文 | 張馨儀
近期，一場由二手房東主導的“1元起拍”浪潮，正席卷威海乳山市的房地產(chǎn)市場?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2025年6月，全國278套同類房源中，乳山獨占216套，占比近八成。
表面上看，這是一場“天降餡餅”的拍賣潮，然而，細究成交案例，低價起拍實則更像是一種營銷策略。有媒體報道，2024年11月，一套42平方米的海景房以11元成交，但最終過戶總成本仍接近市場價5萬元。拍賣公司坦言，此舉旨在“吸引關注”，實際成交價仍需符合市場規(guī)律。
從“天價海景”到“1元起拍”：價格斷崖的背后
要理解這一現(xiàn)象，需回溯乳山銀灘的開發(fā)歷史。2005-2015年間，這里曾以“中國最美海景房”的概念為賣點，沿20公里海岸線密集開發(fā)了200多個項目。然而，數(shù)據(jù)顯示，如今這里二手房均價已跌至2000元/平方米，部分40平方米小戶型總價不足7萬元，且基本沒有新房開發(fā)。
這些“1元起拍”房源分布在90余個小區(qū)，多為精裝修且家具齊全。雖然起拍價極低，但實際成交扔接近市場水平。克而瑞分析認為，法拍市場憑借透明競價和流程高效的優(yōu)勢，正成為二手房東加速去庫存的新渠道。
非司法拍賣的“三無陷阱”
與法院主導的司法拍賣不同，乳山這類“1元起拍”的房源交易本質上屬于商業(yè)行為，其法律保障力度較弱，風險隱現(xiàn)。
在房產(chǎn)交易中，產(chǎn)權明晰是保障買家核心利益的前提，而此類無法辦理獨立產(chǎn)權的房源，會讓買家面臨后續(xù)難以轉售、遇拆遷時無法獲得合理補償?shù)纫幌盗鞋F(xiàn)實風險。
值得注意的是，除了產(chǎn)權問題，隱性成本同樣需要高度警惕。雖然起拍價僅為1元，但交易過程中產(chǎn)生的稅費、中介費等額外支出，可能大幅推高實際總成本。法律界人士特別提醒，非司法拍賣平臺通常不會對房源權屬進行審核，買家需自行核實房屋是否存在抵押、債務糾紛等情況，若疏忽核查，極有可能陷入“錢房兩空”的困境。
全國多地試水，乳山為何成“重災區(qū)”？
除乳山外，上海、寧波、蘇州、南寧等地也出現(xiàn)“1元起拍”房源，但數(shù)量較少且多附帶特殊條件（如無獨立產(chǎn)權、返租條款等）。乳山之所以成為焦點，恰恰與其旅居地產(chǎn)的定位密切相關。
銀灘區(qū)域規(guī)劃以養(yǎng)老、度假為主，但醫(yī)療、商業(yè)配套長期缺失，導致需求持續(xù)萎縮。當?shù)卣m出臺限制新房開發(fā)、鼓勵二手房翻新等政策，但市場信心恢復仍需時間。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年6月全國二手房成交周期延長至120天，高庫存城市面臨更大去化壓力。二手房周轉速度遠低于預期，尤其投資型、旅居型房產(chǎn)面臨有價無市困境。
克而瑞預測，隨著二手房交易周期延長，下半年更多高庫存城市可能試水“1元起拍”模式。但這一工具的效用存在爭議：短期看，它能加速資產(chǎn)周轉；長期看，若缺乏產(chǎn)業(yè)與配套支撐，低價策略可能進一步拉低市場預期，形成惡性循環(huán)。
不過，這一現(xiàn)象也折射出部分旅居地產(chǎn)市場的深層次問題——投資屬性褪去后，如何盤活存量資產(chǎn)成為關鍵。
有業(yè)內(nèi)人士表示，“1元起拍”本質是吸引眼球的營銷手段，無法解決市場供需失衡。旅居地產(chǎn)需從“投資驅動”轉向“居住驅動”，通過產(chǎn)業(yè)導入、配套完善提升房產(chǎn)價值，而非單純依賴低價策略。