近日，中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡稱能建城發(fā)）官網(wǎng)管理團隊成員悄然撤下了黨委書記、董事長楊揚洋的名字，黨委副書記、總經(jīng)理、董事蕭睿排在了首位。這一變動，將這家沉寂已久的房企置于聚光燈之下。

能建城發(fā)前身為中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱葛洲壩地產(chǎn)），2021年葛洲壩地產(chǎn)母公司葛洲壩被中國能建（601868）吸收合并。隨后，葛洲壩地產(chǎn)更名為能建城發(fā)，楊揚洋被任命為能建城發(fā)董事長。

在中國能建的推動下，能建城發(fā)經(jīng)歷了重組、更名及高管團隊調(diào)整，并啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，謀求打造具有一流競爭力的特色房地產(chǎn)開發(fā)商、城市綜合運營商與房地產(chǎn)業(yè)務投資旗艦平臺。從近年市場表現(xiàn)來看，其轉(zhuǎn)型成效欠佳，業(yè)績增長乏力。而如今，楊揚洋從高管團隊“消失”，又給能建城發(fā)轉(zhuǎn)型帶來新的不確定性。

葛洲壩地產(chǎn)時代

葛洲壩地產(chǎn)成立于2004年，是國務院國資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一，是葛洲壩房地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營主體。彼時葛洲壩為滬市上市公司，直到2021年9月，中國能建（601868）發(fā)行A股股份換股吸收合并葛洲壩，9月13日葛洲壩終止上市，9月28日中國能建上市。

葛洲壩地產(chǎn)，曾經(jīng)也是風光無限。2014年，葛洲壩地產(chǎn)位列2014年度中國建筑業(yè)競爭力百強企業(yè)第二名；房地產(chǎn)業(yè)務在2015年中國房地產(chǎn)百強中排名第82位。2016年，葛洲壩地產(chǎn)首次榮獲“2016中國房地產(chǎn)公司品牌價值十強”稱號，并在“2016年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單”中躍居第68位，較2015年提升14位。

2016年，葛洲壩地產(chǎn)確定了“5G科技”為體系的產(chǎn)品戰(zhàn)略方向，體現(xiàn)“綠色、健康、科技、智能”特征的建筑技術體系，完善了行業(yè)綠色科技住宅理論體系，成立的以中科院院士領銜的5G科技專家委員會，企業(yè)品牌地位也在攀升。

伴隨行業(yè)地位的提升，葛洲壩地產(chǎn)也加速了擴張的步伐，而土地儲備對于房企來說無疑是一個最有效的手段。根據(jù)葛洲壩此前公布的年報，2016年，葛洲壩地產(chǎn)新增土地儲備8塊，權益出資84.99億元；2017年，新增土地儲備7塊，權益出資90.03億元；2018年，新增土地儲備4塊，權益出資85.16億元。

從當時的情況來看，葛洲壩地產(chǎn)曾在全國多個城市高價競得"地王"項目，一度成為市場焦點，葛洲壩地產(chǎn)當時也被業(yè)界稱為“地王專業(yè)戶”。

2015年6月，葛洲壩地產(chǎn)以11.04億元巨資拿下上海青浦的商住用地，10月，更是以49.5億元的價格競得北京豐臺花鄉(xiāng)樊家村的地塊。2016年5月，葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元的價格競得南京建鄴區(qū)河西南的宅地，6月，又以24.36億的巨資拿下合肥濱湖的兩地塊。到了2017年6月，葛洲壩地產(chǎn)首次進軍杭州便獲得成功，以43.18億元的高價拿下杭州蔣村的地塊。

然而，這些斥巨資拿下的土地，卻因隨之而來的調(diào)控政策以及行業(yè)調(diào)整而變得棘手。在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常一個項目從拿地到銷售時間不會超過一年，最快的拿地四到五個月就可以開盤銷售，對于葛洲壩地產(chǎn)的一些項目來說，則成了例外。比如，2015年10月拿下的北京豐臺花鄉(xiāng)樊家村地塊，直至2019年5月底才獲得首個預售證，也就是北京中國府。這也為后來的去化問題埋下伏筆。

頻繁的人事調(diào)整

在中國能建吸收合并葛洲壩前后，葛洲壩人事方面頻繁調(diào)整。

2020年4月，時任葛洲壩地產(chǎn)董事長何金鋼、總經(jīng)理周軍華調(diào)回集團總部，接任董事長的是原葛洲壩電力有限責任公司董事長桂桐生，原葛洲壩集團戰(zhàn)略與投資部主任楊揚洋接任總經(jīng)理一職。

2020年10月13日，葛洲壩接到公司間接控股股東中國能建通知，中國能建正在籌劃發(fā)行股份相關的重大事項，該事項可能構成葛洲壩重大資產(chǎn)重組。葛洲壩股票自10月14日起停牌。該事項即為中國能建吸收合并葛洲壩一事。

隨后，10月26日，葛洲壩收到公司總經(jīng)理助理何金鋼書面辭呈，何金鋼因個人原因申請辭去公司總經(jīng)理助理職務。這位葛洲壩的“老人”自此與葛洲壩告別。

中國能建換股吸收合并葛洲壩完成后，2022年初，桂桐生離開葛洲壩地產(chǎn)，調(diào)任葛洲壩水泥公司任董事長。在桂桐生任葛洲壩地產(chǎn)董事長期內(nèi)，中國能建將葛洲壩地產(chǎn)提級為總部集團直管企業(yè)。

2022年3月，葛洲壩地產(chǎn)正式更名為能建城發(fā)。更名4個月后，也就是2022年7月，楊揚洋被任命為能建城發(fā)董事長。

楊揚洋出生于1976年，早年在葛洲壩集團工作期間，他曾先后在多個重點工程項目中擔任技術負責人，參與過長江三峽水利樞紐配套工程、南水北調(diào)中線工程等國家級重大項目的建設管理，積累了豐富的大型工程建設、PPP項目運作及投資經(jīng)驗。

2015年，葛洲壩集團成立PPP事業(yè)部，楊揚洋憑借在工程管理領域的表現(xiàn)，被任命為PPP事業(yè)部總經(jīng)理，主導集團在全國范圍內(nèi)的PPP項目布局，推動了多個城市基礎設施、生態(tài)環(huán)保類PPP項目落地。2018年，他調(diào)任葛洲壩集團戰(zhàn)略與投資部主任，負責集團整體戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局及重大投資決策，期間推動集團在新能源、環(huán)保、地產(chǎn)等領域的多元化拓展。

直到2020年4月，葛洲壩地產(chǎn)尋求轉(zhuǎn)型，急需既懂工程建設、又擅長投資運作的復合型管理人才，楊揚洋臨危受命，出任葛洲壩地產(chǎn)總經(jīng)理，他也由此跨界進入地產(chǎn)行業(yè)。

吸收合并后，由于房地產(chǎn)業(yè)務在中國能建占比不高，能建城發(fā)在市場上的聲音也有所降低。在轉(zhuǎn)型期間，能建城發(fā)引入多位經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)理人，比如蕭睿，在2023年7月進入能建城發(fā)擔任黨委副書記、總經(jīng)理。蕭睿曾在招商蛇口有過21年工作經(jīng)歷，之后在金科集團、禹洲集團、重慶華宇等房企任職。

業(yè)績增長乏力

隨著重組完成，管理團隊的調(diào)整，以及公司內(nèi)部的改革，也帶來了一些成效。2021年，能建城發(fā)新獲取項目從拿地到完成建筑概念方案設計時間平均23天，較以往提速25%，2022年提升至19天，2023年進一步壓縮至平均16.7天。

在2023年度營銷工作總結暨2024年度工作動員會上，蕭睿指出，2024年公司上下要“一切工作以銷售和回款為導向”，緊盯“實現(xiàn)銷售、支持銷售”的核心任務。

目前，從能建城發(fā)項目去化情況來看，近兩年取得的土地，項目整體去化良好。但是行業(yè)向好時大舉擴張，隨著行業(yè)步入調(diào)整期，問題卻開始顯現(xiàn)，歷史庫存的消化變得棘手。北京中國府就是一個典型案例，該項目自開盤以來去化率持續(xù)低迷，成了能建城發(fā)一個“老大難”項目。

2015年10月，葛洲壩地產(chǎn)以49.5億元的價格拿下北京豐臺花鄉(xiāng)樊家村地塊，條件是需要同時配建6.18萬平方米回遷房以及4.1萬平方米公租房。據(jù)測算，該地塊商品房住宅部分樓面價高達7.5萬，刷新了當時北京“單價地王”紀錄。

此前，這一紀錄的保持者為融創(chuàng)中國。2013年9，融創(chuàng)中國拿下農(nóng)展館地塊，樓面價為7.3萬元。后來，融創(chuàng)中國在這一地塊建設的項目為北京壹號院。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前北京壹號院二手房價格超過17萬 /平方米。

葛洲壩地產(chǎn)拿下北京豐臺花鄉(xiāng)樊家村地塊之后，一直到2019年5月18日才取得預售證，項目即為北京中國府，備案名為?紫苑嘉園。當時媒體報道稱，開盤兩年多后，北京中國府網(wǎng)簽只有16套。

隨后，北京中國府進入現(xiàn)房銷售階段。從現(xiàn)房備案公示信息來看，2023年，北京中國府多次取證。2024年3月6日，11號樓取證，獲批銷售套數(shù)共計42套，其中包括住宅8套，其余為庫房。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，截至目前，11號樓該次取證的8套住宅已簽約3套，成交均價118330.38元/平方米。最近的一次取證時間是今年8月21日，12號和14號樓取證，截至目前，該次取證的住宅均未簽約。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，北京中國府項目去化承壓，主要受兩方面因素制約。首先，高地價推高了開發(fā)成本，導致項目定價空間受限；此外，豐臺區(qū)近年土地供應持續(xù)放量，新房庫存高企，市場競爭白熱化。區(qū)域內(nèi)金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌、建發(fā)金茂觀宸等新盤入市，在有限的市場需求下進一步分流客戶，加劇了中國府的銷售壓力。

雖然北京中國府坐擁成熟配套 ，但由于缺乏差異化亮點，在當前高度內(nèi)卷的市場環(huán)境下難以突圍，與豐臺區(qū)其他“好房子”相比，沒有競爭優(yōu)勢。

大舉擴張拿地給能建城發(fā)帶來了資金壓力，再加上推盤節(jié)奏緩慢，難以通過銷售回流緩解資金問題，導致能建城發(fā)資金鏈承壓。根據(jù)企查查財務數(shù)據(jù)顯示，能建城發(fā)2023和2024年資產(chǎn)負債率分別為91.88%和91.98%。而根據(jù)中信建投研報，2024年房企仍處在降杠桿階段，樣本房企2024年底整體資產(chǎn)負債率為71.6%。

從業(yè)績方面來看，2024年，能建城發(fā)實現(xiàn)營業(yè)總收入162.30億元，同比增長49.68%；但凈利潤為1209.30萬元，同比減少83.21%。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然能建城發(fā)努力去化存量，探索轉(zhuǎn)型發(fā)展，但銷售業(yè)績卻一直不盡如人意，公司仍面臨以往高杠桿時期遺留的庫存去化等問題。當企業(yè)處于整合與重大戰(zhàn)略調(diào)整期時，高管團隊的穩(wěn)定是確保戰(zhàn)略持續(xù)性的關鍵因素。而如今高管團隊生變，無疑為正處于轉(zhuǎn)型期的能建城發(fā)增添了新的不確定性因素。