界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
冷靜了三個(gè)月的上海樓市，再度被激活。
符合條件的家庭外環(huán)外不限購(gòu)、提高公積金貸款限額、公積金可用作購(gòu)房首付、房貸利率不再區(qū)分首套和二套房。8月25日，上海推出樓市新政（下稱“滬六條”），明確了調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等6項(xiàng)舉措。
“滬六條”落地首周，上海樓市迅速升溫。新政后首個(gè)周末，位于閔行區(qū)梅隴板塊的保利海上印和位于寶山區(qū)的金茂棠前開(kāi)盤即罄，又一次“日光”。其中，保利海上印是新政后外環(huán)外的首個(gè)“日光盤”。
“新政出臺(tái)后，我們有兩個(gè)位于外環(huán)外的項(xiàng)目開(kāi)盤，也都蠻火爆的。”保利上海相關(guān)人士告訴界面新聞，保利發(fā)展位于上海浦東唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕于8月29日加推，再開(kāi)再熱，開(kāi)盤當(dāng)日獲得95%去化。
8月28日，位于閔行浦江板塊的象嶼·天宸雅頌迎來(lái)第四次開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日也錄得熱銷?！皼](méi)有清盤，但是認(rèn)籌100%轉(zhuǎn)化了，說(shuō)明現(xiàn)在新政還是提振了客戶的信心，轉(zhuǎn)化率明顯提升。”象嶼·天宸雅頌相關(guān)人士向界面新聞表示。
反映在數(shù)據(jù)層面，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（8.25—8.31）上海新建商品住宅成交面積11.34萬(wàn)平方米，環(huán)比增加35.25%。且成交活躍的區(qū)域明顯增多，全市有5個(gè)區(qū)成交面積超過(guò)1萬(wàn)平方米。
“周一（8月25日）上海等來(lái)了樓市利好舉措，市場(chǎng)焦慮心態(tài)得到緩解。政策內(nèi)容豐富，抓住市場(chǎng)期待的限購(gòu)寬松和信貸政策的優(yōu)化?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴界面新聞，政策對(duì)剛需和改善都釋放友好，而且在傳統(tǒng)銷售季檔口公布，有助于穩(wěn)定預(yù)期。
盧文曦表示，就上周的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，多點(diǎn)開(kāi)花，剛改和豪宅類項(xiàng)目都有不錯(cuò)表現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)政策的認(rèn)同。此外，雙休日不少外環(huán)外的售樓處來(lái)訪量出現(xiàn)明顯增加，上周也有認(rèn)籌的項(xiàng)目出現(xiàn)全部認(rèn)籌完畢的現(xiàn)象，說(shuō)明政策效果很顯著。
“短期政策到位，市場(chǎng)預(yù)期再度回升，疊加供應(yīng)到位，成交有望看高一線?！北R文曦向界面新聞指出。
新盤密集入市搶灘政策紅利
趕在新政“滬六條”落地首周，不少新盤跑步入市，開(kāi)發(fā)商全力抓住新政首周的黃金窗口期，力求在即將到來(lái)的“金九”銷售旺季前搶占先機(jī)。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，上海新政后，8月26日開(kāi)盤的有保利海上印、金茂棠前、招商序、保利西郊和煦領(lǐng)墅，8月28日開(kāi)盤的有翡雲(yún)悅府、四季隱秀、象嶼·天宸雅頌、翡云悅府Ⅱ期，8月29日開(kāi)盤的有康定壹拾玖、保利天奕、招商中旅·觀境、龍湖奉賢御湖境，8月30日開(kāi)盤的有招商·林嶼湖畔、保利虹橋和頌棲岸、國(guó)貿(mào)海上原墅、中環(huán)置地中心·望雲(yún)。
“在本次新政中，外環(huán)外不限購(gòu)房套數(shù)及公積金可提可貸、不再區(qū)分商貸利率及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策對(duì)項(xiàng)目成交量提振較大?！?/p>
保利上海相關(guān)人士向界面新聞指出，公司針對(duì)新政即將公布做了積極的準(zhǔn)備。在第一時(shí)間做到了線上推廣及線下案場(chǎng)道具上的釋放及更新，同時(shí)加大對(duì)外發(fā)聲及直播曝光解讀新政利好及項(xiàng)目作為外環(huán)置業(yè)首選的價(jià)值解讀，做好十足準(zhǔn)備迎接住房新政帶來(lái)的紅利期。
比如保利天奕在連續(xù)加推三批次的情況下，開(kāi)盤去化率達(dá)95%。上述人士表示，在已經(jīng)接觸的客群中，存在約15組客戶因限購(gòu)等問(wèn)題導(dǎo)致客戶難以“上車”的情況，新政公布后，該類客戶問(wèn)題得到解決。
8月30日開(kāi)盤的保利虹橋和頌棲岸位于青浦重固板塊，首開(kāi)錄得銷售額超4億元。據(jù)界面新聞了解，新政實(shí)施后，保利發(fā)展上海公司周均成交量環(huán)比提升7%，成交量提升765%（因8月最后1周有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤）。
在其看來(lái)，外環(huán)外限購(gòu)放開(kāi)后，原需要置換的客戶可提前進(jìn)場(chǎng)，對(duì)于市場(chǎng)信心有所提振，同時(shí)新出臺(tái)的公積金支持“又提又貸”政策受到廣泛關(guān)注，不少客戶積極咨詢貸款及提取方式。
“以保利虹橋和著項(xiàng)目為例，項(xiàng)目位于嘉定區(qū)江橋板塊，在新政后首個(gè)周末來(lái)訪量較前一周提升近30%，咨詢量較以往也有大幅提升?！鄙鲜鋈耸扛嬖V界面新聞，受到新政政策影響及市場(chǎng)信心提振，該項(xiàng)目新政后周度成交量較上一周上漲約20%。
在這一輪新政中受益的不只是保利發(fā)展，還有招商蛇口等開(kāi)發(fā)商。界面新聞了解到，8月30日，招商·林嶼湖畔迎來(lái)首開(kāi)，34分鐘熱銷9.2億元，首批次去化率100%，成為嘉定今年首個(gè)積分紅盤。
還有8月29日開(kāi)盤的康定壹拾玖，184套房源共計(jì)228組客戶參與搖號(hào)選房，目前還剩少量房源續(xù)銷中。截至目前，整盤已售超80億元。
“新政肯定有作用，前提是項(xiàng)目本身還不錯(cuò)，屬于錦上添花的政策。”同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)兼首席研究員宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，如果是壓力較大的項(xiàng)目，新政見(jiàn)效不明顯，“有些項(xiàng)目案場(chǎng)有明顯來(lái)訪增加，認(rèn)籌增加；也有來(lái)訪多，但成交不明顯的項(xiàng)目。”
如位于寶山顧村板塊的招商中旅·觀境，同樣于8月29日開(kāi)盤，均價(jià)48774元/平方米，156套房源只有11組客戶參與搖號(hào)選房。
新政首周的贏家還有華潤(rùn)，8月28日，翡雲(yún)悅府I期五批次和翡雲(yún)悅府Ⅱ期二批次同步開(kāi)盤，開(kāi)盤即罄。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，翡雲(yún)悅府已成為2025年全國(guó)第二個(gè)銷量突破100億元的項(xiàng)目。
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也較活躍。易居研究院表示，尤其是新政以來(lái)部分房東適當(dāng)進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，以迎合市場(chǎng)，這說(shuō)明市場(chǎng)心態(tài)做出了積極反應(yīng)，對(duì)二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系有更好的支持。
界面新聞了解到，新政首周，外環(huán)外的二手房資訊量上漲約20%，部分門店帶看量增長(zhǎng)40%，8月30日周末網(wǎng)簽量破千套，創(chuàng)60天新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向界面新聞表示，隨著交易行情的提振，一方面開(kāi)發(fā)商和房東的信心明顯增加，另一方面價(jià)格層面更趨堅(jiān)挺。結(jié)合到來(lái)的傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提振，并帶來(lái)“量提振、價(jià)更穩(wěn)”的市場(chǎng)行情。
10萬(wàn)+豪宅加速籌備“金九”
新政落地，豪宅市場(chǎng)也“蠢蠢欲動(dòng)”。
樓市“金九”開(kāi)啟，開(kāi)發(fā)商緊急推貨。8月30日，上海上架8個(gè)新盤，共833套房源。其中，位于黃浦外灘板塊的嘉里金陵華庭均價(jià)20.5萬(wàn)元/平方米，其余4個(gè)10萬(wàn)+新盤，分別位于靜安、楊浦和浦東。
最受關(guān)注的如位于黃浦區(qū)外灘街道，嘉里金陵路項(xiàng)目的住宅部分金陵華庭二期，即將入市。據(jù)界面新聞了解，金陵華庭二期將推出建筑面積約360-875平方米的大平層戶型，共計(jì)120套房源，預(yù)計(jì)將于近期取證開(kāi)盤。
與之前絕大部分豪宅入市一樣，金陵華庭本次也是漲價(jià)入市。金陵華庭相關(guān)人士告訴界面新聞，“這一批次總價(jià)均價(jià)可能要到七八千萬(wàn)，跟上一批次均價(jià)5800萬(wàn)元差了兩三千萬(wàn)。不過(guò)，這一批次產(chǎn)品從位置、面積段等方面都比上一批次更好?！?/p>
據(jù)界面新聞?dòng)浾吡私?，作為港資開(kāi)發(fā)商嘉里建設(shè)今年最重要項(xiàng)目，金陵華庭大概率是要奔著清盤去的。
今年3月，金陵華庭一期推出158套房源，均價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤當(dāng)日三小時(shí)清盤，錄得銷售額92.34億元。
另一家港資開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)，也將推出旗下重磅項(xiàng)目“太古源 源邸”三批次83套房源，均價(jià)17.6萬(wàn)元/平方米，建筑面積約180-743平方米。
該項(xiàng)目首推是在2024年12月，50套房源均價(jià)16.98萬(wàn)元/平方米；二批次房源在今年5月入市，共推出57套房源，均價(jià)17.18萬(wàn)元/平方米，不論是套數(shù)還是價(jià)格都往上走了一步。
另一個(gè)備受關(guān)注的豪宅項(xiàng)目是位于靜安大寧板塊的中建玖上瑯宸，本次項(xiàng)目首開(kāi)將推出140套建筑面積128-210平方米的房源，均價(jià)14.68萬(wàn)元/平方米。
作為中建玖合在上海市區(qū)的首個(gè)豪宅項(xiàng)目，中建玖上瑯宸也將希望寄托于樓市“金九銀十”和本次新政效應(yīng)，此次入市表現(xiàn)不僅關(guān)乎單個(gè)項(xiàng)目的去化成果，更承載著品牌在上海豪宅領(lǐng)域的口碑樹立與后續(xù)戰(zhàn)略推進(jìn)。
可以說(shuō)，中建玖上瑯宸的銷售表現(xiàn)，將成為中建玖合打開(kāi)上海豪宅市場(chǎng)的“敲門磚”。
除此之外，位于靜安中興路板塊的靜安璽樾也將迎來(lái)入市，均價(jià)約12.4萬(wàn)元/平方米，將推出165套建筑面積為97-106平方米的房源。
不僅如此，還有位于楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)的蘭桂坊也已取證開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。據(jù)界面新聞了解，該項(xiàng)目將推出建筑面積約89-170平方米的新建公寓，均價(jià)約11.7萬(wàn)元/平方米；以及建筑面積約170-245平方米的風(fēng)貌住宅，均價(jià)約14.8萬(wàn)元/平方米。
位于虹口的華潤(rùn)外灘瑞府也即將開(kāi)盤，將推出119套建筑面積約124-161平方米的房源，均價(jià)14·78萬(wàn)元/平方米。據(jù)界面新聞了解，該項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率為151%。
界面新聞獲悉，除上述項(xiàng)目以外，還有位于楊浦新江灣板塊的建發(fā)海宸、位于虹口瑞虹新城板塊的金茂璞元二期，以及萬(wàn)科位于淮海中路的高福里舊改項(xiàng)目高福云境等豪宅項(xiàng)目，都將于近期面市。
其中，萬(wàn)科的高福里項(xiàng)目“高福云境”將保留全部石庫(kù)門建筑作為別墅項(xiàng)目，超高層戶型面積約270-590平方米，預(yù)計(jì)總價(jià)段分布在4600萬(wàn)-1.3億元。
而主打新中式風(fēng)格的建發(fā)海宸，即將推出建筑面積約105-228平方米的房源。有知情人士告訴界面新聞，首開(kāi)均價(jià)有望11萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。
毫無(wú)疑問(wèn)，適逢“金九銀十”，上海豪宅市場(chǎng)將迎來(lái)年內(nèi)最激烈的黃金競(jìng)爭(zhēng)期。在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)能突圍拔得頭籌，還有待時(shí)間考證。
至少，“滬六條”新政疊加樓市“金九”，并未讓開(kāi)發(fā)商們有絲毫松懈，反而愈加緊張起來(lái)。
某豪宅開(kāi)發(fā)商人士告訴界面新聞，“無(wú)論是從市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)還是從項(xiàng)目來(lái)訪量來(lái)看，豪宅客戶總量少了很多。”該名人士認(rèn)為，客戶總量減少這一趨勢(shì)也很合理，畢竟已經(jīng)賣了一兩千套了。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上?？們r(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)元的豪宅共成交6182套，總價(jià)3000萬(wàn)元以上的豪宅成交1096套，總價(jià)5000萬(wàn)元以上的豪宅共成交482套。
9月已至，上海樓市“金九”正式拉開(kāi)序幕。
隨著“滬六條”新政紅利持續(xù)釋放、市場(chǎng)信心逐步回升，開(kāi)發(fā)商們也進(jìn)入應(yīng)戰(zhàn)模式，從推盤節(jié)奏、營(yíng)銷策略到客戶服務(wù)，全力沖刺，一場(chǎng)覆蓋全產(chǎn)品線的樓市角逐開(kāi)始上演了。