文 | 張馨儀
2025年9月15日，青島西海岸新區(qū)成功出讓兩宗住宅用地，總建筑面積約25萬平方米，均以起始總價(jià)成交，合計(jì)攬金8.43億元。公開交易結(jié)果顯示，本次成交的兩宗地塊分別位于靈山灣朝陽山片區(qū)的珠光路北側(cè)和原膠南老城區(qū)的東岳中路南側(cè)，由本土平臺(tái)公司摘得，延續(xù)了當(dāng)前土地市場(chǎng)中國企托底、穩(wěn)健為主的成交特征。
位于靈山灣朝陽山片區(qū)的珠光路北側(cè)地塊（編號(hào)：HD2025-3036）由青島公元置業(yè)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)4.65億元，折算樓面地價(jià)為每平方米4593元。根據(jù)土地出讓公告，該地塊土地面積約8.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積約10.12萬平方米，容積率僅為1.26，屬低密度住宅用地，預(yù)計(jì)未來將規(guī)劃建設(shè)洋房、疊拼等改善型產(chǎn)品。根據(jù)要求，地塊內(nèi)還需劃撥約5548平方米用地用于配建幼兒園。
另一宗位于原膠南老城區(qū)東岳中路南側(cè)的地塊（編號(hào)：HD2025-3037）被青島華盛房地產(chǎn)有限公司（青島海投）收入囊中。交易信息顯示，該地塊土地面積51451平方米，規(guī)劃建筑面積144062.8平方米，容積率2.8，成交總價(jià)3.78億元，樓面地價(jià)2621元/平方米。據(jù)片區(qū)交通規(guī)劃顯示，該項(xiàng)目距離在建地鐵6號(hào)線東岳路站僅約550米，屬名副其實(shí)的地鐵上蓋項(xiàng)目，交通優(yōu)勢(shì)顯著。
從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，兩個(gè)地塊各具特色。珠光路北地塊所在的靈山灣朝陽山片區(qū)目前尚處于開發(fā)初期，基礎(chǔ)設(shè)施正在完善過程中。根據(jù)西海岸新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，該區(qū)域現(xiàn)有星海灘路、黃漁路等主干路網(wǎng)，教育配套方面已建成2處幼兒園和1處小學(xué)，規(guī)劃中還包含1處幼兒園、2處小學(xué)和1所九年一貫制學(xué)校。醫(yī)療資源方面，現(xiàn)有西海岸社會(huì)福利院，并規(guī)劃有一處區(qū)級(jí)綜合醫(yī)院。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)目前洋房產(chǎn)品售價(jià)約8000-9000元/平方米，疊拼產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間為13000-15000元/平方米，聯(lián)排產(chǎn)品售價(jià)可達(dá)19000元/平方米左右。但值得注意的是，市場(chǎng)報(bào)告顯示該區(qū)域新房去化速度相對(duì)較慢，流動(dòng)性有待提升。
相比之下，東岳中路南地塊所處的原膠南老城區(qū)發(fā)展已較為成熟。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃文件顯示，項(xiàng)目周邊教育配套現(xiàn)有1處初中、2處小學(xué)和1處幼兒園，醫(yī)療資源有1處綜合醫(yī)院，同時(shí)還規(guī)劃有1處九年一貫制學(xué)校和1處小學(xué)。商業(yè)配套方面將依托在建地鐵站進(jìn)行綜合開發(fā)，文體設(shè)施方面規(guī)劃有2處社區(qū)級(jí)體育中心和3處綜合文化站。據(jù)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，周邊在售項(xiàng)目西海岸創(chuàng)新科技城的銷售價(jià)格介于8000-10000元/平方米之間。
此次拿地的兩家企業(yè)——青島公元置業(yè)有限公司和青島華盛房地產(chǎn)有限公司（青島海投），均具有明顯的平臺(tái)公司特征。這類企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下承擔(dān)著穩(wěn)定區(qū)域土地市場(chǎng)、推進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)程的重要職能。其參與土地市場(chǎng)的行為，不僅為當(dāng)前謹(jǐn)慎的市場(chǎng)情緒提供了托底保障，也確保了重要片區(qū)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)性和穩(wěn)定性。
從市場(chǎng)整體來看，兩宗地塊均以底價(jià)成交，反映出開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下仍然保持高度謹(jǐn)慎的拿地策略，更傾向于以低成本獲取土地資源。同時(shí)，平臺(tái)公司持續(xù)參與土地市場(chǎng)，對(duì)維持區(qū)域土地供求平衡、平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用。這種“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，正在成為新常態(tài)下土地市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保障。