界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

2025年上半年，物業(yè)管理行業(yè)依然面臨多重挑戰(zhàn)，增量市場(chǎng)紅利逐漸消退、物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策持續(xù)實(shí)施、部分區(qū)域業(yè)主支付能力下滑等因素共同構(gòu)成了物企發(fā)展的壓力環(huán)境。

“近幾年物業(yè)行業(yè)逐步呈現(xiàn)增量放緩趨勢(shì)，很多物企從以前的規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向更加注重發(fā)展質(zhì)量，越秀服務(wù)的拓展原則也做了一些調(diào)整，現(xiàn)在更加聚焦在‘以質(zhì)為先’”，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

8月21日下午，越秀服務(wù)（06626.HK）發(fā)布其截至2025年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，并召開業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.62億元，毛利4.18億元，股東應(yīng)占盈利達(dá)到2.40億元，繼續(xù)保持盈利勢(shì)頭。截至報(bào)告期末，公司凈資產(chǎn)為36.8億元，ROE、現(xiàn)金及定期存款均保持上升趨勢(shì)，但應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)從77天增加至95天。

對(duì)于應(yīng)收賬款周期的變化，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款天數(shù)增加主要有兩方面原因：一是母公司地產(chǎn)項(xiàng)目多與民營(yíng)企業(yè)合作，回款速度相對(duì)較慢；二是工程類智能化業(yè)務(wù)量增加，這類業(yè)務(wù)按照工程進(jìn)度收款，自然拉長(zhǎng)了回款周期。

此外，越秀服務(wù)第三方外拓項(xiàng)目的賬期通常為60-90天，隨著外拓項(xiàng)目數(shù)量增加，業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了第三方應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)的上升。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，上半年越秀服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)收入3.12億元，占總收入的15.9%；基礎(chǔ)物業(yè)管理收入7.16億元，占比36.5%，同比實(shí)現(xiàn)19.2%的增長(zhǎng)。這已經(jīng)是該公司基礎(chǔ)物管收入連續(xù)第四年保持近20%的增速，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心支撐。

收入增長(zhǎng)主要源于管理規(guī)模的穩(wěn)步擴(kuò)大。

截至2025年6月末，越秀服務(wù)在管面積達(dá)7231萬(wàn)平方米，合約面積9245萬(wàn)平方米，較2024年末分別提升4.3%和4.2%，管理項(xiàng)目總數(shù)為444個(gè)。

值得關(guān)注的是，越秀服務(wù)91%的管理面積位于一二線核心城市，其中大灣區(qū)占比高達(dá)62%。這些項(xiàng)目具有物業(yè)費(fèi)單價(jià)高、客戶黏性強(qiáng)、服務(wù)可持續(xù)性好的特點(diǎn)。高能級(jí)城市的集聚效應(yīng)提升了人均管理效率，降低了單項(xiàng)目邊際成本，鞏固了基礎(chǔ)物管收入的高速增長(zhǎng)基礎(chǔ)。

在市場(chǎng)拓展方面，上半年越秀服務(wù)新增合約面積596萬(wàn)平方米，新簽約項(xiàng)目37個(gè)。

關(guān)于公司規(guī)模擴(kuò)張策略，張成皓表示，越秀服務(wù)致力于成為“中而美”的企業(yè)，不盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，當(dāng)下會(huì)更加注重發(fā)展質(zhì)量。

據(jù)界面新聞了解，越秀服務(wù)近年來(lái)加速拓展“非住”業(yè)態(tài)，專門成立了“非住中心”，大力開拓非住宅業(yè)務(wù)，謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)聚焦公建、TOD、商業(yè)辦公等領(lǐng)域。

對(duì)于TOD項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展，越秀服務(wù)管理層也表達(dá)了積極態(tài)度，“公司長(zhǎng)期看好TOD業(yè)務(wù)，未來(lái)將繼續(xù)堅(jiān)定發(fā)展TOD業(yè)態(tài)，強(qiáng)化在該領(lǐng)域的管理優(yōu)勢(shì)”。

2025年上半年，廣州地鐵新增3條線路，越秀服務(wù)TOD相關(guān)業(yè)務(wù)新增合約面積196萬(wàn)平方米，主要來(lái)自于二股東廣州地鐵。

截止報(bào)告期末，越秀服務(wù)在管TOD項(xiàng)目管理面積達(dá)到1070萬(wàn)平方米，占總在管面積的15%。共管理地鐵站318個(gè)，其中廣州地鐵達(dá)233個(gè)，市占率達(dá)到70%；目前，廣州地鐵有接近76%的車輛和76%的站場(chǎng)都由越秀服務(wù)進(jìn)行管理。

此外，上半年越秀服務(wù)還中標(biāo)了港航大廈、國(guó)家管網(wǎng)集團(tuán)華南公司、廣州民俗博物館、渡江勝利紀(jì)念館等代表性項(xiàng)目。據(jù)越秀服務(wù)管理層介紹，這些客戶多為政府或國(guó)有企業(yè)，信用資質(zhì)良好，支付穩(wěn)定性強(qiáng)，減值風(fēng)險(xiǎn)較小。

另外，對(duì)于收并購(gòu)，越秀服務(wù)方面的態(tài)度較一年前也有了轉(zhuǎn)變。

“目前越秀服務(wù)在手現(xiàn)金非常充足，在積極留意收并購(gòu)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，今年上半年有接觸一些項(xiàng)目，希望下半年會(huì)有所斬獲”，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝在業(yè)績(jī)會(huì)上透露。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止今年六月末，越秀服務(wù)賬面現(xiàn)金及定期存款為47.91億元，較2024年末再增8900萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

界面新聞從越秀服務(wù)方面獲悉，目前該公司重點(diǎn)關(guān)注和其協(xié)同效益較高、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和持續(xù)性較好、財(cái)務(wù)規(guī)范估值相對(duì)合理的同業(yè)公司及上下游的一些機(jī)會(huì)，比如智能家居、充電樁等。