文 | 創(chuàng)業(yè)最前線 王亞靜
編輯 | 蛋總
如果問現(xiàn)在的“富二代”里誰最火，第一答案或許不再是王思聰，而是與妻子奚夢(mèng)瑤頻繁亮相綜藝的何猷君。不久之前，何猷君還收購(gòu)了王思聰旗下產(chǎn)業(yè)寰聚商業(yè)，一時(shí)登上熱搜。
王思聰?shù)驼{(diào)隱身背后，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的落寞，而受樓市環(huán)境變遷影響的“二代”不止王思聰一個(gè)。
6月30日，新世界發(fā)展宣布，鄭志剛辭任公司非執(zhí)行董事、非執(zhí)行副主席職務(wù)，徹底退出新世界發(fā)展核心管理層，黯然離場(chǎng)。
鄭志剛是鄭裕彤的長(zhǎng)孫、鄭家純的長(zhǎng)子。作為中國(guó)香港老牌“四大家族”之一，鄭裕彤家族擁有周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨中國(guó)、周大福創(chuàng)建四家港股上市公司，而鄭志剛一度被外界視為家族的第三代接班人。
此時(shí)此刻，鄭志剛的離開，讓外界很難不與新世界發(fā)展的困境聯(lián)系起來。
一個(gè)月前，新世界發(fā)展宣布四只永續(xù)證券延期派付利息，一度引發(fā)公司股債雙殺。
隨后，公司緊急運(yùn)作，達(dá)成新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資協(xié)議，共涵蓋約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)，可以暫緩一口氣，但資金鏈危機(jī)不過是暫時(shí)劃上了一個(gè)休止符。
對(duì)于新世界發(fā)展來說，一場(chǎng)關(guān)于生存的大考，剛剛拉開序幕。
01 等來882億港元后，長(zhǎng)孫鄭志剛“出局”
一份再融資公告，讓新世界發(fā)展暫得喘息之機(jī)。
6月30日收盤后，新世界發(fā)展宣布，成功對(duì)集團(tuán)部分現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)（包括銀行貸款）進(jìn)行了再融資。新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資，合共涵蓋約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)。
據(jù)悉，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為3年后的2028年6月30日。這也意味著，新世界發(fā)展重新獲得了3年時(shí)間，債務(wù)危機(jī)警報(bào)暫時(shí)解除。
一個(gè)月之前的5月30日，新世界發(fā)展發(fā)布公告稱，延遲支付4只永續(xù)債利息，本金合計(jì)34億美元，原定分派支付日期為6月9日至6月22日。
永續(xù)債延遲派息不會(huì)引發(fā)違約，但恐慌情緒仍迅速在市場(chǎng)蔓延，新世界發(fā)展一度遭遇股債雙殺。
Wind數(shù)據(jù)顯示，次交易日（6月2日），新世界發(fā)展股價(jià)低開低走，盤中一度跌超10%，最終收跌6.47%。與此同時(shí)，多只永續(xù)債價(jià)格急跌。
自2021年樓市“遇冷”以來，出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企并不少。為了化解債務(wù)危機(jī)，這些房企屢次與債權(quán)人磋商，試圖重組債務(wù)，但進(jìn)展頗為緩慢。
與之相比，從宣布延期支付4只永續(xù)債利息，到再融資成功，新世界發(fā)展僅僅用了一個(gè)月的時(shí)間，效率、速度都值得肯定。
而新世界發(fā)展能夠更快獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，與其資產(chǎn)更為多元化有一定關(guān)系。相比于更專注于住宅開發(fā)的房企，新世界發(fā)展的資產(chǎn)包相對(duì)更均衡，酒店、物業(yè)投資、建筑等業(yè)務(wù)更為成熟，這些業(yè)務(wù)在2024財(cái)年貢獻(xiàn)的收入在13億港元至94億港元之間，形成更穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
另外，在鄭裕彤家族打造的商業(yè)帝國(guó)中，新世界發(fā)展不算是單打獨(dú)斗，有著周大福等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為依靠，新世界發(fā)展的“含金量”自然更高，更容易獲得金融機(jī)構(gòu)的信賴。
不過，資本市場(chǎng)對(duì)新世界發(fā)展的未來似乎仍有疑慮。Wind數(shù)據(jù)顯示，再融資成功后的次交易日（7月2日），新世界發(fā)展高開高走，盤中漲幅一度超10%，最終收漲9.82%。但在7月3日和4日，其股價(jià)又累計(jì)下滑了約12%。
更令外界震驚的是，在宣布再融資成功5個(gè)小時(shí)之后，新世界發(fā)展表示，鄭志剛已向董事會(huì)提出，辭任公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多時(shí)間于公共服務(wù)及其他個(gè)人事務(wù)。
圖 / 鄭志剛（來源：新世界發(fā)展財(cái)報(bào)）
早在2024年9月，鄭志剛已經(jīng)辭任公司行政總裁之職，當(dāng)時(shí)，他由執(zhí)行董事及執(zhí)行副主席調(diào)任為非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席。在此次卸任之后，鄭志剛徹底退出了新世界發(fā)展的核心管理層。
要知道，作為鄭裕彤長(zhǎng)孫、二代接班人鄭家純長(zhǎng)子，鄭志剛在家族中的地位舉足輕重。早在2007年，鄭志剛就已經(jīng)成為新世界發(fā)展的執(zhí)行董事，已經(jīng)歷練了18年之久，被外界視為家族的第三代接班人。
那么，此時(shí)鄭志剛為何突然卸任？是否是在為公司陷入債務(wù)危機(jī)負(fù)責(zé)？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向新世界發(fā)展方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。
在鄭志剛辭任之后，除父親鄭家純、叔叔鄭家成、姑丈杜惠愷仍在董事會(huì)之外，鄭志剛的兄弟姐妹也已經(jīng)占據(jù)一席之地。其中，鄭志剛的妹妹鄭志雯擔(dān)任執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)酒店項(xiàng)目；堂兄鄭志恒、胞弟鄭志明則出任非執(zhí)行董事。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
此時(shí)此刻，鄭志剛被邊緣化之后，誰會(huì)成為下一代“接班人”恐又出現(xiàn)懸念。
02 身負(fù)沉重“包袱”，資金缺口近百億
在中國(guó)香港有四大老牌家族，分別是郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠(chéng)家族和鄭裕彤家族，各自打造了自己的商業(yè)帝國(guó)。
其中，鄭裕彤家族擁有周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨中國(guó)、周大福創(chuàng)建四家港股上市公司。
承載地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新世界發(fā)展成立于1970年，1972年登陸港交所，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅、寫字樓、酒店、建筑等，鄭志剛一手打造的商場(chǎng)品牌K11也是企業(yè)的代表作之一。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)縱橫50余年，新世界發(fā)展的營(yíng)收一度突破900億港元，但同時(shí)也積累了高額債務(wù)。
截至2024年12月31日，其總借貸及其他計(jì)息負(fù)債高達(dá)1514億港元，其中一年內(nèi)到期的借貸、計(jì)息負(fù)債為326億港元。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
同期，其金融資產(chǎn)約8億港元、衍生金融工具約3億港元、現(xiàn)金及銀行存款214億港元，合計(jì)約225億港元。即便加上4億港元的有限制銀行存款，公司還有約97億港元的資金缺口。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
正所謂，冰凍三尺，非一日之寒。
和內(nèi)地房企青睞高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式不同，港資房企傾向于低杠桿運(yùn)營(yíng)，但新世界發(fā)展卻有點(diǎn)“另類”，表現(xiàn)相對(duì)“激進(jìn)”，較少在公開市場(chǎng)上拿地，反而熱衷于重倉(cāng)城市更新項(xiàng)目。
財(cái)報(bào)顯示，截至2024年6月30日，其在中國(guó)內(nèi)地投資7個(gè)城市更新項(xiàng)目，總樓面面積162.2萬平方米，約占內(nèi)地總土儲(chǔ)372.14萬平方米的44%。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
一般來說，城市更新項(xiàng)目投入時(shí)間長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢，對(duì)資金鏈的要求頗高，尤其是在地產(chǎn)下行時(shí)期，這些項(xiàng)目自然成為新世界發(fā)展的“包袱”。
除此之外，新世界發(fā)展還重點(diǎn)布局酒店、商業(yè)體等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2024年底，其在中國(guó)香港、上海、廣州、沈陽、武漢、天津等地都打造了K11商場(chǎng)，還有17間酒店物業(yè)，共提供約6595間客房，而這些項(xiàng)目前期都需要巨額的資金投入。
其實(shí)，在出現(xiàn)資金鏈危機(jī)之前，新世界發(fā)展的業(yè)績(jī)已經(jīng)亮起紅燈。從2024財(cái)年開始，新世界發(fā)展就遭遇“滑鐵盧”。
（編者按：2024年7月1日至12月31日，為2025財(cái)年上半年；2023年7月1日至2024年6月30為一個(gè)完整財(cái)年，即2024財(cái)年，其余財(cái)年依此類推。）
2024財(cái)年，其實(shí)現(xiàn)總收入475.19億港元，同比下滑44%；利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，總虧損額高達(dá)171.26億港元，這是近20個(gè)財(cái)年以來新世界發(fā)展首次出現(xiàn)虧損。
在2025財(cái)年上半年，新世界發(fā)展業(yè)績(jī)?cè)俣认麓?。其中，收入同比下?.6%至167.89億港元，股東應(yīng)占虧損為66.33億港元。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
香港開發(fā)商慣用的“囤地”模式，在樓市繁榮時(shí)期固然能帶來豐厚回報(bào)，但當(dāng)市場(chǎng)遇冷，房?jī)r(jià)下跌、銷售放緩，大量的土地儲(chǔ)備反而成為沉重負(fù)擔(dān)，自然會(huì)加劇出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的概率。
03 主攻降負(fù)債，還要繼續(xù)“賣賣賣”
其實(shí)，新世界發(fā)展早已感知到了資金壓力。
在2025財(cái)年中期財(cái)報(bào)中，鄭家純?cè)谥飨瘓?bào)告書中明確表示，2025年，回籠現(xiàn)金、減輕負(fù)債是集團(tuán)的重中之重。
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，在2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚坦承，當(dāng)前樓市面臨不少挑戰(zhàn)，利率依然偏高，公司負(fù)債仍然處于較高水平?！岸嘀匾蛩丿B加在一起，對(duì)我們來說是一個(gè)考驗(yàn)。”
黃少媚透露，公司以降低負(fù)債為首要任務(wù)，將通過積極出售發(fā)展項(xiàng)目，加快中國(guó)香港與內(nèi)地市場(chǎng)的資金回籠，積極出售非核心資產(chǎn)同業(yè)務(wù)套現(xiàn)，加上出售物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目等舉措回籠資金，2025財(cái)年資金回籠目標(biāo)為260億港元。
「創(chuàng)業(yè)最前線」注意到，新世界發(fā)展的資產(chǎn)已經(jīng)開始在鄭裕彤家族內(nèi)部之間流轉(zhuǎn)。
2024年6月，新世界發(fā)展間接全資附屬公司Total Partner Holdings Limited將天得發(fā)展30%股權(quán)，出售予周大福的全資子公司，回籠資金人民幣14.405億元（相當(dāng)于約15.49億港元）。
同年9月，公司將5家主要營(yíng)運(yùn)管理K11品牌物業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)的子公司，轉(zhuǎn)讓予鄭志剛?cè)Y擁有的公司，回籠資金2.09億港元。
2個(gè)月后（11月），公司又將啟德體育園項(xiàng)目75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予周大福企業(yè)，總代價(jià)4.167億港元。
圖 / 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)
今年2月，鄭家純的夫人葉美卿還購(gòu)買了新世界發(fā)展旗下，位于中國(guó)香港的住宅重建項(xiàng)目「皇都」的兩個(gè)住宅物業(yè)，耗資近1500萬港元。
不僅如此，新世界發(fā)展的高管也下場(chǎng)購(gòu)買公司旗下物業(yè)。2025年1月，黃少媚同樣購(gòu)買了「皇都」的一個(gè)住宅物業(yè)，總實(shí)用面積為1522平方呎，耗資5488萬港元。
7月8日，證券時(shí)報(bào)報(bào)道稱，新世界發(fā)展正在對(duì)外出售位于上海淮海中路的K11物業(yè)，建筑面積約8.1萬平米，整棟出售價(jià)格為28.5億元。
不過，此次出售物業(yè)應(yīng)該屬于寫字樓部分，位于11樓到58樓，K11購(gòu)物藝術(shù)中心實(shí)際位于1樓至10樓。
對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向新世界發(fā)展求證是否屬實(shí)，以及未來還會(huì)將哪些資產(chǎn)擺上“貨架”？但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。
值得注意的是，資產(chǎn)出售雖然能緩解短期資金壓力，但也可能對(duì)公司的長(zhǎng)期發(fā)展造成影響，一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流失，可能會(huì)削弱新世界發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但在債務(wù)高壓下，公司似乎別無選擇，只能通過“斷臂求生”來換取生存空間。
對(duì)于有著深厚歷史的新世界發(fā)展而言，如今正站在命運(yùn)的十字路口，而它的命運(yùn)，不僅關(guān)乎一個(gè)家族的興衰，也牽動(dòng)著中國(guó)香港乃至中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)。
鄭志剛辭任后，其父鄭家純能否帶領(lǐng)新世界發(fā)展走出債務(wù)泥潭，開啟新的篇章，仍是一個(gè)未知數(shù)。