易更多依靠自身節(jié)奏。隨著二季度成交量季節(jié)性小幅回落，二手房?jī)r(jià)格會(huì)進(jìn)入新一輪拉鋸。