界面新聞?dòng)浾?| 李香才

近期，兩家房企債務(wù)重組傳來(lái)好消息。融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。碧桂園（02007.HK）境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會(huì)議上獲得通過(guò)，公司將于12月4日進(jìn)行的聆訊上尋求法院認(rèn)許該計(jì)劃。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬(wàn)億元，出險(xiǎn)房企近2萬(wàn)億債務(wù)進(jìn)入安全期。

接受界面新聞采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。不過(guò)，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組雖然解決了“存量”問(wèn)題，但未來(lái)發(fā)展最終要靠自身的“造血”能力提升。

輕裝上陣

11月5日晚間，融創(chuàng)中國(guó)在港交所發(fā)布公告，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。

公告稱，尋求高等法院批準(zhǔn)計(jì)劃的呈請(qǐng)于11月5日進(jìn)行聆訊，而計(jì)劃已根據(jù)高等法院作出的指令獲得批準(zhǔn)。批準(zhǔn)令于11月5日送呈公司注冊(cè)處進(jìn)行登記。

該項(xiàng)計(jì)劃須待所有計(jì)劃條件獲達(dá)成后，方可生效，即：占親身或通過(guò)視頻會(huì)議（每種情況均包括法團(tuán)授權(quán)代表）或委任代表出席計(jì)劃會(huì)議并于會(huì)上投票的簡(jiǎn)單多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人批準(zhǔn)計(jì)劃（無(wú)論有否修訂），且金額上占親身或通過(guò)視頻會(huì)議（每種情況均包括法團(tuán)授權(quán)代表）或委任代表出席計(jì)劃會(huì)議并于會(huì)上投票的投票計(jì)劃債權(quán)總額至少75%；高等法院批準(zhǔn)計(jì)劃（無(wú)論有否修訂）；一份經(jīng)加蓋印章的批準(zhǔn)令副本已于公司注冊(cè)處辦理登記。

根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)披露，所有計(jì)劃條件已達(dá)成，計(jì)劃生效日期為11月5日。公司將適時(shí)另行刊發(fā)公告，以向公司股東及其他投資者告知有關(guān)重組（包括但不限于重組生效日期）的任何重大進(jìn)展。

回顧融創(chuàng)中國(guó)境外債重組歷程，公司今年1月啟動(dòng)境外債重組，4月公布了重組方案，到6月爭(zhēng)取到超75%債權(quán)人支持，10月獲超98%債權(quán)人高票通過(guò)。

根據(jù)計(jì)劃，融創(chuàng)中國(guó)推出全額債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)，將向債權(quán)人分派兩種新的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債：一類轉(zhuǎn)股價(jià)為6.80港元/股，可在重組生效日起6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股；另一類轉(zhuǎn)股價(jià)為3.85港元/股，可在重組后18至30個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股。重組方案還創(chuàng)新引入了股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定計(jì)劃等安排，確保公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與骨干團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定。

融創(chuàng)中國(guó)表示：“此次重組方案的落地，將為公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)奠定重要基礎(chǔ)。方案核心選項(xiàng)全額債轉(zhuǎn)股，將上市公司發(fā)行或擔(dān)保的債務(wù)徹底化解，使公司輕裝上陣。方案也賦予債權(quán)人靈活選擇，既可在不同節(jié)點(diǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)股實(shí)現(xiàn)退出，也可選擇長(zhǎng)期持股，共享未來(lái)股權(quán)價(jià)值上升的潛在收益?！?/p>

值得注意的是，2023年，融創(chuàng)中國(guó)率先完成第一輪境外債重組，采取“化債+展期”的主體思路，創(chuàng)新引入強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)，推出含有新票據(jù)、可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)股票的可選“菜單”，受到債權(quán)人支持。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水接受界面新聞采訪時(shí)分析指出：“融創(chuàng)此次境外債務(wù)重組方案獲得了高達(dá)98.5%的債權(quán)人支持，說(shuō)明得到了市場(chǎng)認(rèn)可。此次香港高等法院批準(zhǔn)，標(biāo)志著融創(chuàng)第二輪境內(nèi)外債務(wù)重組全部完成，這輪債務(wù)重組后整體償債壓力預(yù)計(jì)下降近600億元人民幣，每年可節(jié)約大量利息支出。隨著債務(wù)規(guī)模減少，資產(chǎn)負(fù)債率明顯下降，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，有利于公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)?！?/p>

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對(duì)界面新聞分析說(shuō)：“此次境外債化解，再加上一些境內(nèi)債重組，到今年年底融創(chuàng)中國(guó)財(cái)報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率估計(jì)能降到70%。關(guān)鍵每年實(shí)打?qū)嵐?jié)省幾十億的利息，近幾年融創(chuàng)是可以真正輕裝上陣了。加上管理層比較穩(wěn)定，激勵(lì)措施也足夠，國(guó)際資本市場(chǎng)信心會(huì)恢復(fù)不少，后方或者總部穩(wěn)定了，能夠安心解決一個(gè)個(gè)具體項(xiàng)目的問(wèn)題?！?/p>

21家出險(xiǎn)房企化債1.2萬(wàn)億元

除了融創(chuàng)中國(guó)之外，碧桂園債務(wù)重組也傳來(lái)好消息。碧桂園11月6日在港交所公告，公司境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會(huì)議上獲得通過(guò)。公司將于12月4日進(jìn)行的聆訊上尋求法院認(rèn)許該計(jì)劃。

在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，碧桂園重組方案均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過(guò)75%債權(quán)金額的贊成票。其中，組別一（銀團(tuán)貸款組別）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別一出席并投票債權(quán)金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權(quán)）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別二出席并投票債權(quán)金額的96.03%，達(dá)成裁定通過(guò)的必要條件。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬(wàn)億元，將極大減輕這些企業(yè)在短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力。這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模接近2萬(wàn)億，短期內(nèi)償還壓力較小，進(jìn)入安全期。出險(xiǎn)房企通過(guò)多種方式削債，改善資產(chǎn)負(fù)債表。出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月，完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、龍光、旭輝。完成境外債重組企業(yè)有中梁、當(dāng)代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。

需要看到，雖然一些房企債務(wù)重組取得進(jìn)展，但是依然面臨諸多考驗(yàn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴界面新聞：“對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組解決了‘存量’問(wèn)題，但公司未來(lái)的健康發(fā)展最終要靠自身的‘造血’能力，市場(chǎng)銷售的持續(xù)回暖是其恢復(fù)現(xiàn)金流和盈利的關(guān)鍵?！＝桓丁钱?dāng)前融創(chuàng)的首要工作，也是評(píng)估其經(jīng)營(yíng)是否步入正軌的核心指標(biāo)，公司正全力以赴沖刺全年的交付目標(biāo)，預(yù)計(jì)在年底基本完成全部任務(wù)。這項(xiàng)工作的順利完成，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心、維持社會(huì)穩(wěn)定至關(guān)重要?！?/p>

此外，融創(chuàng)中國(guó)仍面臨銷售與資產(chǎn)盤活的壓力。雖然上海、北京等地的高端項(xiàng)目（如“壹號(hào)院”系列）銷售表現(xiàn)亮眼，但公司整體合同銷售金額仍面臨壓力，如何加速其他項(xiàng)目的去化，并成功盤活剩余的存量資產(chǎn)，是融創(chuàng)需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

劉水指出，當(dāng)前部分出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組依然存在較多困難。首先是市場(chǎng)環(huán)境挑戰(zhàn)，商品房銷售額顯著下滑，房企銷售回款艱難，現(xiàn)金流緊張，削弱償債基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)格下行，可用于抵押或處置的資產(chǎn)價(jià)值縮水，增加了債務(wù)重組的難度。另外，債權(quán)博弈復(fù)雜，債權(quán)人（如債券持有人、銀行、信托等）訴求多樣，難以就削債比例、還款期限等關(guān)鍵條款達(dá)成共識(shí)。

“必須認(rèn)識(shí)到，債務(wù)重組只是‘輸血’，解決暫時(shí)的流動(dòng)性危機(jī)，而根本出路在于恢復(fù)企業(yè)自身的‘造血’能力。這意味著房企在化債的同時(shí)，必須全力保障項(xiàng)目交付，以重建市場(chǎng)信心。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身情況探索向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商、城市更新等符合政策導(dǎo)向的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型?！眲⑺硎?。

陸鼎對(duì)界面新聞分析說(shuō)：“市場(chǎng)形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)，存貨儲(chǔ)備的錯(cuò)配，融資渠道枯竭，管理團(tuán)隊(duì)的耗散，債權(quán)人的博弈，這些問(wèn)題對(duì)于很多出險(xiǎn)民營(yíng)房企而言，自身能夠騰挪的空間太小了。當(dāng)然這也是行業(yè)重組、破產(chǎn)、兼并、集中度提升的必然過(guò)程?！?/p>