界面新聞記者 | 杜萌

2021年6月21日，首批9只公募REITs（ 不動產(chǎn)投資信托基金 ）在滬深交易所正式上市，掀開了公募REITs市場的新篇章。

四年過去了，公募REITs市場資產(chǎn)創(chuàng)新百花齊放，資產(chǎn)類型不斷豐富，為投資者提供多元化選擇的同時，也持續(xù)為實體經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，目前成立并上市的REIT項目共有68只，市值約為2046億元，正式突破2000億元“大關”。

2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，同時發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，標志著我國公募REITs試點的正式起步。

2021年1月，上交所和深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務配套規(guī)則，明確了相關業(yè)務流程、審查標準和發(fā)售流程。

2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標志著公募REITs市場正式邁入常態(tài)化階段。公募REITs駛入發(fā)展快車道。

REITs的底層資產(chǎn)不斷擴容。6月18日，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技REIT獲批，標志著國內REITs底層資產(chǎn)擴容至云計算、數(shù)據(jù)中心等數(shù)字資產(chǎn)。此外，根據(jù)麗江旅投公告，擬以玉龍雪山作為底層資產(chǎn)的文旅基礎設施公募REITs也正在籌備中。

“目前，公募REITs的底層資產(chǎn)已經(jīng)從最初的交通基礎設施、園區(qū)基礎設施，擴展至消費基礎設施（商場、購物中心、農貿市場）、倉儲物流、保障性租賃住房、能源基礎設施、水利設施、生態(tài)環(huán)保、市政工程等9個大類，目前交易所在審項目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項目，未來預計還有養(yǎng)老基礎設施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項目入市。REITs將涵蓋我國基礎設施領域的各個方面，成為支持國家基礎設施投資建設的重要力量?！闭猩袒鸹A設施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬億向界面新聞記者表示。

此外，除了新發(fā)外，存量已上市REIT擴募也成為公募管理人的選擇。界面新聞記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2024年以來，已有7只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴募公告。華夏基金對界面新聞記者表示，公募REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局進一步深化，是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的有力體現(xiàn)。

今年以來，搶購REITs的熱潮在持續(xù)。3月20日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT開售首日便“日光”，該基金公告，戰(zhàn)配投資者的認購比例達到了70%，公眾投資額配售比例僅為9%?！癛EITs首發(fā)搶不到”，成了投資論壇里討論的熱點。

界面新聞記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前上市的68只REITs中，有13只首發(fā)時戰(zhàn)略投資者配售比例達到了80%及以上。

6月14日，“易方達深高速REIT”發(fā)布了《簡式權益變動報告書》，稱萬和弘遠投資有限公司旗下的萬和弘遠騰毅單一私募股權投資基金在2025年4月8日，通過上交所大宗交易賣出方式賣出基金份額6432.3萬份；交易完成后，不再持有基金份額。

公開資料顯示，易方達深高速REIT成立于2024年3月12日，經(jīng)過一年的封閉后，該基金在今年3月31日迎來解禁期。萬和弘遠騰毅單一私募股權投資基金參與了“易方達深高速REIT”戰(zhàn)略配售，持有份額6432.3萬份，占基金總份額比例為21.441%，按照發(fā)售價格6.825元/份的價格計算，期初持有份額總值4.39億元。

界面新聞記者了解到，4月8日，易方達深高速REIT的盤中交易均價在6.5元左右。如果該筆交易賣出的基金份額全部以6.5元/份的價格成交，不考慮期內分紅影響，持有期間累計虧損金額為2090.5萬元。從數(shù)據(jù)來看，份額持有期間累計分紅金額約為1079.21萬元；綜合統(tǒng)計來看，持有期間累計凈虧損金額約為1011.29萬元。

“公募REITs產(chǎn)品目前還是以機構投資者占絕對主導，個人投資者參與不足5%。從最初以銀行理財、券商、保險為主，到現(xiàn)在私募基金、國有控股投資公司、實體企業(yè)等更多類型機構也在積極參與?！逼桨不餜EITs投資部總結，機構投資者類型分散化程度提升，有利于緩解交易行為趨同風險。

在業(yè)內人士看來，相較國際市場，我國公募REITs在制度建設和市場交易層面仍存提升空間，但隨著未來制度的進一步優(yōu)化和市場的不斷成熟，我國公募REITs有望在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大的作用。

南方基金對界面新聞記者表示，公募REITs項目可以通過優(yōu)化資產(chǎn)配置與提升資本運作效率，持續(xù)為投資者創(chuàng)造價值，同時以金融創(chuàng)新賦能實體經(jīng)濟，助力構建高質量發(fā)展新格局。

招商基金萬億列舉了兩方面影響：第一，拓寬融資渠道方面，公募REITs為基礎設施項目提供了市場化融資手段，不再完全依賴政府或銀行貸款。通過引入社會資本，提高了基礎設施項目的融資靈活性；第二，提升融資效率方面，公募REITs通過加速存量資產(chǎn)的變現(xiàn)提升了公司的滾動投資能力，形成“投資—運營—退出—再投資”的良性循環(huán)。

“公募REITs以成熟穩(wěn)定運營的基礎設施項目為底層資產(chǎn)，其“盤活存量、帶動增量”的定位深刻改變了傳統(tǒng)基建領域的投融資邏輯，打破傳統(tǒng)基建融資“重負債、輕退出”的困局。我國基礎設施體系規(guī)模龐大且具備大量優(yōu)質資產(chǎn)，這些資產(chǎn)需要巨大的前期投入且往往流動性相對較差，公募REITs的推出及擴容能夠為基礎設施建設提供直接融資支持，降低宏觀杠桿率，為基礎設施投融資領域持續(xù)注入活水?！比A夏基金對界面新聞記者分析。