界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

碧桂園境外債重組跨過了最關(guān)鍵的一道坎。

11月6日，碧桂園（HK02007）發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組方案在11月5日舉行的債權(quán)人會(huì)議上獲高票通過。在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，贊成票均超過75%，其中組別一（銀團(tuán)貸款組別）贊成金額占比83.71%，組別二（美元債及其他債權(quán)）更是高達(dá)96.03%。

碧桂園方面向界面新聞透露，此次納入境外重組范圍的債務(wù)規(guī)模合計(jì)約177億美元，以兌換匯率7.2計(jì)，折合人民幣約1270億元。

“此次事件意義重大，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中對(duì)界面新聞表示，“對(duì)碧桂園而言，意味著其可以輕裝上陣進(jìn)入新發(fā)展軌道；對(duì)行業(yè)來說，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清取得了實(shí)質(zhì)性成果。”

而就在重組結(jié)果公布的兩周前，在佛山舉辦的民營(yíng)企業(yè)家大會(huì)上已釋放出積極信號(hào)。會(huì)中，碧桂園總裁莫斌被安排在主席臺(tái)頭排就座，佛山市委常委、順德區(qū)委書記陳新文在發(fā)言中不僅特別提及碧桂園已重返世界500強(qiáng)，更公開表示：“相信經(jīng)歷一些波折之后，碧桂園一定會(huì)鳳凰涅槃、浴火重生?！?/span>

從去年深陷流動(dòng)性危機(jī)到如今境外債務(wù)重組通關(guān)，碧桂園在這場(chǎng)生死突圍中，終于迎來了階段性轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

300天攻堅(jiān)

本次重組歷程可追溯至今年1月9日，碧桂園披露了重組方案的關(guān)鍵條款，至此次債權(quán)人會(huì)議投票通過，全程歷時(shí)300天。

碧桂園境外重組債務(wù)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涵蓋合計(jì)約177億美元本息的34筆境外債務(wù)或償債義務(wù)。這些債務(wù)覆蓋多個(gè)法律轄區(qū)，包括紐約法管轄的美元債、英國(guó)法管轄的可轉(zhuǎn)債，以及香港法管轄的銀團(tuán)貸款等。

與多數(shù)出險(xiǎn)房企不同，碧桂園選擇在發(fā)生公開違約前就主動(dòng)啟動(dòng)談判，被市場(chǎng)視為“預(yù)防式重組”，這一策略為后續(xù)協(xié)商留出了寶貴的時(shí)間與空間。

回顧這300天的重組歷程，從最初委任顧問制定方案，到與遍布全球的債權(quán)人展開多輪談判，再到最終方案獲得高票通過，碧桂園團(tuán)隊(duì)完成了一場(chǎng)艱巨的“跨國(guó)闖關(guān)”。

按照計(jì)劃，碧桂園將于年12月4日進(jìn)行法院裁定聆訊，這將是境外重組落地前的最后一環(huán)。若順利通過，碧桂園將實(shí)現(xiàn)從風(fēng)險(xiǎn)緩釋到財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

從給出的重組方案來看，碧桂園的核心突破在于采用了“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”的多元組合工具，從債務(wù)規(guī)模、期限、成本三個(gè)維度實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性優(yōu)化。

方案提供了多種選項(xiàng)組合，包括全額轉(zhuǎn)股、大額轉(zhuǎn)股與小額留債組合、小額轉(zhuǎn)股與大額留債組合、全額留債等，滿足了不同類型債權(quán)人的差異化需求。這種靈活多樣的選擇空間，成為方案高票通過的重要基礎(chǔ)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在采訪中對(duì)界面新聞指出，此次重組的核心不再是展期，而是通過債轉(zhuǎn)股、實(shí)物付息、新債置換舊債以及工具組合等多種方式來推進(jìn)?！跋鳒p債務(wù)是最大特征?！?/span>

據(jù)碧桂園方面向界面新聞透露，此次境外債重組完成后，碧桂園預(yù)計(jì)削減約117億美元（人民幣840億元）有息債務(wù)，重組完成后，預(yù)計(jì)確認(rèn)最高約700億元人民幣的重組收益，其將顯著增厚凈資產(chǎn)，進(jìn)一步夯實(shí)其財(cái)務(wù)安全墊。

更關(guān)鍵的是，新債務(wù)工具的融資成本降至1.0%-2.5%，較原有債務(wù)利率大幅降低。債務(wù)期限最長(zhǎng)達(dá)11.5年，為行業(yè)最長(zhǎng)之一，為碧桂園穿越周期提供了充足的財(cái)務(wù)緩沖空間。

自救與堅(jiān)守

碧桂園債務(wù)重組方案能獲得債權(quán)人高票支持，背后是多方利益的理性權(quán)衡與公司近一年來不懈努力的結(jié)果。

“避免清算損失是債權(quán)人的首要考量”。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞分析指出。

根據(jù)碧桂園中期財(cái)報(bào)，其總資產(chǎn)雖高于總負(fù)債，但資產(chǎn)負(fù)債率已攀升至90.6%，且1861.84億元債務(wù)已違約或交叉違約。

所以，直接清算或面臨更大的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，資產(chǎn)價(jià)值普遍縮水，如果強(qiáng)行清算，債權(quán)人能夠回收的資金可能遠(yuǎn)低于預(yù)期。這種“兩害相權(quán)取其輕”的理性考量，成為債權(quán)人支持重組的重要?jiǎng)恿Α?/span>

同時(shí)，分享未來收益的股權(quán)安排增強(qiáng)了方案的吸引力。債權(quán)人可通過轉(zhuǎn)股分享碧桂園未來潛在上行收益，并通過二級(jí)市場(chǎng)退出。

而控股股東帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉(zhuǎn)股，也增強(qiáng)了債權(quán)人信心。這種利益綁定的做法，向市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)，給其他債權(quán)人吃了一顆“定心丸”。

與此同時(shí)，碧桂園自身的積極作為同樣關(guān)鍵。

據(jù)界面新聞了解，自2022年以來，碧桂園積極推動(dòng)各類資產(chǎn)處置，累計(jì)回籠資金超650億元，涵蓋股權(quán)投資、大宗資產(chǎn)甚至公務(wù)車輛。從核心資產(chǎn)到非核心資產(chǎn)，從股權(quán)投資到日常用車，碧桂園幾乎動(dòng)用了所有可動(dòng)用的資源來回籠資金。

在“保交房”領(lǐng)域，碧桂園也交出了一份成績(jī)單：近四年累計(jì)交付房屋超180萬套，其中，2022年交付近70萬套，2023年超60萬套，2024年交付38萬套，今年前10月交付超13萬套。

另外，據(jù)界面新聞了解，在9月的內(nèi)部會(huì)議中，碧桂園方面透露其部分區(qū)域保交房任務(wù)即將完成，已開始啟動(dòng)新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃會(huì)。

在銷售端，雖然整體規(guī)模較高峰期大幅下滑，但2025年1-10月碧桂園仍實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約279.6億元。在部分三四線城市，碧桂園的項(xiàng)目依然保持去化能力，這說明品牌和產(chǎn)品力仍獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

行業(yè)出清加速

從行業(yè)角度來看，碧桂園債務(wù)重組的成功，為出險(xiǎn)房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了可復(fù)制的實(shí)踐范式，對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清具有里程碑意義。

多元工具組合成為債務(wù)重組的標(biāo)準(zhǔn)配置。碧桂園案例表明，“現(xiàn)金、股權(quán)、新債、實(shí)物付息”等多元工具的組合使用，能有效增強(qiáng)債權(quán)人的可選擇面，提高重組方案通過效率。

這一模式為其他出險(xiǎn)房企提供了重要借鑒。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月30日，已完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企達(dá)21家，累計(jì)化解債務(wù)規(guī)模約1.2萬億元，對(duì)應(yīng)總有息負(fù)債規(guī)模近2萬億元。

更顯著的變化是， “削債”已成為重組方案的核心要素。與早期主要側(cè)重于“展期”不同，近期成功落地的重組方案普遍包含大幅削債安排。

如龍光境外債重組削債比例達(dá)70%；融創(chuàng)境外債經(jīng)過第二次重組將全部削債；旭輝、佳兆業(yè)、奧園等境外債重組削債比例均超過50%。

這種轉(zhuǎn)變背后，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的根本性變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，債權(quán)人也逐漸認(rèn)識(shí)到，過去的債務(wù)水平可能永遠(yuǎn)無法維持。

“給企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表松綁，休養(yǎng)生息，釋放企業(yè)歷史積淀的開發(fā)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)能力，并向新模式轉(zhuǎn)型，這是走向共贏、落實(shí)債權(quán)的必然路徑?！崩钣罴沃赋觥?/span>

在新的行業(yè)環(huán)境下，房企正從“開發(fā)商”向“運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益。碧桂園在債務(wù)重組過程中，已開始布局代建、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，盡管這些業(yè)務(wù)短期內(nèi)難以完全替代傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，但代表著行業(yè)未來的發(fā)展方向。

隨著12月4日法院裁定聆訊的臨近，碧桂園也有望真正卸下包袱，重新出發(fā)。