隨著中交地產(chǎn)（證券簡稱：*ST中地，證券代碼：000736）重大資產(chǎn)重組完成資產(chǎn)交割，上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負債置出至控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司，中交地產(chǎn)管理層出現(xiàn)重大變動。
原董事長、總裁等一眾高管集體請辭，并聘任新的總裁、副總裁和財務(wù)總監(jiān)等高管。新的總裁人選為曾益明，他此前在龍湖先后擔任龍湖物業(yè)服務(wù)集團有限公司總經(jīng)理、董事長、龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事、首席運營官。
而中交地產(chǎn)重組后將聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，曾益明的上任，有望推動中交地產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型效果如何，尚需要時間觀察。
高管大換血
中交地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，公司收到部分董事、高管的書面辭職報告，郭主龍申請辭去董事長、董事、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會成員、董事會提名委員會成員職務(wù)，徐愛國申請辭去總裁、董事、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會成員職務(wù)，汪劍平申請辭去執(zhí)行總裁職務(wù)，王堯申請辭去副總裁職務(wù)，楊光澤申請辭去副總裁兼總法律顧問職務(wù)，孫衛(wèi)東申請辭去副總裁職務(wù)，陳玲申請辭去副總裁職務(wù)，梅瑰申請辭去財務(wù)總監(jiān)職務(wù)。
公司選舉葉朝鋒、曾益明為第十屆董事會非獨立董事候選人。同時，聘任曾益明為公司總裁，聘任李進軍為公司副總裁，聘任田玉利為公司副總裁兼總法律顧問、首席合規(guī)官，聘任何海洪為公司財務(wù)總監(jiān)。
根據(jù)公開信息，曾益明出生于1975年，畢業(yè)于浙江大學土木工程專業(yè)，曾在浙江省建工集團擔任工程師、項目經(jīng)理等崗位。2006年加入龍湖集團，一路從重慶區(qū)域項目工程負責人、運營負責人，做到了龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事兼首席運營官。
其履歷顯示，2017年9月至2021年9月，曾益明擔任龍湖物業(yè)服務(wù)集團有限公司總經(jīng)理、董事長，龍湖集團副總裁，主要參與智慧服務(wù)業(yè)務(wù)的運營管理，包括住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。2021年，王光建啟動退休計劃，他是龍湖創(chuàng)業(yè)元老之一。隨著王光建退出，曾益明開始接棒。2021年7月，王光建辭任綠城服務(wù)非執(zhí)行董事，曾益明接任。2021年10月，曾益明出任龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事、首席運營官。
時間來到2022年1月7日，也就是曾益明上任龍湖智創(chuàng)生活首席運營官不久，龍湖集團發(fā)布公告，稱建議分拆附屬公司龍湖智創(chuàng)生活有限公司的股份在聯(lián)交所主板獨立上市，分拆及上市完成后，龍湖集團擁有龍湖智創(chuàng)生活不少于50%的權(quán)益，后者仍為龍湖集團的附屬公司。同一天，龍湖智創(chuàng)生活在港交所首次遞交招股書。
但是，龍湖智創(chuàng)生活的上市之路并不順暢，2022年7月7日，隨著首份招股書失效，龍湖智創(chuàng)生活又遞交了第二份招股書。據(jù)當時媒體報道稱，推遲上市的關(guān)鍵點，就在于募集資金與預期存在出入。
2023年1月16日，龍湖智創(chuàng)生活在港交所招股書狀態(tài)再次變更為失效。對此，當時龍湖集團回應(yīng)稱，龍湖智創(chuàng)生活申請資料仍在持續(xù)更新中，后續(xù)將根據(jù)市場情況靈活決策，把控上市節(jié)奏。
事實上，2021年下半年開始，物業(yè)企業(yè)赴港上市趨勢放緩。2022年受房地產(chǎn)市場低迷，資本市場對物管企業(yè)上市表現(xiàn)也不樂觀，物業(yè)企業(yè)估值出現(xiàn)波動，物業(yè)企業(yè)招股書失效、遞表失敗的情況也在增多。根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年成功登陸港交所的物管企業(yè)只有6家，較2021年的13家大幅減少，而2020年有18家。
隨著龍湖智創(chuàng)生活上市計劃擱淺，2023年3月，曾益明辭去在龍湖智創(chuàng)生活及綠城服務(wù)的職務(wù)。2023年4月，他加盟中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司，擔任總經(jīng)理職務(wù)。
曾益明在龍湖任職期間，可謂待遇優(yōu)渥。根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活披露的招股書，曾益明擁有龍湖集團約0.05%股權(quán)。2019年、2020年、2021年，他的年薪分別為814萬元、1164.2萬元、1662.4萬元。
新上任的副總裁李進軍更為年輕，出生于1984年。他曾先后擔任綠城服務(wù)集團北京公司總經(jīng)理、綠城服務(wù)集團北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理。2023年1月加盟中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司擔任副總經(jīng)理。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎在接受界面新聞采訪時指出：”對于高管團隊，坊間有猜測認為未來龍湖系會完全接管，我認為最后很有可能是中交服務(wù)團隊主導，形成和龍湖系的賽馬之勢?！?/p>
中交地產(chǎn)斷臂求生
就在此前不久，8月31日，中交地產(chǎn)與控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司簽署了《資產(chǎn)交割確認書》，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負債置出至中交房地產(chǎn)集團，這也標志著中交地產(chǎn)此次資產(chǎn)重組收官。
通過重組，中交地產(chǎn)將總負債達473.9億元的房地產(chǎn)開發(fā)板塊置入控股股東中交房地產(chǎn)集團，同步清償38億元債券，資產(chǎn)負債率從89.75%驟降至40.17%。根據(jù)中交地產(chǎn)披露，相關(guān)公司債清償義務(wù)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，中交房地產(chǎn)集團承繼中交地產(chǎn)發(fā)行的“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”公司債的清償義務(wù)。
陸鼎對界面新聞指出：“眼下對于中交地產(chǎn)來說，最重要的就是到今年末實現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正。公司資產(chǎn)體量縮小后，實現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正難度不大?！?/p>
“通過這一斷臂求生的資本運作，中交地產(chǎn)化解了退市風險?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時表示。
由于2024年末經(jīng)審計的歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負值，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定，中交地產(chǎn)自2025年4月16日起被實施退市風險警示。作為A股歷史上首家被實施退市風險警示的央企地產(chǎn)上市公司，中交地產(chǎn)的困局并非一日之寒。
受房地產(chǎn)行業(yè)波動影響，中交地產(chǎn)業(yè)績承壓。2022年尚有3393.95萬元盈利，2023年開始陷入虧損，2023年、2024年分別虧損16.11億元、51.79億元。由于近年來債務(wù)融資規(guī)模較大，其資產(chǎn)負債率水平長期在較高水平，截至2024年末高達89.75%。
中交地產(chǎn)是央企中國交通建設(shè)集團有限公司旗下房地產(chǎn)上市平臺之一。背靠央企大樹，伴隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，中交地產(chǎn)也曾經(jīng)歷輝煌，并制定了雄心勃勃的目標，2020年瞄準500億元銷售規(guī)模，并計劃在2023年跨進千億門檻。在這一目標之下，中交地產(chǎn)拿地也頗為激進，2020年斥資535.8億元拿地，隨后雖然有所收斂，但是2020-2022年期間，中交地產(chǎn)用于土地購置的費用超過千億元。
當時還有一個重要的背景，2020年8月，為控制房企杠桿率，防范金融風險，監(jiān)管部門提出"三道紅線"。伴隨行業(yè)的調(diào)整，中交地產(chǎn)的激進策略并未推動銷售規(guī)模提升，反而引發(fā)了去化層面的問題，最終影響資產(chǎn)流動性及償債能力。
面對行業(yè)低谷，房企經(jīng)營均受到考驗，即便是有央企背景的房企也不例外，陷入困境的遠非中交地產(chǎn)一家。2025年上半年，保利發(fā)展營收同比下滑16.08%，這也是近5年來中期營收首次出現(xiàn)下降；從盈利來看，2021年開始也是接連下滑。華僑城的處境更加艱難，2022年開始陷入虧損境地，無法自拔。此外電建地產(chǎn)近來業(yè)績也不容樂觀。
不過，與此形成對比的是，中國金茂、華潤置地等公司卻實現(xiàn)了業(yè)績增長。比如華潤置地，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入949.2億元，同比增長19.9%；股東應(yīng)占溢利118.8億元，同比增長16.2%。
事實上，中交地產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型早就已經(jīng)開始鋪路。2023年中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司從綠城引入李進軍，從龍湖引入曾益明，二人在輕資產(chǎn)運營方面經(jīng)驗頗豐。2024年11月，中交地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中交集團、地產(chǎn)集團、中交一公局及中交投資簽署協(xié)議，收購中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司100%股權(quán)。
根據(jù)中交地產(chǎn)2024年報，2024年物業(yè)管理收入7.28億元，占營業(yè)收入的3.98%，同比增長60.91%。這主要得益于完成對中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司的收購。
業(yè)內(nèi)普遍認為，中交地產(chǎn)目前只是在一定程度上化解了退市風險，而向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能否成功，還需要精細化運作，效果需要時間驗證?！敝薪坏禺a(chǎn)輕資產(chǎn)規(guī)模小，物管方面在管規(guī)模不足，商管方面沒有品牌引領(lǐng)能力，建管方面與綠城無法相比。對于中交地產(chǎn)來說，轉(zhuǎn)型絕非易事。重組后只能說不再是負重前行，而如何推進轉(zhuǎn)型，以及能否成功，是未來高管團隊面臨的課題?！瓣懚Ρ硎?。
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)
事實上，在房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方面，中交地產(chǎn)并非個案，在復雜多變的市場環(huán)境下，多家房企選擇向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。當前，華遠地產(chǎn)、美的置業(yè)等企業(yè)均已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了新的業(yè)務(wù)和組織架構(gòu)調(diào)整。
華遠地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠集團，華遠地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
美的置業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司業(yè)務(wù)中剝離，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，專注經(jīng)營性業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)投資與運營以及房地產(chǎn)科技。
格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型更加具有脫胎換骨意味，置出了房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)及負債，并置入珠海免稅集團股權(quán)，在主業(yè)轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)的背景下，格力地產(chǎn)已更名珠免集團。
此外，2025年4月25日，*ST南置公告，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中國電建地產(chǎn)集團有限公司。根據(jù)公司披露的最新進展，公司及相關(guān)機構(gòu)正積極推進本次交易進程。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，隨著房地產(chǎn)市場進入存量階段，增量建設(shè)規(guī)模有限，存量資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)有更大發(fā)展空間。房企要構(gòu)建新發(fā)展模式，需發(fā)力轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)如代建、物業(yè)管理、商業(yè)管理、交易服務(wù)等。