界面新聞?dòng)浾?| 李香才

經(jīng)過4個(gè)多月的醞釀，南國(guó)置業(yè)（證券代碼：002305 證券簡(jiǎn)稱：*ST南置）資產(chǎn)重組方案落地。9月18日，南國(guó)置業(yè)公布重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案），南國(guó)置業(yè)擬向控股股東電建地產(chǎn)全資子公司上海瀧臨置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，交易價(jià)格為1元。

通過重組，南國(guó)置業(yè)將聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，實(shí)現(xiàn)向綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。本次重組，可謂南國(guó)置業(yè)“保殼”的關(guān)鍵一步。這一轉(zhuǎn)型不僅是企業(yè)自救之舉，更是房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精耕細(xì)作”的縮影。

值得注意的是，在南國(guó)置業(yè)公布重組方案之前，9月17日，南國(guó)置業(yè)股價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)，迎來漲停。在方案披露當(dāng)天，再度封板。

后續(xù)仍有資產(chǎn)注入預(yù)期

根據(jù)重組方案，此次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)包括上市公司持有的17項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)股權(quán)資產(chǎn)；上市公司本部對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)資產(chǎn)的相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)，以及上市公司本部與房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的其他資產(chǎn)；上市公司本部其他應(yīng)付款等債務(wù)。其中，擬置出股權(quán)資產(chǎn)下屬與運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)保留在上市公司。

本次重組前，南國(guó)置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃與運(yùn)營(yíng)。通過本次重組，上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)“由重轉(zhuǎn)輕”，未來將進(jìn)一步聚焦于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，實(shí)現(xiàn)向綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

此外，南國(guó)置業(yè)亦將在電建地產(chǎn)的支持下，利用品牌及聲譽(yù)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)作，并擇機(jī)通過業(yè)務(wù)及資產(chǎn)整合等方式注入綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)相關(guān)協(xié)同資產(chǎn)。

目前，電建地產(chǎn)直接及間接合計(jì)持有南國(guó)置業(yè)股權(quán)比例40.49%，為上市公司控股股東。電建集團(tuán)持有電建地產(chǎn)100%股權(quán)，為上市公司的實(shí)際控制人。

南國(guó)置業(yè)表示，未來擬開拓物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。本次交易完成后，電建集團(tuán)和電建地產(chǎn)控制的除南國(guó)置業(yè)外的其他企業(yè)，涉及所從事的運(yùn)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)與南國(guó)置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)存在區(qū)域重合的情況。電建集團(tuán)與電建地產(chǎn)承諾將分階段逐步解決該等資產(chǎn)及業(yè)務(wù)與南國(guó)置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。

需要注意的是，本次交易擬置出的標(biāo)的資產(chǎn)規(guī)模體量相對(duì)較大，本次交易完成后，南國(guó)置業(yè)的資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)收入規(guī)模顯著下降，但所有者權(quán)益和凈利潤(rùn)均有較大幅度的上升。

截至2025年4月30日，交易前南國(guó)置業(yè)資產(chǎn)總額為207.44億元，交易后（備考）為11.05億元，減少94.67%。本次交易前，2024年南國(guó)置業(yè)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)虧損22.38億元，交易后（備考）為盈利2.25億元；交易前，2025年1-4月南國(guó)置業(yè)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)虧損7.04億元，交易后（備考）為虧損2618.24萬元。

自2021年以來，南國(guó)置業(yè)持續(xù)處于虧損狀態(tài)。2024年末，南國(guó)置業(yè)經(jīng)審計(jì)的歸母凈資產(chǎn)為-17.53億元。根據(jù)《上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，上市公司股票自2025年4月30日起被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示（*ST）。

而如果南國(guó)置業(yè)2025年12月31日經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，或2025年度經(jīng)審計(jì)的利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)三者孰低為負(fù)值且扣除后的營(yíng)業(yè)收入低于3億元，則公司股票將于2025年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表披露后面臨退市。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎在接受界面新聞采訪時(shí)說：“此次重組是目前南國(guó)置業(yè)保殼最簡(jiǎn)潔快速的手段。公司目前房地產(chǎn)開發(fā)板塊資產(chǎn)負(fù)債率過高，剝離出去后，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正，從而實(shí)現(xiàn)保殼?！?/p>

仍面臨諸多挑戰(zhàn)

南國(guó)置業(yè)成立于1998年，并于2009年上市，成為地產(chǎn)行業(yè)IPO重啟后首家上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。電建地產(chǎn)和南國(guó)置業(yè)發(fā)生交集，最早要追溯到2012年，那一年，南國(guó)置業(yè)控股股東將股權(quán)轉(zhuǎn)讓至中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，也就是電建地產(chǎn)的前身。

直到2014年4月，水電地產(chǎn)要約收購(gòu)南國(guó)置業(yè)1.1億股股份，占南國(guó)置業(yè)總股本的11.39%，從而取得南國(guó)置業(yè)的控股權(quán)，南國(guó)置業(yè)也由此完成從民營(yíng)企業(yè)到央企子公司的轉(zhuǎn)變。水電地產(chǎn)彼時(shí)的想法是，水電地產(chǎn)以住宅產(chǎn)品開發(fā)為主，南國(guó)置業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，已形成成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式，恰好與水電地產(chǎn)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同一年，水電地產(chǎn)更名電建地產(chǎn)。

電建地產(chǎn)和南國(guó)置業(yè)的聯(lián)姻，在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是雙贏之舉。在隨后的時(shí)間中，借助央企股東實(shí)力和上市公司平臺(tái)的資本和資源優(yōu)勢(shì)，南國(guó)置業(yè)迅速走出武漢，展開了全國(guó)化布局。

到了2020年6月，電建集團(tuán)主導(dǎo)了一場(chǎng)備受矚目的資本運(yùn)作，電建地產(chǎn)和南國(guó)置業(yè)啟動(dòng)吸收合并，電建地產(chǎn)將整體業(yè)務(wù)注入南國(guó)置業(yè)，南國(guó)置業(yè)作為存續(xù)主體，電建地產(chǎn)注銷法人資格。這也意味著，電建地產(chǎn)借道南國(guó)置業(yè)實(shí)現(xiàn)曲線上市。這一“蛇吞象”式的重組，當(dāng)時(shí)受到市場(chǎng)高度關(guān)注。直到2021年9月，卻因宏觀環(huán)境變化等原因，南國(guó)置業(yè)宣布資產(chǎn)重組方案到期自動(dòng)失效。

受行業(yè)周期性調(diào)整影響 ，南國(guó)置業(yè)從2021年開始陷入虧損，2021年至2024年分別為虧損11.15億元、8.23億元、16.93億元和22.38億元，今年上半年虧損8.98億元。

中指研究院公布的2025年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜顯示，今年前8個(gè)月，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額185億元，排名第25位。

但是從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，即便是背靠大樹，在行業(yè)調(diào)整的背景之下，電建地產(chǎn)同樣不容樂觀。2023年，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入173.66億元，同比下降54.03%；凈利潤(rùn)虧損12.45億元，同比盈轉(zhuǎn)虧。2024年，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤(rùn)虧損23.07億元，虧損擴(kuò)大。今年上半年，電建地產(chǎn)仍在虧損。

實(shí)際上，由于起步較早，南國(guó)置業(yè)在區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域具備一定經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。根據(jù)其2025年半年報(bào)，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，公司報(bào)告期內(nèi)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目23個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積132萬平方米，打造了泛悅mall、泛悅匯、泛悅坊、南國(guó)大家裝四條產(chǎn)品線；在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目7個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積約17萬平方米，涵蓋產(chǎn)業(yè)園、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)；長(zhǎng)租公寓板塊，公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目5個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積達(dá)約8萬平方米，形成覆蓋成都、武漢、上海、杭州等地。

對(duì)于未來經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，南國(guó)置業(yè)表示，在短期內(nèi)，將南國(guó)置業(yè)打造為成為“專業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司”，在長(zhǎng)期將南國(guó)置業(yè)打造成為“商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理公司”。

陸鼎在接受界面新聞采訪時(shí)指出：“目前大環(huán)境方面整體消費(fèi)活力不足，對(duì)于南國(guó)置業(yè)來說，逆勢(shì)轉(zhuǎn)彎有難度。在輕資產(chǎn)管理行業(yè)中，南國(guó)置業(yè)品牌號(hào)召力不夠，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益欠佳。再加上現(xiàn)在很多房企都在向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大?！?/p>

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也對(duì)界面新聞指出：“開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)、開拓物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)等面臨諸多挑戰(zhàn)，目前這些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，可爭(zhēng)取業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)較小，利潤(rùn)率較低?！?/p>

不過，劉水還指出，隨著城市發(fā)展模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由增量規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，為存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的企業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇。南國(guó)置業(yè)有商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，再加上電建地產(chǎn)的支持，擇機(jī)通過業(yè)務(wù)及資產(chǎn)整合等方式注入綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)相關(guān)資產(chǎn)，有望起到協(xié)同作用。

“重組后電建集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行了業(yè)務(wù)分工調(diào)整，電建地產(chǎn)負(fù)責(zé)重資產(chǎn)開發(fā)，南國(guó)置業(yè)負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，可以輕裝上陣。電建集團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為南國(guó)置業(yè)提供了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源和發(fā)展空間，使其在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域具備更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，南國(guó)置業(yè)也能積累和提升自身的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力?！标懚φf。

在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的賽道上，南國(guó)置業(yè)并非孤例。中交地產(chǎn)資產(chǎn)重組近期完成交割，上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債置出，重組后將聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)等公司也已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式。

從眼下看，此次重組是南國(guó)置業(yè)化解退市危機(jī)的關(guān)鍵舉措，能夠迅速改善企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。但放眼未來，這場(chǎng)戰(zhàn)略瘦身的背后，真正的挑戰(zhàn)才剛剛開始——輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，企業(yè)如何構(gòu)建可持續(xù)的盈利模式？又如何在紅海市場(chǎng)中建立差異化競(jìng)爭(zhēng)力？這將是決定其能否實(shí)現(xiàn)鳳凰涅槃的核心命題。