文 | 張馨儀

青島市自然資源和規(guī)劃局最新公示顯示，市北區(qū)中央商務區(qū)核心區(qū)將迎來一宗稀缺性商住地塊入市。該地塊編號SF0501-309（元鼎地塊），位于遼陽西路以南、南京路以西的黃金地段，總占地面積約62畝。此次規(guī)劃調整不僅為寸土寸金的CBD核心區(qū)注入新的住宅供應，更將同步完善區(qū)域教育、交通等配套設施。

根據規(guī)劃方案，原商務用地將調整為5宗功能地塊，其中核心的309A地塊規(guī)劃為商住混合用地，占地40畝（2.66公頃），容積率控制在2.4的較低水平，總建筑面積6.38萬平方米。值得注意的是，該地塊住宅占比不超過85%，規(guī)劃戶數(shù)452戶，戶均面積約120平方米，建筑限高54米（約18層），這些指標都顯示出項目將主打改善型住宅產品。

在配套方面，規(guī)劃方案體現(xiàn)出明顯的民生導向，包括新建9班制幼兒園（309C地塊）、新增公園綠地（309D地塊）、配建300個公共停車位（309E地塊），并增設一條南北向道路優(yōu)化交通。此外，現(xiàn)狀居住用地（309B地塊）將保留，為遠期城市更新預留空間。

該地塊的入市將有效緩解中央商務區(qū)住宅供應緊張的局面。據公開報道，該區(qū)域上一次住宅用地出讓還要追溯到2022年，當時出讓的華潤潤府、青鐵安瀾地等三宗地塊均位于外圍區(qū)域，且容積率高達2.84-3.6。目前區(qū)域內僅剩諾德逸安居一個項目在售，均價約2.65萬元/平方米，但因3.6的高容積率導致去化緩慢。

從區(qū)位價值來看，該地塊優(yōu)勢顯著，不僅緊鄰地鐵3號線、4號線換乘站錯埠嶺站，周邊還匯聚萬達廣場、新業(yè)廣場等商業(yè)設施，五十三中學等教育資源，以及婦女兒童醫(yī)院等醫(yī)療資源。2.4的低容積率和54米的限高要求，使該項目有望成為區(qū)域內稀缺的低密改善型住宅。

值得關注的是，此次規(guī)劃調整延續(xù)了青島“商改住”的政策導向。近年來，包括果品市場地塊、恒大金沙灘B地塊在內的多個商業(yè)用地都進行了類似調整，既緩解了商辦庫存壓力，又增加了核心區(qū)住宅供應，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

業(yè)內人士預計，該優(yōu)質地塊正式掛牌后，或將吸引華潤、青鐵等深耕青島市場的品牌房企競逐。作為市北CBD核心區(qū)近年來首個新盤，該項目的入市不僅將填補區(qū)域高端住宅空白，更可能對周邊房價體系產生深遠影響。后續(xù)土地出讓情況及項目具體規(guī)劃值得持續(xù)關注。