文 | RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)

近年來(lái)，商業(yè)從業(yè)者都察覺到一個(gè)愈發(fā)顯著的趨勢(shì)：曾經(jīng)被視為客流“壓艙石”的主力店，正在加速撤離商業(yè)體。百貨、超市、影院和健身中心這四類典型主力店業(yè)態(tài)，曾是主流大型購(gòu)物中心的“默認(rèn)選項(xiàng)”，但如今正逐步從大量項(xiàng)目退出。RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的跟蹤研究結(jié)果顯示：在中國(guó)主要一二線城市中，百貨門店的關(guān)閉數(shù)量已遠(yuǎn)超新開數(shù)量；頭部連鎖超市加速縮減門店，造成遺留面積的空置不斷攀升；電影院在疫情后未能迎來(lái)預(yù)期的消費(fèi)反彈，票房整體持續(xù)低迷；而健身房行業(yè)則在“預(yù)付卡”信任危機(jī)之后，加速了市場(chǎng)洗牌的進(jìn)程。這不是短期的經(jīng)營(yíng)疲軟，而是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的信號(hào)——傳統(tǒng)主力店功能已經(jīng)退化，它們不再是購(gòu)物中心的核心驅(qū)動(dòng)器。

在過去，主力店曾是購(gòu)物中心的核心支柱，被視作“穩(wěn)定器”與“流量引擎”。它們通常面積大、租期長(zhǎng)，承擔(dān)著為整個(gè)項(xiàng)目引流和維持運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的重要角色。然而，即便近年來(lái)越來(lái)越多的主力店選擇撤離或關(guān)閉，絕大部分購(gòu)物中心的整體活力并未如預(yù)期般迅速下滑。這一反差揭示了一個(gè)更深層的問題——問題并不只在于主力店本身，而在于“主力”這一概念所依賴的基礎(chǔ)正在發(fā)生動(dòng)搖。

傳統(tǒng)意義上的主力店邏輯，建立在兩個(gè)核心前提之上：其一是商業(yè)的本質(zhì)是“賣貨”，即以商品交易為核心；其二是客流的聚集依賴于“強(qiáng)力品牌”的中心化吸附效應(yīng)。然而，在當(dāng)下的消費(fèi)環(huán)境和城市生活方式的演變中，這兩個(gè)前提正逐步失效。購(gòu)物中心的功能早已超越了單純的購(gòu)物場(chǎng)所，逐漸演變?yōu)橐环N融合社交、體驗(yàn)、休閑與文化表達(dá)的復(fù)合型城市空間。人流的吸引也不再僅僅依賴單一的大品牌，而是轉(zhuǎn)向多元場(chǎng)景的構(gòu)建與情緒價(jià)值的輸出。

基于RET睿意德大量項(xiàng)目合作經(jīng)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)的研究跟蹤，我們認(rèn)為有四個(gè)主要?jiǎng)右?，造成了商業(yè)項(xiàng)目中的“主力店退潮”：

1. 商業(yè)正在演化為城市“公共生活空間”

在當(dāng)下的購(gòu)物中心規(guī)劃中，“坪效至上”的傳統(tǒng)邏輯正逐漸讓位于更具人文關(guān)懷和社交價(jià)值的空間體驗(yàn)。項(xiàng)目越來(lái)越重視空間的“可停留性”、“社交屬性”與“心理舒適度”，旨在打造一個(gè)既能承載消費(fèi)行為、又能滿足情感需求的復(fù)合型場(chǎng)所。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

公共性增強(qiáng)：越來(lái)越多的項(xiàng)目引入開放式綠地、兒童游樂區(qū)、藝術(shù)展覽空間以及互動(dòng)式步道，營(yíng)造出具有城市公園氣質(zhì)的共享區(qū)域；

社交場(chǎng)景融合：餐飲與娛樂不再?zèng)芪挤置鳎潜舜藵B透，共同構(gòu)建起適合朋友聚會(huì)、家庭休閑甚至工作交流的多元社交場(chǎng)域；

非消費(fèi)行為被包容：人們可以在空間中自由漫步、陪伴孩子、欣賞展覽、甚至只是安靜地放空自己，而不必一定產(chǎn)生購(gòu)買行為。

The Grove購(gòu)物中心通過中央噴泉廣場(chǎng)、綠蔭步道、多樣化休憩空間及高頻次的社區(qū)活動(dòng)，為人們提供了一個(gè)既能輕松購(gòu)物，又能駐足交流、感受城市溫度的理想場(chǎng)所 網(wǎng)絡(luò)

這些變化并非對(duì)商業(yè)效益的妥協(xié)，而是一種順應(yīng)時(shí)代趨勢(shì)的戰(zhàn)略性調(diào)整。它回應(yīng)了當(dāng)代人對(duì)于“慢生活”“高質(zhì)量陪伴”和“精神歸屬”的真實(shí)訴求。一個(gè)真正被市民自發(fā)使用、頻繁造訪的商業(yè)空間，其社會(huì)價(jià)值與商業(yè)潛力遠(yuǎn)勝于一個(gè)冷清空曠的“零售容器”。

當(dāng)購(gòu)物中心逐步演化為城市的“生活客廳”，它的角色也從單一的“零售終端”升級(jí)為“城市生活平臺(tái)”。這不僅是空間功能的轉(zhuǎn)型，更是城市公共生活的一次重要重構(gòu)。

2. 商業(yè)正變得越來(lái)越“市集化”

傳統(tǒng)意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)的是“品牌配置”邏輯——以大型連鎖品牌為核心，構(gòu)建起“主力店+次主力店+餐飲+精品”的標(biāo)準(zhǔn)化組合。這種模式追求穩(wěn)定性和可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)品牌的號(hào)召力與客流的拉動(dòng)效應(yīng)。然而，隨著消費(fèi)心理的深層轉(zhuǎn)變，這一邏輯正面臨重構(gòu)：

當(dāng)代消費(fèi)者愈發(fā)追求獨(dú)特性、新鮮感與私域氛圍，他們渴望在購(gòu)物中獲得情感共鳴與個(gè)性表達(dá)；

個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、創(chuàng)意主理人和小眾品牌迅速崛起，成為市場(chǎng)中不可忽視的新力量；

“小而美”“小而精”的迷你店鋪、手作工坊、獨(dú)立品牌門店開始反向帶動(dòng)人流與話題，形成“內(nèi)容驅(qū)動(dòng)”的新生態(tài)。

Story是一家位于紐約曼哈頓的創(chuàng)新型零售空間，以“最慢的快閃店”為理念，每4至8周圍繞一個(gè)全新主題重塑空間設(shè)計(jì)、產(chǎn)品組合與品牌敘事，并通過與不同品牌合作打造沉浸式故事場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)以內(nèi)容驅(qū)動(dòng)的體驗(yàn)式零售 網(wǎng)絡(luò)

這一轉(zhuǎn)變意味著，商業(yè)空間不再僅僅是商品交易的載體，而是一個(gè)承載文化表達(dá)、生活方式與情感連接的內(nèi)容容器。使其更像一個(gè)開放、多元、富有生命力的現(xiàn)代“市集”，匯聚了豐富的人文氣息與個(gè)性主張。

“市集化”并不僅僅是形式上的開放式“攤位”集合，更是一種空間運(yùn)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)型。它意味著商業(yè)體不再只是標(biāo)準(zhǔn)化的品牌陳列平臺(tái)，而是一個(gè)承載多元文化、激發(fā)情緒共鳴的內(nèi)容容器。在這里，品牌不再是單向輸出的符號(hào)，而是可以互動(dòng)、體驗(yàn)、參與的生活片段。

從空間組織的角度來(lái)看，這一趨勢(shì)也倒逼購(gòu)物中心必須打破過去“大店吸客、小店搭車”的固化結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向一種更具彈性、響應(yīng)更快、更新頻率更高的動(dòng)態(tài)招商機(jī)制。靈活的空間布局、周期性的主題策展、主理人共創(chuàng)機(jī)制等，都成為吸引年輕人群與打造社區(qū)黏性的關(guān)鍵手段。

未來(lái)的商業(yè)體，不僅是商品交易的場(chǎng)所，更是文化交匯、情感互動(dòng)與城市活力的集中體現(xiàn)。在這個(gè)過程中，商業(yè)的價(jià)值也不再僅限于銷售數(shù)字，而是體現(xiàn)在其內(nèi)容多樣性、場(chǎng)景感染力與用戶參與度之上。

3. 商業(yè)正在成為“主題社群中心”

過去，商業(yè)招商的底層規(guī)則是“品類結(jié)構(gòu)”——即通過零售、餐飲、配套等業(yè)態(tài)的合理配比來(lái)吸引客流。而如今，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重心正悄然轉(zhuǎn)向“社群粘性”的構(gòu)建。這意味著，空間的價(jià)值不再僅僅取決于“賣什么”，而是越來(lái)越依賴“誰(shuí)會(huì)來(lái)”、“為什么反復(fù)來(lái)”以及“他們之間如何連接”。

我們?cè)絹?lái)越多地看到，圍繞興趣圈層打造的“主題型商業(yè)空間”正在成為新趨勢(shì)：

面向?qū)櫸飷酆谜叩纳罴煽臻g，不僅售賣寵物用品，更是人與寵物互動(dòng)、社交、學(xué)習(xí)的社區(qū)；

以二次元文化為核心的手辦店、潮玩展與IP快閃組成的“小型漫展式”復(fù)合業(yè)態(tài)，吸引Z世代聚集打卡、交流情感；

融合騎行、飛盤、戶外潮流等元素的運(yùn)動(dòng)社交復(fù)合店，成為年輕圈層的線下?lián)c(diǎn)，既是鍛煉場(chǎng)所，也是社交舞臺(tái)。

Central Westville于2025年驕傲月期間推出“驕傲之爪”主題活動(dòng)，狗狗與主人在色彩斑斕的彩虹跑道上共同參與游行，并借助多元互動(dòng)體驗(yàn)激發(fā)寵物愛好者的熱情參與，為構(gòu)建充滿情感聯(lián)結(jié)與興趣共鳴的社群注入活力 網(wǎng)絡(luò)

這些空間往往體積不大、租金不高，但因其背后活躍的社群關(guān)系和高度的情感黏性，反而具備強(qiáng)大的流量帶動(dòng)能力和傳播勢(shì)能。它們不僅是消費(fèi)場(chǎng)所，更是用戶身份認(rèn)同與歸屬感的承載地。

這種轉(zhuǎn)變標(biāo)志著商業(yè)邏輯的根本轉(zhuǎn)型：從傳統(tǒng)的“買賣關(guān)系”走向更具溫度的“共同體關(guān)系”。在這樣一個(gè)強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、參與與共鳴的時(shí)代，一個(gè)社區(qū)型商業(yè)體的核心競(jìng)爭(zhēng)力，已不再局限于品牌層級(jí)或知名度，而在于它是否能夠吸引一群有共同興趣的人群持續(xù)到場(chǎng)、形成口碑，并在日?；?dòng)中不斷自我傳播與更新。

因此，評(píng)判“好品牌”的標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生本質(zhì)變化。從過去關(guān)注品牌的市場(chǎng)影響力和銷售數(shù)據(jù)，到現(xiàn)在更重視品牌的“人群契合度”與“社群運(yùn)營(yíng)能力”?！笆裁词呛闷放啤币呀?jīng)讓位于“誰(shuí)是對(duì)的人”——這不僅是思維方式的升級(jí)，更是未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯的關(guān)鍵支點(diǎn)。

4. 商業(yè)的“文旅屬性”正日益凸顯

“內(nèi)容”“體驗(yàn)”“情感”“認(rèn)同”這些關(guān)鍵詞，以前屬于文化旅游行業(yè)，是景區(qū)、古鎮(zhèn)、博物館等文化空間的核心價(jià)值所在。而如今，越來(lái)越多的購(gòu)物中心開始主動(dòng)引入地方文化、非遺技藝、市井生活、藝術(shù)展演等元素，試圖以文化的溫度與深度，重塑空間的意義和吸引力。

在當(dāng)下的城市商業(yè)項(xiàng)目中，我們不難發(fā)現(xiàn)這樣一些新場(chǎng)景：

一些坐落在老廠房改造區(qū)域的商場(chǎng)，不再只是冷冰冰的品牌集合，而是巧妙融入了陶藝工坊、鐵藝課程、手作體驗(yàn)等本地傳統(tǒng)工藝，讓歷史與現(xiàn)代在此交匯；

市中心的商業(yè)體則通過舉辦地方美食節(jié)、非遺表演、街頭劇場(chǎng)等活動(dòng)，激活城市的文化記憶，吸引市民與游客共同參與；

更有部分商業(yè)項(xiàng)目成功出圈，成為游客周末打卡的“網(wǎng)紅地標(biāo)”，甚至被納入城市旅游線路之中。

ICONSIAM在4至5層打造的ICONCRAFT空間，匯聚泰國(guó)七大藝術(shù)領(lǐng)域的頂尖手工藝作品，涵蓋陶瓷、織造、木藝等多元門類，并設(shè)有互動(dòng)工坊與數(shù)字導(dǎo)覽，為年輕人打造一個(gè)融合創(chuàng)意、文化與生活美學(xué)的靈感場(chǎng)域 網(wǎng)絡(luò)

這些變化標(biāo)志著，購(gòu)物中心的戰(zhàn)略定位正在發(fā)生劇烈轉(zhuǎn)變——它不再是單純的消費(fèi)終端，而是一個(gè)承載文化表達(dá)、社交互動(dòng)與情感連接的城市文化體驗(yàn)空間。其價(jià)值也不再僅聚焦于租金收益或銷售額的增長(zhǎng)，而更加關(guān)注能否形成持續(xù)“吸引力”、高效“傳播力”以及穩(wěn)定的“復(fù)訪率”。

商業(yè)空間已逐步成為城市文化的縮影，生活方式的展示場(chǎng)，和新文旅邏輯下的重要載體。它不再孤立于城市之外，而是深深嵌入城市的肌理與人群的情感之中，成為人們?cè)敢夥磸?fù)造訪、樂于分享、真正歸屬的城市目的地。

在這個(gè)過程中，文化成為了體驗(yàn)的靈魂，而商業(yè)則以“場(chǎng)所+社交+內(nèi)容”的復(fù)合方式，將文化轉(zhuǎn)譯為可感知、可參與、可消費(fèi)的生活形態(tài)。它不只是銷售商品，更是在講述城市故事、塑造集體記憶、激發(fā)社群共鳴。

結(jié)語(yǔ)

商業(yè)的本質(zhì)，從來(lái)不只是“空間+品牌”的疊加，而是一種城市運(yùn)行的方式，是人類生活方式的具象投射。它是社會(huì)關(guān)系的容器，是文化表達(dá)的舞臺(tái)，是城市精神的映照。它的本質(zhì)不是由“店鋪”定義的，而是由“人與人之間的連接”所塑造。真正理解這一本質(zhì)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，不會(huì)擔(dān)心“主力店走了怎么辦”，也不會(huì)焦慮“下一個(gè)風(fēng)口在哪”。因?yàn)樗鼈冊(cè)缫岩庾R(shí)到：商業(yè)的主角，從來(lái)不是店，而是人。他們知道，當(dāng)空間成為人的延伸，成為社群的載體，成為文化的土壤，它便擁有了超越周期的生命力。