文 | 張馨儀

2025年9月15日，青島西海岸新區(qū)成功出讓兩宗住宅用地，總建筑面積約25萬平方米，均以起始總價成交，合計攬金8.43億元。公開交易結(jié)果顯示，本次成交的兩宗地塊分別位于靈山灣朝陽山片區(qū)的珠光路北側(cè)和原膠南老城區(qū)的東岳中路南側(cè)，由本土平臺公司摘得，延續(xù)了當(dāng)前土地市場中國企托底、穩(wěn)健為主的成交特征。

位于靈山灣朝陽山片區(qū)的珠光路北側(cè)地塊（編號：HD2025-3036）由青島公元置業(yè)有限公司競得，成交總價4.65億元，折算樓面地價為每平方米4593元。根據(jù)土地出讓公告，該地塊土地面積約8.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積約10.12萬平方米，容積率僅為1.26，屬低密度住宅用地，預(yù)計未來將規(guī)劃建設(shè)洋房、疊拼等改善型產(chǎn)品。根據(jù)要求，地塊內(nèi)還需劃撥約5548平方米用地用于配建幼兒園。

另一宗位于原膠南老城區(qū)東岳中路南側(cè)的地塊（編號：HD2025-3037）被青島華盛房地產(chǎn)有限公司（青島海投）收入囊中。交易信息顯示，該地塊土地面積51451平方米，規(guī)劃建筑面積144062.8平方米，容積率2.8，成交總價3.78億元，樓面地價2621元/平方米。據(jù)片區(qū)交通規(guī)劃顯示，該項目距離在建地鐵6號線東岳路站僅約550米，屬名副其實的地鐵上蓋項目，交通優(yōu)勢顯著。

從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢來看，兩個地塊各具特色。珠光路北地塊所在的靈山灣朝陽山片區(qū)目前尚處于開發(fā)初期，基礎(chǔ)設(shè)施正在完善過程中。根據(jù)西海岸新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施專項規(guī)劃，該區(qū)域現(xiàn)有星海灘路、黃漁路等主干路網(wǎng)，教育配套方面已建成2處幼兒園和1處小學(xué)，規(guī)劃中還包含1處幼兒園、2處小學(xué)和1所九年一貫制學(xué)校。醫(yī)療資源方面，現(xiàn)有西海岸社會福利院，并規(guī)劃有一處區(qū)級綜合醫(yī)院。市場數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)目前洋房產(chǎn)品售價約8000-9000元/平方米，疊拼產(chǎn)品價格區(qū)間為13000-15000元/平方米，聯(lián)排產(chǎn)品售價可達(dá)19000元/平方米左右。但值得注意的是，市場報告顯示該區(qū)域新房去化速度相對較慢，流動性有待提升。

相比之下，東岳中路南地塊所處的原膠南老城區(qū)發(fā)展已較為成熟。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃文件顯示，項目周邊教育配套現(xiàn)有1處初中、2處小學(xué)和1處幼兒園，醫(yī)療資源有1處綜合醫(yī)院，同時還規(guī)劃有1處九年一貫制學(xué)校和1處小學(xué)。商業(yè)配套方面將依托在建地鐵站進(jìn)行綜合開發(fā)，文體設(shè)施方面規(guī)劃有2處社區(qū)級體育中心和3處綜合文化站。據(jù)房產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計，周邊在售項目西海岸創(chuàng)新科技城的銷售價格介于8000-10000元/平方米之間。

此次拿地的兩家企業(yè)——青島公元置業(yè)有限公司和青島華盛房地產(chǎn)有限公司（青島海投），均具有明顯的平臺公司特征。這類企業(yè)在當(dāng)前市場環(huán)境下承擔(dān)著穩(wěn)定區(qū)域土地市場、推進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)程的重要職能。其參與土地市場的行為，不僅為當(dāng)前謹(jǐn)慎的市場情緒提供了托底保障，也確保了重要片區(qū)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)性和穩(wěn)定性。

從市場整體來看，兩宗地塊均以底價成交，反映出開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前市場環(huán)境下仍然保持高度謹(jǐn)慎的拿地策略，更傾向于以低成本獲取土地資源。同時，平臺公司持續(xù)參與土地市場，對維持區(qū)域土地供求平衡、平穩(wěn)市場預(yù)期起到了積極作用。這種“政府引導(dǎo)、市場運作”的模式，正在成為新常態(tài)下土地市場健康發(fā)展的重要保障。