隨著中交地產(chǎn)（證券簡(jiǎn)稱：*ST中地，證券代碼：000736）重大資產(chǎn)重組完成資產(chǎn)交割，上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債置出至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，中交地產(chǎn)管理層出現(xiàn)重大變動(dòng)。

原董事長(zhǎng)、總裁等一眾高管集體請(qǐng)辭，并聘任新的總裁、副總裁和財(cái)務(wù)總監(jiān)等高管。新的總裁人選為曾益明，他此前在龍湖先后擔(dān)任龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官。

而中交地產(chǎn)重組后將聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，曾益明的上任，有望推動(dòng)中交地產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型效果如何，尚需要時(shí)間觀察。

高管大換血

中交地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，公司收到部分董事、高管的書(shū)面辭職報(bào)告，郭主龍申請(qǐng)辭去董事長(zhǎng)、董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)成員、董事會(huì)提名委員會(huì)成員職務(wù)，徐愛(ài)國(guó)申請(qǐng)辭去總裁、董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)成員職務(wù)，汪劍平申請(qǐng)辭去執(zhí)行總裁職務(wù)，王堯申請(qǐng)辭去副總裁職務(wù)，楊光澤申請(qǐng)辭去副總裁兼總法律顧問(wèn)職務(wù)，孫衛(wèi)東申請(qǐng)辭去副總裁職務(wù)，陳玲申請(qǐng)辭去副總裁職務(wù)，梅瑰申請(qǐng)辭去財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)。

公司選舉葉朝鋒、曾益明為第十屆董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人。同時(shí)，聘任曾益明為公司總裁，聘任李進(jìn)軍為公司副總裁，聘任田玉利為公司副總裁兼總法律顧問(wèn)、首席合規(guī)官，聘任何海洪為公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。

根據(jù)公開(kāi)信息，曾益明出生于1975年，畢業(yè)于浙江大學(xué)土木工程專業(yè)，曾在浙江省建工集團(tuán)擔(dān)任工程師、項(xiàng)目經(jīng)理等崗位。2006年加入龍湖集團(tuán)，一路從重慶區(qū)域項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人，做到了龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官。

其履歷顯示，2017年9月至2021年9月，曾益明擔(dān)任龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)副總裁，主要參與智慧服務(wù)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)管理，包括住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。2021年，王光建啟動(dòng)退休計(jì)劃，他是龍湖創(chuàng)業(yè)元老之一。隨著王光建退出，曾益明開(kāi)始接棒。2021年7月，王光建辭任綠城服務(wù)非執(zhí)行董事，曾益明接任。2021年10月，曾益明出任龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官。

時(shí)間來(lái)到2022年1月7日，也就是曾益明上任龍湖智創(chuàng)生活首席運(yùn)營(yíng)官不久，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，稱建議分拆附屬公司龍湖智創(chuàng)生活有限公司的股份在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，分拆及上市完成后，龍湖集團(tuán)擁有龍湖智創(chuàng)生活不少于50%的權(quán)益，后者仍為龍湖集團(tuán)的附屬公司。同一天，龍湖智創(chuàng)生活在港交所首次遞交招股書(shū)。

但是，龍湖智創(chuàng)生活的上市之路并不順暢，2022年7月7日，隨著首份招股書(shū)失效，龍湖智創(chuàng)生活又遞交了第二份招股書(shū)。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道稱，推遲上市的關(guān)鍵點(diǎn)，就在于募集資金與預(yù)期存在出入。

2023年1月16日，龍湖智創(chuàng)生活在港交所招股書(shū)狀態(tài)再次變更為失效。對(duì)此，當(dāng)時(shí)龍湖集團(tuán)回應(yīng)稱，龍湖智創(chuàng)生活申請(qǐng)資料仍在持續(xù)更新中，后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活決策，把控上市節(jié)奏。

事實(shí)上，2021年下半年開(kāi)始，物業(yè)企業(yè)赴港上市趨勢(shì)放緩。2022年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，資本市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)上市表現(xiàn)也不樂(lè)觀，物業(yè)企業(yè)估值出現(xiàn)波動(dòng)，物業(yè)企業(yè)招股書(shū)失效、遞表失敗的情況也在增多。根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年成功登陸港交所的物管企業(yè)只有6家，較2021年的13家大幅減少，而2020年有18家。

隨著龍湖智創(chuàng)生活上市計(jì)劃擱淺，2023年3月，曾益明辭去在龍湖智創(chuàng)生活及綠城服務(wù)的職務(wù)。2023年4月，他加盟中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，擔(dān)任總經(jīng)理職務(wù)。

曾益明在龍湖任職期間，可謂待遇優(yōu)渥。根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活披露的招股書(shū)，曾益明擁有龍湖集團(tuán)約0.05%股權(quán)。2019年、2020年、2021年，他的年薪分別為814萬(wàn)元、1164.2萬(wàn)元、1662.4萬(wàn)元。

新上任的副總裁李進(jìn)軍更為年輕，出生于1984年。他曾先后擔(dān)任綠城服務(wù)集團(tuán)北京公司總經(jīng)理、綠城服務(wù)集團(tuán)北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理。2023年1月加盟中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司擔(dān)任副總經(jīng)理。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎在接受界面新聞采訪時(shí)指出：”對(duì)于高管團(tuán)隊(duì)，坊間有猜測(cè)認(rèn)為未來(lái)龍湖系會(huì)完全接管，我認(rèn)為最后很有可能是中交服務(wù)團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)，形成和龍湖系的賽馬之勢(shì)?！?/p>

中交地產(chǎn)斷臂求生

就在此前不久，8月31日，中交地產(chǎn)與控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署了《資產(chǎn)交割確認(rèn)書(shū)》，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債置出至中交房地產(chǎn)集團(tuán)，這也標(biāo)志著中交地產(chǎn)此次資產(chǎn)重組收官。

通過(guò)重組，中交地產(chǎn)將總負(fù)債達(dá)473.9億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊置入控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，同步清償38億元債券，資產(chǎn)負(fù)債率從89.75%驟降至40.17%。根據(jù)中交地產(chǎn)披露，相關(guān)公司債清償義務(wù)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，中交房地產(chǎn)集團(tuán)承繼中交地產(chǎn)發(fā)行的“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”公司債的清償義務(wù)。

陸鼎對(duì)界面新聞指出：“眼下對(duì)于中交地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最重要的就是到今年末實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正。公司資產(chǎn)體量縮小后，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正難度不大?！?/p>

“通過(guò)這一斷臂求生的資本運(yùn)作，中交地產(chǎn)化解了退市風(fēng)險(xiǎn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時(shí)表示。

由于2024年末經(jīng)審計(jì)的歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定，中交地產(chǎn)自2025年4月16日起被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。作為A股歷史上首家被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的央企地產(chǎn)上市公司，中交地產(chǎn)的困局并非一日之寒。

受房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)影響，中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)承壓。2022年尚有3393.95萬(wàn)元盈利，2023年開(kāi)始陷入虧損，2023年、2024年分別虧損16.11億元、51.79億元。由于近年來(lái)債務(wù)融資規(guī)模較大，其資產(chǎn)負(fù)債率水平長(zhǎng)期在較高水平，截至2024年末高達(dá)89.75%。

中交地產(chǎn)是央企中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一。背靠央企大樹(shù)，伴隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，中交地產(chǎn)也曾經(jīng)歷輝煌，并制定了雄心勃勃的目標(biāo)，2020年瞄準(zhǔn)500億元銷售規(guī)模，并計(jì)劃在2023年跨進(jìn)千億門檻。在這一目標(biāo)之下，中交地產(chǎn)拿地也頗為激進(jìn)，2020年斥資535.8億元拿地，隨后雖然有所收斂，但是2020-2022年期間，中交地產(chǎn)用于土地購(gòu)置的費(fèi)用超過(guò)千億元。

當(dāng)時(shí)還有一個(gè)重要的背景，2020年8月，為控制房企杠桿率，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門提出"三道紅線"。伴隨行業(yè)的調(diào)整，中交地產(chǎn)的激進(jìn)策略并未推動(dòng)銷售規(guī)模提升，反而引發(fā)了去化層面的問(wèn)題，最終影響資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力。

面對(duì)行業(yè)低谷，房企經(jīng)營(yíng)均受到考驗(yàn)，即便是有央企背景的房企也不例外，陷入困境的遠(yuǎn)非中交地產(chǎn)一家。2025年上半年，保利發(fā)展?fàn)I收同比下滑16.08%，這也是近5年來(lái)中期營(yíng)收首次出現(xiàn)下降；從盈利來(lái)看，2021年開(kāi)始也是接連下滑。華僑城的處境更加艱難，2022年開(kāi)始陷入虧損境地，無(wú)法自拔。此外電建地產(chǎn)近來(lái)業(yè)績(jī)也不容樂(lè)觀。

不過(guò)，與此形成對(duì)比的是，中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地等公司卻實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。比如華潤(rùn)置地，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入949.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%；股東應(yīng)占溢利118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%。

事實(shí)上，中交地產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型早就已經(jīng)開(kāi)始鋪路。2023年中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司從綠城引入李進(jìn)軍，從龍湖引入曾益明，二人在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)頗豐。2024年11月，中交地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中交集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)、中交一公局及中交投資簽署協(xié)議，收購(gòu)中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。

根據(jù)中交地產(chǎn)2024年報(bào)，2024年物業(yè)管理收入7.28億元，占營(yíng)業(yè)收入的3.98%，同比增長(zhǎng)60.91%。這主要得益于完成對(duì)中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司的收購(gòu)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中交地產(chǎn)目前只是在一定程度上化解了退市風(fēng)險(xiǎn)，而向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能否成功，還需要精細(xì)化運(yùn)作，效果需要時(shí)間驗(yàn)證?！敝薪坏禺a(chǎn)輕資產(chǎn)規(guī)模小，物管方面在管規(guī)模不足，商管方面沒(méi)有品牌引領(lǐng)能力，建管方面與綠城無(wú)法相比。對(duì)于中交地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型絕非易事。重組后只能說(shuō)不再是負(fù)重前行，而如何推進(jìn)轉(zhuǎn)型，以及能否成功，是未來(lái)高管團(tuán)隊(duì)面臨的課題?！瓣懚Ρ硎尽?/p>

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

事實(shí)上，在房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方面，中交地產(chǎn)并非個(gè)案，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，多家房企選擇向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)等企業(yè)均已剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了新的業(yè)務(wù)和組織架構(gòu)調(diào)整。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

美的置業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司業(yè)務(wù)中剝離，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，專注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)以及房地產(chǎn)科技。

格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型更加具有脫胎換骨意味，置出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)及負(fù)債，并置入珠海免稅集團(tuán)股權(quán)，在主業(yè)轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)的背景下，格力地產(chǎn)已更名珠免集團(tuán)。

此外，2025年4月25日，*ST南置公告，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。根據(jù)公司披露的最新進(jìn)展，公司及相關(guān)機(jī)構(gòu)正積極推進(jìn)本次交易進(jìn)程。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量階段，增量建設(shè)規(guī)模有限，存量資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)有更大發(fā)展空間。房企要構(gòu)建新發(fā)展模式，需發(fā)力轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)如代建、物業(yè)管理、商業(yè)管理、交易服務(wù)等。