界面新聞記者 | 楊冰柯

界面新聞編輯 | 彭朋

杭州上半年最后一場涉宅用地土拍出了三個板塊“地王”，并使杭州上半年賣地收入登頂全國第一。

6月27日，杭州舉行了2025年上半年最后一場土拍，6宗涉宅地涉及錢江新城二期、錢江世紀城、未來科技城、運河新城、湘湖新城、丁橋等熱門板塊，土地總出讓金達到151.15億元，平均溢價率達到30.5%，拿地房企有濱江集團、天陽、建發(fā)、金帝、和金茂。

在這場土拍前一天，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院丁建剛團隊在研究報告中稱“這場土地爭奪的激烈程度和最終價格，將極大的影響著下半年杭州樓市的預期和信心”。

拿地研究院院長錢賢強告訴界面新聞記者，這場土拍都是優(yōu)質(zhì)地塊，基本在市場預期之內(nèi)。

杭州房房惠副總經(jīng)理張建輝對界面新聞記者稱，土拍結(jié)果整體符合市場預期，而且部分板塊超出預判，呈現(xiàn)出“核心區(qū)高熱延續(xù)、外圍超預期搶灘”的特征。

但中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生認為這場土拍略顯謹慎，他對界面新聞解釋稱，盡管土地市場仍呈現(xiàn)高熱態(tài)勢，但對比前期不限價地塊，如錢江新城二期濱江集團此次拿地與高層業(yè)態(tài)打造的招商地塊地價一致，運河新城容積率下降但地價漲幅較小，顯示普遍在周邊項目待推背景下，短期價格頂基本確認，后續(xù)價格上漲有待于前期項目消化與板塊庫存下降速度。

同時，從加價過程來看，核心板塊宅地由于起拍價較高，房企加價整體謹慎。

這場土地出讓拍出地王的是蕭山錢江世紀城地塊、拱墅運河新城地塊和余杭未來科技城地塊。

錢江世紀城核心地塊共吸引到了12家房企報名，競拍了98輪，由金帝以總價55.78億、樓面價54472元/平米和溢價率21.05%斬獲，成為錢江世紀城新“地王”。

運河新城地塊經(jīng)過66輪競價，由金茂以總價11.57億、樓面價41240元/平米和溢價55.91%競獲，創(chuàng)下板塊新高。

未來科技城地塊是板塊內(nèi)首宗不限價地塊，經(jīng)過82輪競價，建發(fā)以33.29億總價、樓面價30129元/平米和溢價32.14%競獲，同樣晉升為板塊地王。

與這場土拍形成鮮明對比的是6月24日的杭州土拍，被擺上貨架的臨平區(qū)東湖新城和錢塘區(qū)江海之城3宗地塊均以底價成交。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院研究員鄭青青在研究報告中稱，這進一步印證2025年上半年杭州宅地市場的核心特征“內(nèi)熱外冷”。

杭州好地研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州市區(qū)共出讓涉宅地68宗，總出讓金1160.1億元，排全國首位，同比增幅近一倍（96.3%）；相比去年全年出讓金（1169億元），僅差了8.8億元。

也就是說，杭州今年上半年賣地登頂全國第一，同時，半年內(nèi)賣地金額幾乎相當于去年全年的賣地金額。

從房企來看，杭州上半年拿地金額前五名是濱江、綠城、保利、建發(fā)和中海。根據(jù)拿地寶數(shù)據(jù)，杭州市域中濱江拿地金額超300億元排名第一，綠城以總金額201億元排名第二，保利以115億元排名第三，建發(fā)和中海分列4-5位。

從房企屬性來看，前20強中民企占據(jù)9席，成交金額520億元；國企占據(jù)11席，成交金額677億元，國企以157億元優(yōu)勢戰(zhàn)勝民企。

此次競獲世紀城核心地塊的金帝是蕭山本土民企。根據(jù)金帝聯(lián)合控股官微介紹，金帝聯(lián)合控股集團有限公司創(chuàng)始于1992年，總部位于杭州市蕭山區(qū)，已形成了海外油氣田、大宗石化貿(mào)易、國內(nèi)天然氣、地產(chǎn)開發(fā)與運營、產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務板塊。

金帝創(chuàng)始人為杭州蕭山人盧斯侃、孔列嵐夫婦，地產(chǎn)開發(fā)第一個項目是蕭山高科技廣場。

地產(chǎn)開發(fā)與運營板塊涵蓋住宅開發(fā)與銷售、商業(yè)綜合體開發(fā)與運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營。截至2024年末，累計權益開發(fā)面積520萬平方米，投資與運營大型商業(yè)綜合體4座，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園1個，在建商業(yè)綜合體4座。

在競獲世紀城板塊之前，金帝住宅項目的多在杭州遠郊，比如余杭臨平金帝海珀、富陽銀湖TOD虹濱之都等。

拿地寶研究員謝亞輝告訴界面新聞記者，金帝世紀城地塊未來或?qū)⒁牒献鞣健?/p>

值得關注的是，雖然杭州核心板塊土地市場火熱，但房企們也一定程度出現(xiàn)了避險情緒。

比如，這次土拍成交的6宗涉宅地中，5宗地塊呈現(xiàn)房企在已布局板塊“零距離”或近距離加倉的特征。

鄭青青表示，對房企來說，這種“貼鄰補倉”策略優(yōu)勢在于顯著提升投資的安全性與確定性：一可節(jié)省營銷和獲客成本，規(guī)避新市場的不確定性；二可有效防止新項目地價成本導致的未來競爭風險，保護已有項目的定價體系。

杭州二手房市場已經(jīng)明顯下行。浙報傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在今年三四月份小陽春后，5月，隨著前期低價房源集中消耗，以及部分房東調(diào)高預期，最重要的是經(jīng)濟環(huán)境未有改善等因素影響，二手房成交量顯著下滑至7700多套。6月以來，杭州二手房市場未有明顯起色，按目前成交速度，6月成交量將繼續(xù)回落。

對于下半年的杭州樓市，專家們判斷略顯迷茫。

根據(jù)丁建剛團隊研究報告，杭州土地市場在加劇分化，即使是此前搶手的低密地塊，隨著供應加大，最近出現(xiàn)了多宗底價成交的情況。一度盛傳的現(xiàn)房銷售模式，可能因“先立后破”而推遲。表面看似平靜的杭州樓市，在略顯迷茫之中，迎來2025下半年。

好地研究院研究員徐路加在研究報告中稱，下半年杭州樓市的核心挑戰(zhàn)是改善項目的市場驗證，即能否順利去化。從6月份包括安琪兒錦上萬象府、錢江新城二期杭序府、市北潮語臻境府來看，均取得實現(xiàn)了預期價格，且快速搖號去化，核心需看后續(xù)持續(xù)推盤的市場承接力。

“若杭州推行現(xiàn)房銷售試點，高周轉(zhuǎn)模式將受沖擊，地價預期或回調(diào)；臨平、錢塘等外圍板塊底價成交成常態(tài)，與核心區(qū)溫差持續(xù)擴大；風險會存在在高總價+高地價+高庫存+低周轉(zhuǎn)的區(qū)域，房企的“預期管理”已從板塊輪動轉(zhuǎn)向微觀地塊價值挖掘，產(chǎn)品力與風險管控成為拿地勝負手”，張建輝表示。

杭州獨立評房創(chuàng)始人李坤軍告訴記者，杭州這輪地價暴漲，并不是市場本身有多好，只能說開發(fā)商手里資金必須要找尋一個出口?，F(xiàn)在放眼望去，除了上海、北京，杭州貌似是唯一“救贖孤島”，這是因為杭州城市經(jīng)營相對較好、浙江民間財力相對厚實，同時，浙江人對樓市仍抱有期待。

“政府開閘放地，并且貼身緊逼，讓開發(fā)商不得不拿地，未來樓市的白熱化可以預料，擔心自然也不可避免，但更多還是冀望”，李坤軍說。