文｜酒管財經(jīng)

8月18日，寧波杭州灣達美庭樂齡公寓正式開業(yè)。

這個由前灣控股集團（地方國資）投資約4億元、耗時近5年的項目，是雅詩閣在華首家樂齡公寓。這也代表全球服務式公寓巨頭——雅詩閣正式進軍中國養(yǎng)老市場。

不再滿足于年輕商旅和家庭客群，而是瞄準那些擁有退休金和無限時間的活力銀發(fā)族。

雅詩閣這個全球公寓巨頭率先走出“搶灘”中國養(yǎng)老市場的第一步，但這塊硬骨頭真的好啃嗎？

雅詩閣盤活沉寂5年國資項目

雅詩閣，新加坡凱德集團的全資子公司之一、全球知名的服務公寓及酒店運營商。目前超10個品牌已落地中國。其中，雅遇和雅院兩品牌專門為中國市場“定制”。

圖源：雅詩閣

對雅詩閣來說，其在華未涉獵過養(yǎng)老業(yè)務，但其進軍養(yǎng)老賽道并非一時跟風，而是一系列策略實踐逐步落實的成果。

據(jù)悉，此次養(yǎng)老公寓項目的業(yè)主為寧波前灣控股集團有限公司，是前灣新區(qū)管委會下屬的全資國有企業(yè)。

2019年以4000多萬買下該項目地塊，土地屬性為社會福利用地。之后又投入約4個億，因疫情等原因，沉寂了5年。

國企背書加上國際品牌加持，雅詩閣篤定“此項目將成為長三角高收入老人首選的度假養(yǎng)老之地”，決定盤活這個老大難。

所謂單絲不成線，獨木不成林。

首先，雅詩閣在進軍養(yǎng)老賽道時選擇了一位經(jīng)驗豐富的合作伙伴——達美庭集團。

其在樂齡公寓領(lǐng)域擁有近30年的運營經(jīng)驗。截至2022年，其在全球運營已165家服務公寓，另有80個在建項目。

而這不并是雙方首次合作，雅詩閣2019年便與達美庭達成合作。并于次年成立合資公司“上海雅庭養(yǎng)老服務有限公司”，雅詩閣持股60%，成為中國養(yǎng)老項目的運營主體。

2025年，中國首個養(yǎng)老公寓項目——寧波杭州灣達美庭樂齡公寓正式開業(yè)。項目占地超過50畝，總建筑面積接近7萬平方米，由9棟獨立建筑構(gòu)成，規(guī)劃了約500套的公寓單元。

另外，房間內(nèi)均配備適老化家具，還有專業(yè)評估室、醫(yī)務室，配備了水療、艾灸等理療設(shè)備，甚至打通了與寧波市杭州灣醫(yī)院的的醫(yī)療綠色通道。這配置，不比五星級酒店差。

此次項目還加入了雅詩閣全球會員忠誠度計劃——雅星會，用戶入住即可累計積分。值得一提的是，此次項目雅詩閣還開辟了高端服務型養(yǎng)老輕資產(chǎn)運營新賽道，這種模式降低了資本投入風險，更容易復制。

雅詩閣通過合資合作、落地項目、創(chuàng)新服務等動作，逐步布局中國養(yǎng)老市場，也展現(xiàn)了其在養(yǎng)老領(lǐng)域的決心。

為什么選擇養(yǎng)老賽道

實際上，酒旅企業(yè)進軍養(yǎng)老賽道已不足為奇。除了雅詩閣，近年來，還有不少酒店集團都在探索、布局康養(yǎng)和養(yǎng)老賽道。

例如今年1月份君亭酒店在回復投資者提問時表示，公司針對銀發(fā)經(jīng)濟早已布局多年，目前君瀾度假酒店與市場上頭部養(yǎng)老銀發(fā)組團機構(gòu)都有深度合作。

其中廣西巴馬賜福湖君瀾度假酒店、蘇州陽澄湖國壽君瀾度假酒店等已成為國內(nèi)面向康養(yǎng)、踐行銀發(fā)經(jīng)濟的優(yōu)秀項目。且酒店除了滿足基本的吃住及娛樂需求外，還針對性推出一些個性化產(chǎn)品及服務。

還有華住集團旗下的城家布局長租公寓和服務式公寓賽道，探索適老化服務模式。擁有城家公寓、城家公寓酒店、瑞貝庭公寓酒店等多個品牌，且在試點城市提供基礎(chǔ)適老化改造。

另外首旅集團不僅于2019年投資啟動了“首厚大家”朝陽公園社區(qū)項目，還通過存量酒店資產(chǎn)改造轉(zhuǎn)型，提供養(yǎng)老護理服務，覆蓋不同需求層次的長者。

那為什么這些酒店集團一窩蜂扎向養(yǎng)老賽道？最主要的原因還是中國養(yǎng)老市場潛力巨大。

據(jù)《2024年度國家老齡事業(yè)發(fā)展公報》顯示，截至2024年末，全國60周歲及以上老年人口31,031萬人，占總?cè)丝诘?2.0%，較2023年增加0.89%。

但截至2024年末，全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施40.6萬個，養(yǎng)老床位合計799.3萬張，依然存在很大的養(yǎng)老需求缺口。

目前中國約90%老年人主要由家人贍養(yǎng)、約7%依賴社區(qū)養(yǎng)老服務、3%在養(yǎng)老公寓。但出生率連年下降，這會導致普遍由家庭成員負責養(yǎng)老的社會傳統(tǒng)面臨挑戰(zhàn)。

除了本土酒店集團開始將目光投向中國養(yǎng)老市場這塊“金礦”，還有了越來越多的國際公寓運營商緊盯中國養(yǎng)老市場。

比如長租公寓與養(yǎng)老公寓雖同屬租賃住房領(lǐng)域，但兩個市場的表現(xiàn)卻截然不同。且隨著老年人被動養(yǎng)老到主動享老的模式轉(zhuǎn)變，銀發(fā)市場顯得更為誘人。

此外，對酒店業(yè)卷生卷死的現(xiàn)狀來說，養(yǎng)老公寓對它們來說可能會是一個新的突破方向。

養(yǎng)老不是賺快錢的生意

看似一片藍海，但養(yǎng)老公寓真的好做嗎？其實未必。

不少養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)者在小紅書等社交平臺上抱怨過投入高、利潤低、獲客難等運營難題。

某一線城市養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營者表示，之前就是想著老人數(shù)量多，機構(gòu)少，完全不用擔心入住率。

但真正去操作時才發(fā)現(xiàn)目前很多人對機構(gòu)養(yǎng)老的接受度還處于初級階段，獲客難，而一般入住率要達到60%～70%，才能實現(xiàn)收支平衡。

就拿前文提到的杭州灣達美庭樂齡公寓來講，其公寓單元主要分為四種：

一室兩廳套房

兩室兩廳套房

樂齡公寓

護理公寓

圖源：樂齡公寓

通過搜索寧波當?shù)鼐频臧l(fā)現(xiàn)，距離樂齡公寓1公里左右的高端酒店凱悅，一晚標準雙床房599元；附近的方特旅游度假區(qū)酒店，一晚園景親子房1206元，含2份早餐，贈送熊出沒港灣套票2大1小門票、水上樂園2大1小門票；附近的鳳凰觀公寓豪華海景兩室一廳套房360元一晚。

圖源：攜程

再來對比上海高端養(yǎng)老公寓價格：泰康之家申園養(yǎng)老社區(qū)的40平一居室，約10600元/人/月；55平一室一廳，15700元/人/月。

如果樂齡公寓想要吸引上海老人來此，位置已不占優(yōu)勢，就必須以價格取勝，同時，項目周邊高端酒店每床每月市場定價已直逼萬元。

因此有業(yè)內(nèi)人士指出樂齡公寓的定價還需謹慎思考。若定價過低，便無法覆蓋投入成本，難以盈利；但定價過高會流失客戶。

目前，樂齡公寓雖尚未對外公布收費標準。但據(jù)小紅書當?shù)匾晃恢薪楸硎荆汉贾轂尺_美庭樂齡公寓兩室兩廳套房，月租在8800-9200元；一室兩廳套房，月租在6000-6500元；樂齡公寓月租5400元。

圖源：小紅書

另外，雅詩閣進軍養(yǎng)老賽道，其優(yōu)勢是長期的酒店管理經(jīng)驗，但適老化的服務細節(jié)仍需深度磨合。

“15分鐘車程生活圈內(nèi)，能滿足日常生活與精神的各種配套設(shè)施規(guī)劃上都有”。樂齡公寓在項目宣傳中這樣表述。

但項目實際位置位于滬杭甬經(jīng)濟圈的中心。不論是從上海還是從寧波出發(fā)，均需要花費1小時以上的時間。

距離不占優(yōu)勢的情況下，如何吸引當?shù)乩先嘶蛘吒浇鞘械睦先藖泶司幼?？雅詩閣仍需探索。

除此之外，如何組建一只具有耐心愛心、過硬技術(shù)能力的團隊也是雅詩閣需要注意的。目前養(yǎng)老人才還是處于緊缺狀態(tài)，專業(yè)的護理、營養(yǎng)師等人才可遇不可求。

但屬于雅詩閣的養(yǎng)老實驗才剛剛開始。放眼全國，目前做得非常出圈的高端養(yǎng)老公寓并不多見。

外資公寓巨頭在中國開養(yǎng)老公寓，看起來是片藍海，但水有多深，可能只有踩下去才知道。