近日，中金普洛斯REIT舉行2025年中期業(yè)績說明會。作為國內(nèi)“首發(fā)+擴募”雙首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一、上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT，中金普洛斯REIT（508056.SH）2025年上半年業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健。其基金上半年實現(xiàn)總收入約2.16億元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約1.38億元，實現(xiàn)可供分配金額約1.67億元。

站在長期投資的角度，REITs的持續(xù)分紅能力正是評估其價值的關(guān)鍵。這一穩(wěn)健的現(xiàn)金流，也讓中金普洛斯REIT的分紅表現(xiàn)一如既往的穩(wěn)定。據(jù)中金普洛斯REIT 7月17日盤后發(fā)布的最新分紅公告，中金普洛斯REIT近期公告并完成了今年的第二次分紅。截至目前，中金普洛斯REIT上市以來分紅12次，累計分配金額總計超過12億元，每年度分紅比例占歷年可供分配金額的近100%。

中金普洛斯REIT已進入到上市后的第五年，在國內(nèi)倉儲物流REITs中市值和資產(chǎn)規(guī)模最大，并依托高度專業(yè)的底層資產(chǎn)運營，實現(xiàn)了資產(chǎn)及區(qū)域分散化、客戶多元化，是市場化成熟穩(wěn)定運營的倉儲物流REIT標(biāo)桿。

業(yè)績核心指標(biāo)領(lǐng)先，市場化穩(wěn)健運營標(biāo)桿

中金普洛斯REIT持有的10個倉儲物流園分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈的核心區(qū)位，建筑面積合計約116萬平方米，初步形成了全國網(wǎng)絡(luò)化布局。截至報告期末，園區(qū)主要服務(wù)約70家租戶，涵蓋零售電商、快遞快運、第三方物流、醫(yī)藥冷鏈等新經(jīng)濟行業(yè)。

報告顯示，中金普洛斯REIT上半年實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目租金及物業(yè)管理服務(wù)費收入約2.14億元，基礎(chǔ)設(shè)施項目息稅折舊攤銷前利潤約1.44億元， 剔除公允價值變動損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項目息稅折舊攤銷前凈利率67.12%。

今年上半年，中金普洛斯REIT整體底層資產(chǎn)季末平均出租率呈現(xiàn)持續(xù)超過90%的高位，領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。具體來看，截至2025年6月30日，中金普洛斯REIT時點平均出租率92.24%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為92.27%，期末合同租金及物業(yè)管理服務(wù)費（不含稅）有效平均租金單價為33.88 元/平方米/月，租金收繳率98.45%。

值得一提的是，其期末整體出租率同比提升6.6個百分點，主要源于普洛斯蘇州望亭物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心出租率同比顯著提升（分別提升25.39個百分點和24.79個百分點）。

不僅是要保持基礎(chǔ)設(shè)施項目出租率的“高”，更要保證業(yè)績的“穩(wěn)”。作為中金普洛斯REIT原始權(quán)益人兼外部管理機構(gòu)，普洛斯積極主動履行管理職責(zé)，動態(tài)實施差異化定價與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略，有效挖掘潛在需求；同時，通過精細化運營和資產(chǎn)煥新，以進一步增強租戶粘性、提升園區(qū)競爭力。

例如，在“硬件”方面，推進系統(tǒng)性園區(qū)改造更新計劃，以普洛斯（重慶）城市配送物流中心為例，已完成外立面翻新、綠化升級和路面修繕，有效提升園區(qū)形象與運營效率；下一階段將優(yōu)化門亭、休息區(qū)及洽談區(qū)功能，進一步提升客戶體驗。在“軟件”方面，積極打造有溫度、有活力的園區(qū)生態(tài)，通過舉辦“夏日送清涼”“安全知識競賽”等特色活動，增強租戶歸屬感與滿意度，助力運營穩(wěn)定與長期價值增長。

依托這一高度專業(yè)、市場化的底層資產(chǎn)運營，中金普洛斯REIT實現(xiàn)了資產(chǎn)及區(qū)域分散化，客戶多元化，可有效緩釋單一區(qū)域市場供需及單一大租戶變化帶來的風(fēng)險，有利于基金業(yè)績長期穩(wěn)定。

擴募機制日益成熟，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備支撐長期價值

近日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，明確提出支持倉儲物流等重點領(lǐng)域REITs通過擴募實現(xiàn)規(guī)模突破，打造全國性資本運作平臺。這代表國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募機制日益成熟，跨區(qū)域、跨行業(yè)整合成為趨勢。

據(jù)了解，普洛斯將持續(xù)推薦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)給基金管理人，積極推動中金普洛斯REIT適時啟動擴募工作，助力公募REITs常態(tài)化擴募。

而普洛斯深耕中國市場二十余年，過往的發(fā)展使其有非常豐富的資產(chǎn)儲備，目前在整個中國70個城市運營和管理400多個倉儲物流園，資產(chǎn)規(guī)模與品質(zhì)均居行業(yè)前列。這些充足的資產(chǎn)儲備是普洛斯可以不斷實現(xiàn)擴募的基礎(chǔ)。

此外，作為新經(jīng)濟另類資管領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，普洛斯旗下資產(chǎn)品類不僅包括倉儲物流園，而且還有工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園、新能源以及數(shù)據(jù)中心等符合目前公募REITs政策鼓勵發(fā)行的其他資產(chǎn)類別。

業(yè)內(nèi)人士指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募有利于擴大并優(yōu)化資產(chǎn)組合，分散投資風(fēng)險，特別是跨區(qū)域擴募可有效分散區(qū)域風(fēng)險，有助于提升REITs資產(chǎn)組合的分紅能力。從國際經(jīng)驗看，擴募是實現(xiàn)REITs市場規(guī)模增長的主要方式，擴募可通過增加每基金份額的可供分配金額提升投資者獲得感。而相較于其他行業(yè)而言，倉儲物流行業(yè)REITs原始權(quán)益人數(shù)量少而精，未來資產(chǎn)規(guī)模的成長主要來自于擴募。

中金普洛斯REIT作為國內(nèi)倉儲物流REITs標(biāo)桿，具備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、運營高效、租戶多元、區(qū)域多元、規(guī)模領(lǐng)先等突出優(yōu)勢，未來有望通過持續(xù)擴募，實現(xiàn)資產(chǎn)組合進一步優(yōu)化與規(guī)模突破，帶來更為可持續(xù)的增長，并鞏固其優(yōu)勢地位。

內(nèi)需強驅(qū)動，倉儲行業(yè)持續(xù)向好

中金普洛斯REIT上半年的業(yè)績，也是當(dāng)前內(nèi)需強勁、消費活躍的背景下倉儲物流行業(yè)韌性生長的生動寫照。

從倉儲物流市場基本情況來看，一系列數(shù)據(jù)和行業(yè)動態(tài)顯示，今年以來，擴大內(nèi)需的政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，中國倉儲物流行業(yè)持續(xù)向好、表現(xiàn)活躍。

中國物流與采購聯(lián)合會近期發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年8月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為50.9%，環(huán)比回升0.4個百分點。隨著促消費、穩(wěn)投資、保民生各項政策逐步落實，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈加速聯(lián)動，需求持續(xù)向好，物流業(yè)務(wù)總量和新訂單業(yè)務(wù)量增速較快，東中西部地區(qū)均衡增長，物流景氣指數(shù)保持明顯擴張。其中，物流業(yè)務(wù)總量指數(shù)今年以來連續(xù)6個月保持在擴張區(qū)間。

此外，倉儲租賃市場的需求延續(xù)“內(nèi)需驅(qū)動”的特征，尤其是與消費緊密相關(guān)的電商、第三方物流及快遞快運為主要需求來源，而即時零售、食品冷鏈、新能源汽車等新興需求增長強勁。市場研究顯示，內(nèi)需驅(qū)動下，全國四十多個大中樞紐今年上半年物流倉儲凈吸納同比增長達兩成。

展望后續(xù)，隨著消費復(fù)蘇與各方政策利好疊加，倉儲物流行業(yè)有望保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。對于高壁壘的倉儲物流行業(yè)而言，普洛斯前瞻性布局物流倉儲，讓其資產(chǎn)具備關(guān)鍵的區(qū)位與網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，加之具備資產(chǎn)投資開發(fā)與運營管理的相結(jié)合的稀缺資管能力，這是支撐中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)長期向好發(fā)展的核心優(yōu)勢。

在此背景下，中金普洛斯REIT有望鞏固其倉儲物流行業(yè)REIT標(biāo)桿地位，持續(xù)助力新經(jīng)濟企業(yè)客戶的供應(yīng)鏈提質(zhì)增效，為投資人創(chuàng)造可持續(xù)的穩(wěn)定回報。