界面新聞?dòng)浾?| 李香才

多次更換董事長(zhǎng)，郭偉、宗衛(wèi)國兩位萬科背景高管沉寂，信達(dá)地產(chǎn)（600657）業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損更是高達(dá)36.90億元。

信達(dá)地產(chǎn)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，包括代建、物業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等，代建業(yè)務(wù)在近年來的經(jīng)營(yíng)中占據(jù)重要地位。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著代建賽道競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建項(xiàng)目獲取難度加大，具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才有可能突圍。

高管多次調(diào)整、業(yè)績(jī)持續(xù)低迷

根據(jù)公開信息，信達(dá)地產(chǎn)是中國信達(dá)旗下涉房類業(yè)務(wù)的資本運(yùn)作平臺(tái)，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心。伴隨行業(yè)的發(fā)展，信達(dá)地產(chǎn)也曾經(jīng)歷輝煌，在2015年到2017年的時(shí)間里，信達(dá)地產(chǎn)多次奪得地王，涉及上海、廣州、深圳等多個(gè)城市，備受關(guān)注。而隨著行業(yè)步入調(diào)整期，信達(dá)地產(chǎn)也跌落神壇，公司綢繆引入新的力量，希望能夠度過難關(guān)。信達(dá)地產(chǎn)把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了有萬科背景的高管。

2021年3月，信達(dá)地產(chǎn)聘請(qǐng)郭偉擔(dān)任總經(jīng)理。郭偉職業(yè)生涯始于萬科，先后擔(dān)任萬科北京公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、萬科集團(tuán)稅務(wù)部總經(jīng)理、北京萬科副總、大連萬科總經(jīng)理、中航萬科首席投融官等職。2019年，他離開萬科，擔(dān)任新城控股集團(tuán)股份有限公司蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理。而到了2021年，信達(dá)地產(chǎn)拋出了橄欖枝。在信達(dá)地產(chǎn)任職期間，他參與了與中交地產(chǎn)的合作，推動(dòng)房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目。

在郭偉之后，信達(dá)地產(chǎn)又納入另一位更加年輕的萬科系高管，宗衛(wèi)國。2023年6月開始，宗衛(wèi)國擔(dān)任信達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理一職。宗衛(wèi)國是80后，曾就職于青島萬科、萬科集團(tuán)、浙江萬科、寧波萬科、萬科南方區(qū)域公司、深圳萬科等公司，歷任青島萬科營(yíng)銷總監(jiān)、萬科集團(tuán)戰(zhàn)略投資營(yíng)銷部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、浙江萬科副總經(jīng)理、寧波萬科總經(jīng)理、萬科南方區(qū)域副總經(jīng)理、深圳萬科總經(jīng)理等職務(wù)。

值得注意的是，這兩位高管加盟信達(dá)地產(chǎn)后并未取得亮眼成績(jī)，隨著行業(yè)持續(xù)下行，目前都已沉寂于行業(yè)。

到了2024年8月，信達(dá)地產(chǎn)一紙公告，公司管理層出現(xiàn)重大調(diào)整。郭偉辭任總經(jīng)理職務(wù)，與此同時(shí)，石愛民請(qǐng)辭董事長(zhǎng)職務(wù)，高管集體請(qǐng)辭在當(dāng)時(shí)引起業(yè)界高度關(guān)注。接替郭偉的為宗衛(wèi)國，鄧立新被提名為董事候選人。9月經(jīng)董事會(huì)審議通過，鄧立新正式出任董事長(zhǎng)及法定代表人。

公開資料顯示，1968年出生的鄧立新?lián)碛形髂县?cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，是一名高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。鄧立新先后在國有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司從事經(jīng)營(yíng)管理等工作。

而在鄧立新之前，2021年以來，信達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)已經(jīng)歷兩次變更，分別為趙立民和石愛民。

即便如此，信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)頹勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。界面新聞翻閱信達(dá)地產(chǎn)近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司近年盈利持續(xù)下滑，2021年以來營(yíng)收規(guī)模持續(xù)萎縮，2024年跌至百億元水平之下。結(jié)合今年上半年數(shù)據(jù)來看，今年的情況整體仍不容樂觀。由于項(xiàng)目交付規(guī)模減少，再加上計(jì)提存貨、應(yīng)收款項(xiàng)等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，信達(dá)地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)大幅滑坡。

信達(dá)地產(chǎn)8月28日公布的2025年半年度報(bào)告顯示，2025年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.78億元，同比下降29.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損36.90億元，2024年同期為盈利1.06億元。對(duì)于業(yè)績(jī)下滑的原因，信達(dá)地產(chǎn)解釋稱，本期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中交付規(guī)模減少，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入和毛利率同比下降。

對(duì)比信達(dá)地產(chǎn)2025年一季報(bào)，公司一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2.09億元，這也意味著二季度虧損在擴(kuò)大。

信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不無關(guān)系。目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看仍處于筑底的過程。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。市場(chǎng)變化進(jìn)一步加劇了房企銷售競(jìng)爭(zhēng)的壓力。中指研究院發(fā)布的2025上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜顯示：2025年上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。

除了項(xiàng)目交付規(guī)模減少之外，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及對(duì)外財(cái)務(wù)性投資存在減值跡象，信達(dá)地產(chǎn)在今年的半年報(bào)中計(jì)提了相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這也是影響利潤(rùn)的一個(gè)重要原因。半年報(bào)顯示，公司信用減值損失9.58億元，主要為本期計(jì)提債權(quán)投資信用減值損失增加；資產(chǎn)減值損失16.30億元，主要為本期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額增加。

代建賽道競(jìng)爭(zhēng)加劇

信達(dá)地產(chǎn)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，包括代建服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等。公司開發(fā)產(chǎn)品以住宅為主，重點(diǎn)關(guān)注改善型需求和剛性需求。

從半年報(bào)中披露的一組數(shù)據(jù)不難看出，代建服務(wù)對(duì)信達(dá)地產(chǎn)的重要性。今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積28.04萬平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售面積9.59萬平方米，代建項(xiàng)目銷售面積5.83萬平方米）；公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額53.26億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額16.93億元，代建項(xiàng)目銷售金額11.89億元）。

上半年，公司新獲取項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積45.81萬平方米，全部為代建項(xiàng)目。截至2025年6月30日，公司儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容規(guī)劃建筑面積279.89萬平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積19.31萬平方米，代建項(xiàng)目面積123.58萬平方米），公司在建面積476.86萬平方米（其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積92.81萬平方米，代建項(xiàng)目面積224.95萬平方米）。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，之前高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高”模式早已一去不復(fù)返。而代建因?yàn)榫邆漭p資產(chǎn)、高盈利、抗周期的優(yōu)勢(shì)，也迅速成為房企轉(zhuǎn)型的重要方向。

代建模式核心在于投資與開發(fā)的分離。在傳統(tǒng)模式下，房企需要大量資金來獲取土地，而在代建模式下，代建企業(yè)只需要專注于房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理等。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，典型代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)17.6%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時(shí)指出：“當(dāng)下代建模式發(fā)展迅速，主要得益于多重優(yōu)勢(shì)。從市場(chǎng)需求看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為趨勢(shì)，代建方憑借專業(yè)能力，無需大量資金投入即可參與項(xiàng)目開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)委托方而言，尤其是一些中小房企或非房企，借助代建方的品牌、管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，能提升項(xiàng)目品質(zhì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。當(dāng)然最近討論多了，也說明代建和存量盤活的關(guān)系較強(qiáng)?！?/span>

克而瑞研究報(bào)告指出，通過戰(zhàn)略合作的方式，代建企業(yè)可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興等國家政策導(dǎo)向，能夠幫助企業(yè)獲取政府支持與項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

此外，政企合作中帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展同時(shí)，也讓企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)重構(gòu)和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關(guān)鍵所在，企業(yè)需要兼具規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、科技應(yīng)用等綜合能力。未來，企業(yè)與政府、地方國企、民營(yíng)企業(yè)的合作將會(huì)持續(xù)加強(qiáng)。隨著戰(zhàn)略合作深化進(jìn)行，代建企業(yè)將進(jìn)一步向“城市服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，參與城市全周期運(yùn)維。

克而瑞代建測(cè)評(píng)研究中心副總經(jīng)理謝楊春在接受界面新聞采訪時(shí)表示：“經(jīng)過快速的擴(kuò)張期后，代建賽道在企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐并持續(xù)搶奪市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。雖然2024年代建新拓規(guī)模再創(chuàng)新高，但從增速來看，行業(yè)的增長(zhǎng)趨勢(shì)和動(dòng)能出現(xiàn)明顯放緩。進(jìn)入2025年，競(jìng)爭(zhēng)仍十分激烈，代建項(xiàng)目獲取難度不斷增加?！?/span>

謝楊春表示，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地集團(tuán)、潤(rùn)地管理等起步較早、管理體系完善的老牌代建企業(yè)始終保持在代建綜合能力前沿。未來代建行業(yè)仍會(huì)保持強(qiáng)者恒強(qiáng)、特色為王的發(fā)展態(tài)勢(shì)，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才能在藍(lán)海變紅海的代建賽道構(gòu)筑護(hù)城河。

對(duì)于信達(dá)地產(chǎn)新的管理團(tuán)隊(duì)來說，如何破解危局，帶領(lǐng)信達(dá)地產(chǎn)突圍，還需要時(shí)間觀察。