文 | 張馨儀

青島嶗山前海一線豪宅區(qū)再度迎來土地供應。據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的出讓公告顯示，位于嶗山區(qū)前海一線王家村的LS0301-36-1地塊于10月9日正式掛牌。該地塊具體位置在王家村梅嶺東路以南、規(guī)劃六路以東，占地面積6470平方米，規(guī)劃建筑面積約1.42萬平方米，容積率2.2，建筑密度30%，綠地率35%，建筑限高54米。

地塊起始樓面地價為22039元/平方米，起拍總價3.14億元，定于10月30日上午9點30分通過網(wǎng)上拍賣出讓。根據(jù)出讓要求，競買人可單獨或聯(lián)合申請，但不接受個人競買。

起始單價創(chuàng)片區(qū)新低

值得關注的是，此次掛牌地塊的起始樓面價創(chuàng)下了王家村片區(qū)已上市地塊中的最低值。對比歷史成交數(shù)據(jù)，這一價格較2024年出讓的柏悅府項目地塊起始價28796元/平方米低了6757元/平方米，同時也較今年7月君一控股競得的17號地塊起始價22500元/平方米低了461元/平方米。

回顧該片區(qū)土地出讓歷程，王家村已成為高端項目聚集區(qū)。2024年柏悅府地塊以39516元/平方米成交，溢價率達37.23%，一度成為全省制高點；而今年7月君一地塊經(jīng)197輪競價，以26500元/平方米成交，溢價率17.78%。此次新推地塊的定價，或預示著土地市場正在回歸理性。

區(qū)位價值稟賦優(yōu)越，配套成熟完善

盡管起始單價走低，地塊的區(qū)位價值依然突出。交通方面，周邊擁有藍谷快線、規(guī)劃地鐵5號線及香港東路、松嶺路等主干道，形成立體交通網(wǎng)絡。教育資源涵蓋松嶺路小學、海山幼兒園等，另有規(guī)劃中的社區(qū)體育中心與衛(wèi)生中心。

此外，地塊西距青島市博物館、青島大劇院僅900米，1.4公里內(nèi)可達麗達商業(yè)中心，東側800米則為午山城市公園綠地。兼具文化氛圍、商業(yè)活力與自然景觀，為其打造高端住宅奠定堅實基礎。

高端市場競爭加劇，產(chǎn)品差異化成關鍵

目前，王家村片區(qū)已匯聚海信·海德山莊、柏悅府、天一仁和·吾疆、銀豐·玖璽臺等多個高端項目，市場競爭日趨激烈。

海信·海德山莊已交付，產(chǎn)品涵蓋168–300平方米洋房與小高層，及413–562平方米別墅；柏悅府規(guī)劃6棟住宅，引入“四代宅”理念，配備大露臺、空中花園等創(chuàng)新設計；天一仁和·吾疆主打225–450平方米大平層及頂復產(chǎn)品，均價6–7萬元/平方米。

隨著銀豐·玖璽臺、君一新地塊等項目陸續(xù)入市，嶗山前海一線高端住宅格局正逐步成型。在此背景下，新地塊2.2的容積率與54米建筑限高，為開發(fā)商打造差異化產(chǎn)品、突破同質(zhì)競爭提供可能。

截至目前，已有多個開發(fā)企業(yè)表示對該地塊感興趣。最終花落誰家，將在10月30日的拍賣會上見分曉。

作為青島核心城區(qū)，嶗山區(qū)前海一線土地資源日益稀缺，每一宗土地的出讓都牽動著市場的神經(jīng)。此次王家村地塊以區(qū)域最低起拍價亮相，既考驗市場對嶗山片區(qū)價值的認可度，也將影響青島高端住宅市場未來格局。