文 | 創(chuàng)業(yè)最前線
在房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍虧損的背景下，央企背景的招商蛇口歸母凈利潤仍在增長。2025年上半年，招商蛇口歸母凈利潤增長2.18%，這對于尚處在行業(yè)寒冬的地產(chǎn)企業(yè)而言并不容易。
在房地產(chǎn)行業(yè)仍然低迷的背景下，招商蛇口正在大刀闊斧地進(jìn)行改革，不僅將區(qū)域公司全面解散，公司管理層也在集體降薪。
此外，招商蛇口拿地開始聚焦在一線城市，隨著國家政策開始發(fā)力支持房地產(chǎn)行業(yè)，招商蛇口能否穿越周期恢復(fù)往日榮光？
1 利潤增長靠資本利得，扣非后凈利潤下滑超30%
8月29日，央企背景的招商蛇口披露了2025年半年報(bào)。在萬科、金地集團(tuán)等房企普遍巨額虧損的背景下，招商蛇口營收及歸母凈利潤卻逆勢增長。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤14.48億元，同比增長2.18%。
公司利潤增長與取得其他公司控制權(quán)產(chǎn)生的資本利得有很大關(guān)系，2025年上半年招商蛇口在取得其他公司控股權(quán)時，獲得了5.08億元的投資收益，很大程度上增厚了公司利潤。若剔除該因素影響，招商蛇口扣非后凈利潤為9.62億元，同比下滑31.23%。
在萬科虧損超百億元的背景下，2025年上半年招商蛇口扣非后凈利潤僅下滑31%表現(xiàn)尚可。
但以央企地產(chǎn)表現(xiàn)來看，近幾年招商蛇口盈利表現(xiàn)并不理想。
數(shù)據(jù)顯示，2018年招商蛇口扣非后凈利潤創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到146億元，此后公司利潤波動下滑，2024年招商蛇口扣非后凈利潤大幅下滑至24.49億元，較2018年下滑超83%。
作為對比，同為央企的中國海外發(fā)展盈利能力則要好很多。2018年，中國海外發(fā)展歸母凈利潤為377.2億元，2024年下滑58%至156.4億元。
此外，與中國海外發(fā)展、保利發(fā)展等央企房地產(chǎn)2021年及2022年盈利能力下滑不同，2019年招商蛇口扣非后凈利潤便出現(xiàn)下滑。
招商蛇口盈利能力大幅下滑與其高價拿地導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑及減值有很大關(guān)系?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，自2019年以來招商蛇口在公開市場瘋狂拿地。
2020年、2021年招商蛇口新增土地面積更是多達(dá)1625萬平方米、1559方平方米。拿地均價也從2019年的0.69萬元/㎡上升至2021年的1.33萬元/㎡。
圖 / 克而瑞研究院
比如2020年招商蛇口曾以57.44億元拿下湖北武漢經(jīng)開區(qū)P（2020）152號地塊，該地塊成為經(jīng)開區(qū)總價地王；2021年招商蛇口又以56.7億元拿下上海虹口嘉興路街道HK341-06號地塊，以9.26萬元/㎡樓面價成為上海成交單價地王。
好景不長，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，公司高價囤積的土地因?yàn)榈鴥r而被迫大規(guī)模計(jì)提資產(chǎn)減值。
2020年至2024年，招商蛇口資產(chǎn)減值累計(jì)超177億元。作為對比，同期，營收幾乎是招商蛇口兩倍的保利發(fā)展資產(chǎn)減值金額僅為122億元左右。
由于房價下行，高價拿地導(dǎo)致公司盈利能力大幅下滑。2018年，招商蛇口毛利率為39.49%，2025年上半年公司毛利率大幅下滑至14.38%。
對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向招商蛇口了解，2018年至今公司扣非后凈利潤持續(xù)下行，下行時間早于保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等央企地產(chǎn)，下滑幅度也要高于中海地產(chǎn)，導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因是哪些？
2020年及2021年公司瘋狂拿地，對應(yīng)的是房價及地價高點(diǎn)，導(dǎo)致公司2020年至2024年資產(chǎn)減值遠(yuǎn)高于保利發(fā)展、中海地產(chǎn)，是否說明公司管理層存在錯判形勢的問題？此外，公司高價拿地，未來減值金額是否會進(jìn)一步上升？截至發(fā)稿，未獲得招商蛇口回復(fù)。
2 兩年減員超8500人，管理層集體大降薪
在公司盈利能力持續(xù)下滑的背景下，招商蛇口也在著手改革，調(diào)整組織架構(gòu)。
2025年6月，招商蛇口公告取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。
這也意味著，招商蛇口沿用多年的“集團(tuán)-城市”二級管控體系發(fā)生改變，招商蛇口所有的城市公司都將由總部直接統(tǒng)籌。
在集團(tuán)部門層面，招商蛇口新成立了資產(chǎn)管理部，將風(fēng)險管理部/法律合規(guī)部/審計(jì)稽核部分拆為風(fēng)險管理部/法律合規(guī)部、審計(jì)稽核部。
除組織架構(gòu)變更外，招商蛇口的拿地也開始減少，并且聚焦在一線城市?？藸柸鹋兜臄?shù)據(jù)顯示，2024年招商蛇口拿地金額為486億元，同比下降57%，其中在一線城市拿地占比高達(dá)59%。
如在北京，其去年年底旗下樓盤已多達(dá)17個。2025年，招商蛇口分別在亦莊、通州八里橋拿下2宗地塊，為了緩解資金壓力，其又引入中海地產(chǎn)和貝好家兩個合作伙伴。
雖然招商蛇口積極變革，也在改變拿地策略，但在房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷影響下，公司銷售金額仍在下滑。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年招商蛇口簽約銷售金額為889億元，同比下降11.9%，與央企背景的房企銷售降幅基本保持一致。
為了縮減開支，與其他企業(yè)類似，招商蛇口也在減員、降薪。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底招商蛇口員工總數(shù)為49501人，較2022年底的58037人減員超8500人。
公司整體減員，管理層也在大規(guī)模降薪。以公司董事長蔣鐵峰為例，2024年蔣鐵峰年薪為241.8萬元，較2023年降薪超249萬元，同期公司總經(jīng)理朱文凱降薪超218萬元，其他高管均有不同程度的降薪。
在大規(guī)模減員及管理層降薪帶動下，公司各項(xiàng)成本支出有所下滑。
2024年招商蛇口管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用分別為21.03億元、40.14億元，分別同比下滑2.7億元、3.14億元。
但在前期高價拿地影響下，僅數(shù)億元的費(fèi)用縮減并未讓公司利潤回升。2024年及2025年上半年，公司扣非后利潤分別下滑57.27%、31.23%。
對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向招商蛇口了解，2022年至2024年，公司累計(jì)減員近9000人，是員工主動離職還是公司裁員所致？
作為央企背景的企業(yè)，2024年，公司管理層集體降薪，但董事長及總經(jīng)理年薪仍在200萬元以上，是否符合國家規(guī)定的央企領(lǐng)導(dǎo)層薪酬標(biāo)準(zhǔn)？截至發(fā)稿，未獲得招商蛇口回應(yīng)。
3 拿地金額增長超142%，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)超1500天
對于招商蛇口而言，目前工作重點(diǎn)便是如何消化存貨，并在行業(yè)下行的背景下推動企業(yè)盈利上升。
2021年初，招商蛇口提出3300億元銷售目標(biāo)，此后在公開市場大規(guī)模拿地。
克爾瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年招商蛇口累計(jì)拿地4607萬平方米。公司存貨余額快速上升，2021年底招商蛇口存貨余額高達(dá)4176億元，較2018年的2108億元增長超2000億元。
2022年，由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售金額大幅下滑。在此背景下，招商蛇口開始減少拿地，2022年公司僅拿地726萬平方米較2021年下降超53%。
此后，招商蛇口提出聚焦于“核心10城”，也不再大面積拿地。2023年及2024年，招商蛇口拿地金額分別為590萬平方米、225萬平方米。
在減少拿地的背景下，公司存貨余額有所下降。截至2024年底，招商蛇口存貨余額為3692億元，較巔峰期下降近500億元。
截至2024年底，招商蛇口土地儲備為2700萬平方米，其中在上海、北京、杭州等10個核心城市的土地儲備占比達(dá)53%，在30個重點(diǎn)城市占比86%。
相較于二、三線城市，以上海、北京為核心的重點(diǎn)城市由于居住人口多，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，因此房地產(chǎn)銷售降幅要遠(yuǎn)好于二三線城市。
中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年一線城市銷售面積同比下降約10%，二線代表城市2024年銷售面積同比下降約20%。
在此背景下，招商蛇口也在加大核心城市業(yè)務(wù)布局。2025年上半年，招商蛇口總拿地金額為353億元，同比增長142%，拿地總建面166.9萬方，拿地主要集中在北京等核心城市。
由于萬科、碧桂園、融創(chuàng)中國等民營房企紛紛暴雷，招商蛇口雖然銷售金額有所下滑，但公司仍憑借在核心城市拿地策略，將自身銷售規(guī)模排名提升至2025年上半年第四。
雖然排名有所上升，值得警惕的是由于2025年上半年拿地金額大幅度上升，公司存貨規(guī)模再度攀升至3829億元，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也高達(dá)1536天。
此外，由于整體銷售低迷，2025年上半年即便一線城市房價表現(xiàn)也不理想。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳多地新房價格分別下跌0.4%、0.8%、0.4%，僅上海逆勢上漲0.7%。
對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向招商蛇口了解，2025年上半年核心10城新房價格大部分仍在下跌，在此背景下公司加大在核心城市拿地金額，此舉是否會進(jìn)一步影響公司未來盈利水平？截至發(fā)稿，未獲得招商蛇口回復(fù)。
對于招商蛇口而言，作為央企背景的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在此輪房地產(chǎn)下行中，公司整體表現(xiàn)并不如同為央企背景的保利發(fā)展及中國海外發(fā)展。在此背景下，公司也在推動企業(yè)積極改革，業(yè)務(wù)更加聚焦在核心城市。在該經(jīng)營策略下，憑借強(qiáng)大的股東背景招商蛇口能否恢復(fù)往日榮光，「創(chuàng)業(yè)最前線」將持續(xù)保持關(guān)注。