文｜睿思網(wǎng)

中國(guó)香港四大家族的鄭裕彤家族等來(lái)“救命錢(qián)”。

6月30日，新世界發(fā)展（00017.HK）宣布，成功與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議（新銀行融資），對(duì)部分現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)（包括銀行貸款）進(jìn)行了再融資；及協(xié)調(diào)了集團(tuán)其他境外無(wú)抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保持一致（經(jīng)統(tǒng)一銀行融資）。協(xié)議合共涵蓋該集團(tuán)約882億港元現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)。

新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。也就是說(shuō)，新世界發(fā)展這次成功續(xù)命三年。

截至2024年底，新世界發(fā)展債務(wù)總額達(dá)1510億港元，凈負(fù)債比率為57.5%，短期債務(wù)超322億港元，償債缺口仍巨大。6月初，新世界宣布延遲支付34億美元永續(xù)債利息，雖未直接觸發(fā)違約，但已導(dǎo)致股債雙殺，暴露出資金鏈的脆弱性。

外界多將鄭氏家族的債務(wù)危機(jī)歸因于三代掌舵者鄭志剛的激進(jìn)策略，2019年，鄭志剛以近百億拍下當(dāng)時(shí)的杭州地王，2022年，內(nèi)地房企紛紛暴雷，樓市急轉(zhuǎn)直下時(shí)，其仍計(jì)劃在中國(guó)內(nèi)地豪擲百億拿地。

不過(guò)，從去年開(kāi)始，“背鍋”的鄭志剛就相繼退出新世界發(fā)展、新世界百貨中國(guó)、周大福珠寶及周大福創(chuàng)建等四家上市公司的相關(guān)職務(wù)。6月30日晚，新世界發(fā)展董事會(huì)宣布，鄭志剛已向董事會(huì)提出辭任本公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行政副主席。

這個(gè)自2006年就開(kāi)始參與家族生意運(yùn)營(yíng)，2007年出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事，曾被認(rèn)為是鄭氏家族第三代掌舵者的接班人，徹底淡出家族生意的核心。

目前，這家老牌房企由職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)，去年11月，加入新世界20年的黃少媚獲任為新世界發(fā)展行政總裁。此外，鄭家純也將女兒鄭志雯納入核心管理階層，一同組成“家族成員+職業(yè)經(jīng)理人+專(zhuān)業(yè)人士” 的權(quán)力三角。

截至6月30日收盤(pán)，新世界發(fā)展總市值僅剩約140億港元，與巔峰時(shí)期縮水九成。

新世界生死時(shí)刻

新世界拿到了中國(guó)香港有史以來(lái)最大規(guī)模的再融資之一，但代價(jià)不菲。

根據(jù)早前消息人士透露，新世界正跟超過(guò)50家銀行展開(kāi)最后階段的協(xié)議簽署，力求在時(shí)限內(nèi)完成這項(xiàng)關(guān)乎生存的關(guān)鍵操作。不過(guò)，獲得再融資背后，新世界或許拿出了壓箱底的資產(chǎn)。

年初就有消息稱(chēng)，新世界發(fā)展或?qū)⑻峁﹥r(jià)值150億美元的物業(yè)作為貸款再融資的抵押品。4月，據(jù)資本市場(chǎng)消息，新世界發(fā)展被曝為875億港元貸款新增抵押品，再度將尖沙咀Victoria Dockside綜合體（含K11 Musea及瑰麗酒店）作為次級(jí)抵押。除Victoria Dockside外，抵押品池還包含約40個(gè)物業(yè)。

過(guò)去幾年，為緩解債務(wù)危機(jī)，新世界發(fā)展就已經(jīng)不斷出售資產(chǎn)。自2020年開(kāi)始，該集團(tuán)便相繼沽清香港巴士業(yè)務(wù)、航空租賃業(yè)務(wù)、天津港等非核心資產(chǎn)，回籠資金420億港元。

隨后，新世界發(fā)展還拿出深圳前海周大福金融大廈、香港啟德體育園，賣(mài)給母公司周大福集團(tuán)。2024年，該集團(tuán)將以近2.1億元向前CEO鄭志剛出售K11品牌業(yè)務(wù)。

2024財(cái)年，新世界發(fā)展出現(xiàn)20年來(lái)首次年度虧損，母公司股東應(yīng)占虧損196.83億港元，年內(nèi)股價(jià)跌幅逾30%。這一年，新世界發(fā)展也完成出售非核心資產(chǎn)80億港元，2025財(cái)年目標(biāo)提升至260億港元，包括多棟香港辦公大樓及杭州A級(jí)商辦等大宗交易。

行政總裁黃少媚在中期財(cái)報(bào)會(huì)議上明確表示，改善現(xiàn)金流與降負(fù)債是公司的首要任務(wù)。

此外，鄭氏家族也在通過(guò)購(gòu)入自家物業(yè)釋放信心。今年初，鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬(wàn)港元購(gòu)入皇都兩套物業(yè)，黃少媚以5488萬(wàn)港元購(gòu)入豪宅。

盡管拿到巨額再融資，有望延緩債務(wù)到期壓力，但57.5%的凈負(fù)債比率與千億債務(wù)規(guī)模仍需要數(shù)年消化。分析人士指出，新世界能否真正脫困，取決于資產(chǎn)處置效率、中國(guó)內(nèi)地銷(xiāo)售回款進(jìn)度及銀行業(yè)對(duì)長(zhǎng)期債務(wù)結(jié)構(gòu)的容忍度。而2025財(cái)年上半年，新世界在內(nèi)地只賣(mài)出了75億元。

2025上半財(cái)年，新世界發(fā)展來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入約167.89億港元，同比減少1.6%；來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的核心盈利約44.16億港元，同比減少17.57%。報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的歸母凈利潤(rùn)約為-66.33億港元，此前一年同期約5.02億港元。

美銀證券預(yù)計(jì)，2025至2027財(cái)年，新世界發(fā)展將連續(xù)三年錄得基礎(chǔ)凈虧損。去杠桿化意味著新世界需以低于賬面成本的價(jià)格出售更多資產(chǎn)。

香港地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕

作為中國(guó)香港四大家族之一，鄭氏家族的債務(wù)危機(jī)預(yù)示著房地產(chǎn)黃金時(shí)代的落幕。

低買(mǎi)高賣(mài)、囤地開(kāi)發(fā)是香港地產(chǎn)商的一大特征。上世紀(jì)六七十年代，香港處于動(dòng)蕩時(shí)期，鄭裕彤逆勢(shì)囤地，1970年成立新世界發(fā)展并建成香港會(huì)展中心，與郭得勝、李兆基、李嘉誠(chéng)并稱(chēng)“四大家族”。

1989年，創(chuàng)一代的鄭裕彤宣布辭去董事總經(jīng)理一職，將話(huà)事權(quán)交予鄭家純，后者上任后，也主導(dǎo)了一系列大手筆收購(gòu)，導(dǎo)致新世界發(fā)展外債攀升。為此，鄭裕彤不得不短暫出山，重整困局，直至2012年才真正卸任。

上世紀(jì)90年代，新世界發(fā)展與一眾港資進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，并借北京、廣州、天津、武漢、天津等城市參與舊改工程的大規(guī)模囤地，充分享受土地增值帶來(lái)的收益。

2013年，新世界將上海市黃浦區(qū)的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以近80億元價(jià)格出售，而其拿地時(shí)間可追溯到1993年，近20年時(shí)間里，地塊從7.5億元升值到了80億元。

國(guó)土資源部2010年公布的一份閑置土地名單上，新世界中國(guó)被指在北京有三處囤地，包括燕京大廈、新世界家園三期西側(cè)公建樓及新景商務(wù)樓，涉及總地皮面積約為2.4萬(wàn)平方米。其中，位于北京崇文門(mén)的新景商務(wù)樓項(xiàng)目早在2004年8月就簽訂了土地出讓合同，直到2011年仍無(wú)動(dòng)工跡象。

根據(jù)新世界2012年報(bào)顯示，財(cái)報(bào)內(nèi)所列正在發(fā)展中的40個(gè)項(xiàng)目，有八成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5年以上，其中有項(xiàng)目甚至長(zhǎng)達(dá)10年，至今依然處于規(guī)劃。巔峰時(shí)期，新世界在中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備一度超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

如今，土地紅利褪去，這種在地產(chǎn)黃金時(shí)代無(wú)往不利的模式開(kāi)始失效，港資早年囤積的非核心地塊面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)囤地模式難以為繼，鄭氏家族能否透過(guò)戰(zhàn)略收縮、資產(chǎn)優(yōu)化重現(xiàn)生機(jī)？