界面新聞記者 | 李香才

近期，兩家房企債務重組傳來好消息。融創(chuàng)中國（01918.HK）約96億美元的境外債務重組獲香港高等法院批準。碧桂園（02007.HK）境外債務重組方案在11月5日的債權人會議上獲得通過，公司將于12月4日進行的聆訊上尋求法院認許該計劃。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元，出險房企近2萬億債務進入安全期。

接受界面新聞采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風險出清進程。不過，對于出險房企來說，債務重組雖然解決了“存量”問題，但未來發(fā)展最終要靠自身的“造血”能力提升。

輕裝上陣

11月5日晚間，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告，約96億美元的境外債務重組獲香港高等法院批準。

公告稱，尋求高等法院批準計劃的呈請于11月5日進行聆訊，而計劃已根據(jù)高等法院作出的指令獲得批準。批準令于11月5日送呈公司注冊處進行登記。

該項計劃須待所有計劃條件獲達成后，方可生效，即：占親身或通過視頻會議（每種情況均包括法團授權代表）或委任代表出席計劃會議并于會上投票的簡單多數(shù)計劃債權人批準計劃（無論有否修訂），且金額上占親身或通過視頻會議（每種情況均包括法團授權代表）或委任代表出席計劃會議并于會上投票的投票計劃債權總額至少75%；高等法院批準計劃（無論有否修訂）；一份經(jīng)加蓋印章的批準令副本已于公司注冊處辦理登記。

根據(jù)融創(chuàng)中國披露，所有計劃條件已達成，計劃生效日期為11月5日。公司將適時另行刊發(fā)公告，以向公司股東及其他投資者告知有關重組（包括但不限于重組生效日期）的任何重大進展。

回顧融創(chuàng)中國境外債重組歷程，公司今年1月啟動境外債重組，4月公布了重組方案，到6月爭取到超75%債權人支持，10月獲超98%債權人高票通過。

根據(jù)計劃，融創(chuàng)中國推出全額債轉股選項，將向債權人分派兩種新的強制可轉換債：一類轉股價為6.80港元/股，可在重組生效日起6個月內(nèi)轉股；另一類轉股價為3.85港元/股，可在重組后18至30個月內(nèi)轉股。重組方案還創(chuàng)新引入了股權結構穩(wěn)定計劃、團隊穩(wěn)定計劃等安排，確保公司股權結構與骨干團隊的穩(wěn)定。

融創(chuàng)中國表示：“此次重組方案的落地，將為公司經(jīng)營恢復奠定重要基礎。方案核心選項全額債轉股，將上市公司發(fā)行或擔保的債務徹底化解，使公司輕裝上陣。方案也賦予債權人靈活選擇，既可在不同節(jié)點通過轉股實現(xiàn)退出，也可選擇長期持股，共享未來股權價值上升的潛在收益?！?/p>

值得注意的是，2023年，融創(chuàng)中國率先完成第一輪境外債重組，采取“化債+展期”的主體思路，創(chuàng)新引入強制可轉債選項，推出含有新票據(jù)、可轉換債券、強制可轉換債券、融創(chuàng)服務股票的可選“菜單”，受到債權人支持。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水接受界面新聞采訪時分析指出：“融創(chuàng)此次境外債務重組方案獲得了高達98.5%的債權人支持，說明得到了市場認可。此次香港高等法院批準，標志著融創(chuàng)第二輪境內(nèi)外債務重組全部完成，這輪債務重組后整體償債壓力預計下降近600億元人民幣，每年可節(jié)約大量利息支出。隨著債務規(guī)模減少，資產(chǎn)負債率明顯下降，修復資產(chǎn)負債表，有利于公司的可持續(xù)經(jīng)營?！?/p>

北京盈科（上海）律師事務所資產(chǎn)律師陸鼎對界面新聞分析說：“此次境外債化解，再加上一些境內(nèi)債重組，到今年年底融創(chuàng)中國財報資產(chǎn)負債率估計能降到70%。關鍵每年實打實節(jié)省幾十億的利息，近幾年融創(chuàng)是可以真正輕裝上陣了。加上管理層比較穩(wěn)定，激勵措施也足夠，國際資本市場信心會恢復不少，后方或者總部穩(wěn)定了，能夠安心解決一個個具體項目的問題?！?/p>

21家出險房企化債1.2萬億元

除了融創(chuàng)中國之外，碧桂園債務重組也傳來好消息。碧桂園11月6日在港交所公告，公司境外債務重組方案在11月5日的債權人會議上獲得通過。公司將于12月4日進行的聆訊上尋求法院認許該計劃。

在兩個債務組別的投票中，碧桂園重組方案均獲得出席并投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。其中，組別一（銀團貸款組別）贊成票對應債權金額占組別一出席并投票債權金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權）贊成票對應債權金額占組別二出席并投票債權金額的96.03%，達成裁定通過的必要條件。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業(yè)在短期內(nèi)公開債務償還壓力。這些企業(yè)總有息負債規(guī)模接近2萬億，短期內(nèi)償還壓力較小，進入安全期。出險房企通過多種方式削債，改善資產(chǎn)負債表。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風險出清進程。

根據(jù)統(tǒng)計，截至2025年10月，完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝。完成境外債重組企業(yè)有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。

需要看到，雖然一些房企債務重組取得進展，但是依然面臨諸多考驗。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴界面新聞：“對于融創(chuàng)中國來說，債務重組解決了‘存量’問題，但公司未來的健康發(fā)展最終要靠自身的‘造血’能力，市場銷售的持續(xù)回暖是其恢復現(xiàn)金流和盈利的關鍵?！＝桓丁钱斍叭趧?chuàng)的首要工作，也是評估其經(jīng)營是否步入正軌的核心指標，公司正全力以赴沖刺全年的交付目標，預計在年底基本完成全部任務。這項工作的順利完成，對于恢復市場信心、維持社會穩(wěn)定至關重要?！?/p>

此外，融創(chuàng)中國仍面臨銷售與資產(chǎn)盤活的壓力。雖然上海、北京等地的高端項目（如“壹號院”系列）銷售表現(xiàn)亮眼，但公司整體合同銷售金額仍面臨壓力，如何加速其他項目的去化，并成功盤活剩余的存量資產(chǎn)，是融創(chuàng)需要解決的現(xiàn)實問題。

劉水指出，當前部分出險房企進行債務重組依然存在較多困難。首先是市場環(huán)境挑戰(zhàn)，商品房銷售額顯著下滑，房企銷售回款艱難，現(xiàn)金流緊張，削弱償債基礎。資產(chǎn)價格下行，可用于抵押或處置的資產(chǎn)價值縮水，增加了債務重組的難度。另外，債權博弈復雜，債權人（如債券持有人、銀行、信托等）訴求多樣，難以就削債比例、還款期限等關鍵條款達成共識。

“必須認識到，債務重組只是‘輸血’，解決暫時的流動性危機，而根本出路在于恢復企業(yè)自身的‘造血’能力。這意味著房企在化債的同時，必須全力保障項目交付，以重建市場信心。同時，應根據(jù)自身情況探索向不動產(chǎn)運營服務商、城市更新等符合政策導向的新發(fā)展模式轉型?！眲⑺硎?。

陸鼎對界面新聞分析說：“市場形勢風險，存貨儲備的錯配，融資渠道枯竭，管理團隊的耗散，債權人的博弈，這些問題對于很多出險民營房企而言，自身能夠騰挪的空間太小了。當然這也是行業(yè)重組、破產(chǎn)、兼并、集中度提升的必然過程?！?/p>