文｜酒管財(cái)經(jīng)

8年前的北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店里，融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)和富力正進(jìn)行一場(chǎng)事關(guān)國(guó)內(nèi)豪華酒店史上最大規(guī)模交易。

最后，富力地產(chǎn)以189.55億元的“撿漏價(jià)”從萬(wàn)達(dá)手中打包收購(gòu)77家酒店。

收購(gòu)?fù)瓿珊笞鴵?1家豪華酒店的富力，頭頂全球最大豪華酒店業(yè)主的光環(huán)，一時(shí)間風(fēng)光無(wú)限。

8年后， 隨著長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以5.14億元的起拍價(jià)易主，這位全球最大豪華酒店業(yè)主手中的酒店已經(jīng)從91家減少到只有21家了。

而近期被擺上貨架折價(jià)拋售的，還有泉州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店、廊坊富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店、寧德富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店......

短短8年，劇情徹底反轉(zhuǎn)。

如今的富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標(biāo)的。

01 全球最大豪華酒店業(yè)主”大甩賣“

由于資金流承壓，早在2022年富力就開(kāi)啟“賣酒店求生”模式，但市場(chǎng)反應(yīng)遠(yuǎn)不及預(yù)期。

2022年6月，北京萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購(gòu)成本虧損653萬(wàn)元；

同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%；2024年，倫敦ONE項(xiàng)目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購(gòu)價(jià)縮水46%。

2023年，富力相繼出售武漢富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店、西安富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以及長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店。

據(jù)位酒店資產(chǎn)管理人士透露，富力目前出售的酒店不只這幾家，五年前其收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)73家酒店，基本都在待售名單上，由富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉的弟弟李思源負(fù)責(zé)對(duì)接。

曾有多家媒體向富力求證酒店出售計(jì)劃及進(jìn)展，但富力均表示一切以公司公告為準(zhǔn)。

2024年9月，富力地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息，其附屬公司兆晞?dòng)邢薰?、御逸有限公司及富力（香港）有限公司收到?dān)保代理人通知，委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited對(duì)旗下68家酒店及一幢寫(xiě)字樓實(shí)施資產(chǎn)接管。

此次接管是由于一筆未償還的境外債務(wù)，具體金額為6.14億美元，債權(quán)人之一為淡馬錫旗下Seatown Private Credit Master Fund（持有18%份額）。

而這些酒店資產(chǎn)正是2017年富力地產(chǎn)收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包核心部分。

由于68家酒店資產(chǎn)被接管，富力旗下90家酒店一度銳減到22家。

據(jù)其2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露，富力旗下?lián)碛?2家運(yùn)營(yíng)中酒店，分別由萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)等酒店管理集團(tuán)管理。

隨著長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以5.14億元的起拍價(jià)易主，這位全球最大豪華酒店業(yè)主手中的酒店再度減少到只有21家。

然而，富力酒店的“割肉拋售”似乎還在繼續(xù)。

9月23日，廊坊富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店再次折上折起拍。

其首次法拍為7折起拍，起拍價(jià)1.94億，折合5201元/㎡，9月23日因無(wú)人報(bào)名流拍。

9月26日其在流拍價(jià)基礎(chǔ)上再次8折拍賣，起拍價(jià)1.552億，折合4160元/㎡。

10月23日，寧德富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店將降價(jià)后二次法拍，本次法拍為56折起拍，起拍價(jià)約2.78億，折合單價(jià)為6552元/㎡。

11月3日，泉州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店將以3.3億元起拍價(jià)公開(kāi)拍賣。

從買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)到賣賣賣，對(duì)于風(fēng)雨飄搖的富力來(lái)說(shuō)，好不容易在2022年搞定了債務(wù)重組，接下來(lái)可能又要進(jìn)入到大甩賣的時(shí)刻了，30年的積累不知道最后能剩多少。

02 拖后腿的并非酒店業(yè)務(wù)

值得注意的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過(guò)資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年富力地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達(dá)到177.1億元，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)316.76億元，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。

可以說(shuō)，富力正面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標(biāo)的。

因?yàn)?，真正拖后腿的并非酒店業(yè)務(wù)，反而是酒店業(yè)務(wù)受富力高杠桿的拖累。

截至2025年6月末，富力地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有2480.98億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)975.94億元。

相較于短債壓力，富力地產(chǎn)流動(dòng)性十分緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有6.88億元。

其實(shí)，酒店業(yè)務(wù)一直是富力的一大金字招牌。

富力早在2004年便進(jìn)入高端酒店業(yè)，六次獲得中國(guó)酒店業(yè)最佳業(yè)主，至今仍保持亞太區(qū)麗思卡爾頓品牌最大業(yè)主名號(hào)。

2011—2016年，富力酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額占投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額的比重均在55%以上。

廣州柏悅、廣州君悅、廣州麗思卡爾頓、北京富力萬(wàn)麗、成都麗思卡爾頓、哈爾濱麗思卡爾頓.....

在早期奢華酒店進(jìn)軍中國(guó)的歷程中，富力一定是個(gè)繞不開(kāi)的明星業(yè)主。

然而，高杠桿疊加運(yùn)營(yíng)成本壓力，一直在拖累富力的酒店業(yè)務(wù)。

2018年至2024年，富力地產(chǎn)酒店分別盈利-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元、-15.3億元、-9.04億、-26.19億元。

單從利潤(rùn)來(lái)看，富力的酒店業(yè)務(wù)的確是連年虧損。

但細(xì)看2018年至2024年的營(yíng)業(yè)收入，分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元、40.4億元、63.65億元、43.73億元；

營(yíng)業(yè)成本分別是56.92億元、55.26億元、40.15億元、42.7億元、55.7億元、72.65億元、69.92億元。

富力的酒店?duì)I收，放在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)系酒店中當(dāng)屬前列。

只可惜外部高昂的融資成本持續(xù)吞噬利潤(rùn)，富力的酒店業(yè)務(wù)也難逃虧損怪圈。

接下來(lái)，高杠桿上走鋼絲的富力手中僅剩的21家豪華酒店或許還要繼續(xù)“渡劫”。

03 比回血更重要的是”療傷“

從2023年開(kāi)始，地產(chǎn)商的豪華酒店拋售潮愈加明顯。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末內(nèi)地酒店投資交易總額達(dá)到了178.7億元。

其中68%的賣方為地產(chǎn)公司，12%為房地產(chǎn)基金。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、融資困難的背景下，地產(chǎn)公司紛紛選擇變現(xiàn)酒店資產(chǎn)，以緩解資金鏈壓力。

近兩年高端酒店的業(yè)績(jī)，更是不忍直視。

以全國(guó)12個(gè)核心城市為樣本，平均RevPAR下跌5.5%。

其中，有正增長(zhǎng)的城市只剩下北京和上海，而下跌最狠的前三名，是三亞、武漢和蘇州。

去年9月，一段討薪視頻火遍網(wǎng)絡(luò)，然而發(fā)生地是惠州洲際度假酒店，一群?jiǎn)T工圍著酒店管理層討要拖欠了9個(gè)月的工資和20個(gè)月的社保公積金。

據(jù)了解，惠州洲際度假酒店也曾生意火爆，員工數(shù)達(dá)五六百人。

只是后來(lái)，由于軟硬件設(shè)施過(guò)于老化，不少客人在入住后抱怨名不符實(shí)，生意越來(lái)越差。

如果后期酒店全面翻新，需要的資金可能超過(guò)2億元。

而這家酒店背后，正是富力地產(chǎn)。

2025年上半年，高端及以下級(jí)別酒店同樣面臨“量?jī)r(jià)齊跌”的困境，RevPAR降幅在6%-8%之間。

顯然，以房地產(chǎn)利潤(rùn)養(yǎng)酒店的模式目前已經(jīng)不再可行。

房企當(dāng)前出售酒店的主要目的還是減重，將原本持有的重資產(chǎn)不斷輕化，用以回籠資金來(lái)“療傷”。

酒店業(yè)務(wù)板塊可以是地產(chǎn)商們“回血”的優(yōu)質(zhì)血包，但光憑出售酒店資產(chǎn)是無(wú)法扭轉(zhuǎn)負(fù)債高壓現(xiàn)狀的。

隨著國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，許多酒店巨頭都在進(jìn)場(chǎng)拼搶存量物業(yè)，這給地產(chǎn)酒店在存量市場(chǎng)中帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)的高端酒店物業(yè)70%都在地產(chǎn)商的手中。

地產(chǎn)商如何充分發(fā)揮手中高端酒店物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，重視品牌價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)手中酒店資產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。

在世茂喜達(dá)的一場(chǎng)業(yè)主答謝會(huì)上，品牌方曾直言不諱其最大優(yōu)勢(shì)之一就是“作為一家具有業(yè)主視角的酒店管理集團(tuán)，與房地產(chǎn)商采購(gòu)體系直接嫁接，可以嚴(yán)格把控建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)成本的考量，確保高投資回報(bào)率”。

規(guī)?；瘮U(kuò)張是每一個(gè)酒店集團(tuán)的目標(biāo)，但地產(chǎn)酒店尤其是高端酒店貴在精，而不在量。

地產(chǎn)酒店要做的不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品，而是打造高品質(zhì)的精品，讓酒店回歸住宿屬性、商品屬性，利潤(rùn)才能得以保障，真正讓地產(chǎn)酒店實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理的道路。

8年前，吃進(jìn)77家酒店富力算過(guò)一筆賬：一年能產(chǎn)生70億的收入、15億的凈利潤(rùn)，價(jià)格不高，是個(gè)好買(mǎi)賣。

可惜，房產(chǎn)生意比高端酒店還慘淡。

8年后的富力流動(dòng)負(fù)債有2480.98億元，一年內(nèi)975.94億元，而公司的賬上只有38.64億元的現(xiàn)金流。

富力這位昔日全球最大豪華酒店業(yè)主的“酒店夢(mèng)”能否延續(xù)，或許只能等待剩下的21家酒店給出最后的答案。